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【正文】 服務(wù)細則及要求》，對保潔工作進行日檢，發(fā)現(xiàn)保潔工作質(zhì)量問題，及時督促清潔工給以糾正，并做好檢查記錄，及時向主管匯報。 《保潔作業(yè)規(guī)程》、《保潔服務(wù)細則及要求》以及《清潔工崗位職責》，對清潔工作進行周檢，做好記錄，并定期組織清潔工對保潔工作進行討論、總結(jié)。 ，每日對保潔工作 進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知清潔綠化主管，并督促、跟蹤整改。 垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和強化環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對 中華苑 物業(yè)的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 見圖 41。 垃圾收集袋裝化：生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投遞。垃圾回收資源化：通過垃圾的再次分類收集，從中分撿出可回收的物品（紙張、塑料、橡膠、金屬、玻璃等）進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于物業(yè)管理費的補充。 垃圾處理無害化 ：再次分撿后的有害垃圾（廢電池、廢光管、及其它廢棄的化學物品等）可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾（殘羹剩飯、果皮、竹木、渣土等）則委托環(huán)衛(wèi)部門運出。 圖 41 垃圾分流處理圖 綠化管理 基礎(chǔ)設(shè)施是建筑物的有機組成部分。園林綠化是唯一有生命的基礎(chǔ)設(shè)施，集藝術(shù)性和功能性于一體，直接影響和制約著人們生存環(huán)境的質(zhì)量。在現(xiàn)代化程度和人文景觀高度發(fā)達的今天，人們更需要貼近自然，去享受那份清新與寧靜。 一流的物業(yè)管理，需要一流的園林綠化環(huán)境。因此，通過綠色設(shè)計營造一個花團錦 簇、四季常青、優(yōu)美舒適的花園式環(huán)境，是物業(yè)管理高標準化的追求。 綠化養(yǎng)護必須按照植物的不同品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期適地適樹的進行精心管理，最大程度發(fā)揮植物的季節(jié)變化。俗話說“三分種、七分管”，我們在精心管理室外綠地及室內(nèi)盆花的同時，做到“立地成景、一年成蔭、綠地常青、花壇常艷”，營造出一個景觀絢爛、綠意盎然、鮮花盛開的景象。 綠化管理目標 草坪 —— 平整清潔無雜草； 花壇 —— 土壤疏松無垃圾； 樹木 —— 生長茂盛無枯枝； 樹形 —— 美觀完整無傾斜； 綠籬 —— 修剪整齊無缺枝。 （見表 41） 表 41綠化養(yǎng)護標準 項目名稱 項目內(nèi)容 服務(wù)要求 草地、花帶清潔率 無雜草、石塊、樹葉及剪下的干枝等。 99% 草地完好率 草地無被踐踏、破壞現(xiàn)象，及時補植完整，無黃土裸露。 100% 室內(nèi)外垃圾 垃圾中轉(zhuǎn)站 廢電池、廢光管及其它化學物 品等 殘羹剩飯、果皮、竹木、渣土等 集中處理 垃圾處理場 紙、塑料、金屬、橡膠、玻璃等 廢品收購站 綠化設(shè)施完好率 草地圍欄、花地、噴泉、坐凳、園燈、警示牌等設(shè)施保持清潔、完好。 99% 草地生長良好率 草地不缺肥、不干死、不徒長、生長良好。平整美觀、草邊整齊，保持在 510cm 高。 99% 花木整形修剪合格率 花木整形、修剪能滿足園林功能的要求，符合花木生長規(guī)律，造型優(yōu)美、景觀豐 富。 99% 花木生長合格率 花木長勢良好，及時補種，無殘缺、損壞現(xiàn)象。 99% 病蟲害防治及時率 病蟲防治以預防為主，對已發(fā)病的花木、草地及時實施消滅病害、蟲害。 100% 消防管理 消防工作是樓宇物業(yè)管理工作中的重點，為了保證樓宇的人身、財產(chǎn)安全，應(yīng)貫徹“預防為主，消防結(jié)合”、“消防與義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的道理。以 《 中華人民共和國消防法 》 和《 高層建筑消防管理規(guī)則 》 為準則，并結(jié)合樓宇的結(jié)構(gòu)和特點，開展消防管理工作。 （見圖 42） 圖 42消防機構(gòu) 圖 消防安全崗位責任制 ，并指揮消防演練和滅火工作。 ，負責執(zhí)行日常的消防管理工作、值班運行和義務(wù)消防隊的工作。 、維護和故障排除。 、器材管理、直觀設(shè)備設(shè)施的檢查、動火作業(yè)及 相關(guān)檔案管理。 ，擔負滅火義務(wù)。 消防制度 消防管理規(guī)定（防火公約） ： 消防第一責任人（服務(wù)中心經(jīng)理） 主 管 消防監(jiān)管員 消防控制中心值班員 義務(wù)消防員 a．樓宇物業(yè)利用《業(yè)主手冊》及宣傳欄等形式向業(yè)主和相關(guān)人員傳達展覽中心防火管理公約； b．進入樓宇中心的業(yè)主與相關(guān)人員，要遵守《中華人民共和國消防法》及樓宇防火管理制度； c．須進行裝修的業(yè)主，必須報 至 消防主管備案。 動火備案制度 a．樓宇物業(yè)應(yīng)制定《動火備案制度》，內(nèi)容包括動火申請和備案程序及違章處理方法，發(fā)放到各部門及列入《業(yè)主手冊》中； b．