【導(dǎo)讀】多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。品質(zhì)求發(fā)展”的理念開創(chuàng)了寧波物業(yè)管理市場先河。業(yè)提供了物業(yè)理論基礎(chǔ)、優(yōu)質(zhì)的人員基礎(chǔ)和先進的管理理念基礎(chǔ)，理行業(yè)帶來全新的變革。管理服務(wù)來打造舒適的生活、居住環(huán)境。相信通過貴公司和萬和物。住宅小區(qū)質(zhì)物業(yè)管理的象征。管理設(shè)想及策劃方案。將成為銷售的阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價。物業(yè)增值、保值，打造該住宅小區(qū)在慈溪市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位，達到社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。傳，對業(yè)主和使用人進行依法管理約束，共同維護小區(qū)環(huán)境。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標

　　

【正文】 原樣和美觀。 維護小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。 業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物 、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護小區(qū)公共衛(wèi)生。 維護公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴禁賭博。 業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 為維護安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實施，違章必究。 支持和配合 物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻策獻計。 四、物業(yè)服務(wù)延伸項目 （一）無償服務(wù) 業(yè)主熱線： 24小時熱線； 代為訂水、訂奶服務(wù)； 預(yù)定及叫車接送服務(wù)； 代定報刊雜志：管理處負責(zé)辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理； 醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系醫(yī)院； 代收郵件服務(wù)； 代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系速遞公司； 代辦保險業(yè)務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系和推薦保險公司； 代辦定票及定酒店服務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系和推薦； （二）有償服務(wù) 室內(nèi)清潔； 室內(nèi)綠化； 工程維修服務(wù)。 （三） 特色服務(wù) 依托我公司建立的“慈溪租房網(wǎng)”，提供空置房出租和代管服務(wù)； 依托我公司即將成立的家政服務(wù)公司，提供家政服務(wù)。 第八章 協(xié)助業(yè)主管委會籌建工作 實現(xiàn)物業(yè)管理公司專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合，是物業(yè)管理工作的基本目標。由此，業(yè)主委員會的籌建工作是我公司中標后一項重要工作內(nèi)容，我公司將采取以下措施： 根據(jù)寧波市《貫徹落實全國 物業(yè)管理條例 的實施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達 50％以上時， 應(yīng)該成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。入住率達到 50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值?提出申請，成立業(yè)主代表大會籌委會。經(jīng)籌委會公告舉行業(yè)主代表大會成立大會，在第一次業(yè)主代表大會中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會委員。 業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 物業(yè)公司接受業(yè)主委員會監(jiān)督并定期向業(yè)主委員會報告工作。 物業(yè)公司在籌建過程中，適當(dāng)提供資金、活動場地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。 第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程 即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，我公司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進行全面了解 根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ,針對物業(yè)設(shè)計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使 用更為合理、有效、經(jīng)濟 ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設(shè)計一項上 ,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見 ,提請設(shè)計單位注意 ,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進行了解，達到了如指掌，對今后不便 于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。 （二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建 設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 ，磋商解決辦法。 、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 ，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。 （三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 、希望。 、打算。 部門同業(yè)主或使用人簽約。 （四）為后期管理做好準備 物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè) 置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，便能有序地對物業(yè)實體進行管理。 二、人員安排 按進度陸續(xù)入現(xiàn)場，參與前 期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設(shè)施的預(yù)驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作；投入入住前的各項工作。 小區(qū)綜合驗收通過后，交付前 7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。 小區(qū)綜合驗收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 業(yè)主入住前 7 天，管理處掛牌辦公，交付前 5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上 崗，共同迎接業(yè)主入住。 三、前期管理及監(jiān)督 管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃； 治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)； 車輛管理：設(shè)計安裝小區(qū)道路標志，建立完善車輛管理制度； 垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。 四、配合工作 與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。 第二章 入住管理 一、舉行簡樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的 良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。 二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。 設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。 提前與電信公司、煤氣公司等部門簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。 三、收費標志上墻及宣傳工作 在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收 費一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標準，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。 印制收費標準宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準備部分收費標準宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。 第三章 裝修管理 一、裝修控制流程 業(yè)主辦理入住手續(xù)； 對業(yè)主和裝修公司進行裝修講解； 對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督； （對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正； （若仍不糾 正的）采取相應(yīng)的制止措施，向政府職能部門反映，以取得行政上的支持。 二、裝修宣傳 為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個業(yè)主進行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。 三、裝修備案 根據(jù)寧波市《貫徹落實全國 物業(yè)管理條例 的實施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定進行備案。 保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視 、供水、供電等管線。 維護房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。 裝修材料符合防火規(guī)定。 四、裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。 五、違章裝修處理 業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心 分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時制定《裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟手段控制。對違章裝修并 無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。 第四章 入住 期間的安全防范措施 一、入住期間的治安分析 入住高峰期中的裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 小區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段，業(yè)主對設(shè)備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。 二、具體防范措施 針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。 （一）治安隊伍建設(shè) 按照高標準建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行 10％末位淘汰制。 （二）確立治安重點 搞好對 人流、物流、車流的有效控制 人流控制 對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系經(jīng)同意后方可進入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)； 對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進行一定限制； 對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌 詢問； 加強與派出所配合，搞好治安共同防范。 物流控制 對物資流動實施申報制、盤查制和登記制； 業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動向門崗申報，并嚴格按照規(guī)定進行登記； 治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌檢查； 所有物資流動實行登記放行制度。 車流控制 通過停車場 IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。 （三）加強與相關(guān)部門的配合 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。 第六部分 經(jīng)營核算 一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃 努力提高各種費用的收繳率，力爭達到 100％； 開展多種經(jīng)營服務(wù)； 制定各項費用開支計劃，從而達到節(jié)約開支的作用； 充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本； 通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。 二、財務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，制定以下財務(wù) 公開監(jiān)督制度。 管理處每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況； 管理處定期向管理委托方匯報管理情況，接受業(yè)委托方的監(jiān)督和檢查。 三、收入及支出測算