動火作業(yè)單位按動火備案制度要求，預先填寫臨時 《 動火作證 業(yè) 》 后方可實行。凡在重點部位如油庫、危險易燃場所的動火作業(yè)須報市公安消防部門，備案辦理 《 動火作業(yè)證 》 。呈報表要如實填寫動火作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)部位、責任人、現(xiàn)場監(jiān)控人、動火作業(yè)人員、起止時間及防范措施等內(nèi)容。 消防檢查制度 a．消防監(jiān)督員定期對各種消防設(shè)施器材巡回檢查，查找消防隱患，并做好相應(yīng)紀錄； b．秩序維護員每周按照巡回路線、檢查內(nèi)容對樓宇巡回檢查，并做好相應(yīng)紀錄； c．各種安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題除當場解決外，應(yīng)以書面形式通知責任部門或業(yè)主整改，整改單位在通知書上簽名后存檔；同時限期整改，跟蹤驗證。 d．消 防設(shè)施器材的管理由消防監(jiān)管員每月檢查一次，主要項目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等，并做好相應(yīng)記錄。 消防日常管理 ，消防運行是樓宇消防管理的主要環(huán)節(jié)，應(yīng)保證 24 小時有人值班，做到室內(nèi)清潔，閑人免進，并認真做好設(shè)備的監(jiān)控等工作。 ，認真填寫消防設(shè)備運行記錄。 ，及時報告消防主管，消防主管現(xiàn)場確認后通知技術(shù)人員及時維修。 。 ，如火災事故應(yīng)迅速、果斷的按照滅火作 戰(zhàn)程序?qū)嵤? 消防知識培訓 ，要求通過宣傳欄等傳達到各業(yè)主和相關(guān)人員，做到每季度在宣傳欄上摘登“消防動態(tài)”及通報樓宇的消防情況和下一步的工作重點。 。 3 月、 11 月為春、冬季訓練月，對全體人員進行消防基本知識、滅火技能、火災事故處理程序（滅火作戰(zhàn)程序）等訓練，并進行考核，記錄存檔。 、消防監(jiān)管員在上崗前必須接受相應(yīng)知識和技能培訓，技術(shù)人員必須有水電基礎(chǔ)知識或資質(zhì)證書，并通過消防培訓方可上崗。 ，參加公安消防部門舉辦的各種培訓、學習。 消防設(shè)備管理 按照《消防設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)手冊》實施管理。 消防演習 樓宇物業(yè)每年至少組織一次消防演習，按《消防滅火作戰(zhàn)程序》實施。 消防演習后，消防主管編制消防演習報告，對在演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，服 務(wù)中心經(jīng)理或其指定人應(yīng)制定相關(guān)措施，要求有關(guān)部門整改，并驗證其效果。 安全管理 1. 安全管理任務(wù) 根據(jù)管理的范圍來講，保安管理的任務(wù)可分為固定崗哨、安全巡邏、監(jiān)控值班等。大門、車庫、倉庫、機房等重要區(qū)域都是固定崗哨，各種活動的巡查、巡更則是流動崗哨。流 動崗哨一種是有指定巡查路線的，另一種則是無指定巡查路線的。 治安管理可分為正常狀態(tài)下的治安管理和緊急狀態(tài)下的治安管理。正常狀態(tài)下的治安管理，是指按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)任務(wù)的管理。 緊急狀態(tài)下的治安管理是指在發(fā)生突發(fā)性事件、案件等緊急情況下的臨時性處置、管制。非正常狀態(tài)下的治安管理，一般要打亂正常狀態(tài)下的崗位、班次、人員、時間與工作性質(zhì)，必須一切服從、聽從方案中所指定負責人的調(diào)動安排。 (1)確保保安的綜合素質(zhì) 。對保安員實施準軍事化管理，采用我們在實 踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到 “五統(tǒng)一 ”“三集中 ”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。 。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，樹立 “業(yè)主需要就是工作 ”的觀念，改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能，使我們的保安員成為 “保安員、迎賓員、服務(wù)員 ”的有機統(tǒng)一體。 (2)安全管理體系的建立 “動態(tài)管理 ”思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗亭與流動崗位相結(jié)合的設(shè)置，對居住區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。 、單車巡邏和步行巡邏三種方式 。機動巡邏負責小區(qū)整體外圍的安全巡視，單車巡邏負責組團之間與樓宇之間的安全巡視，步行巡邏負責樓宇內(nèi)部、重點防范部位及治安死角的安全巡視。三者之間構(gòu)成立體交叉式的巡邏網(wǎng)絡(luò)，確保管理不出現(xiàn)盲點。 ，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。 。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔負起安全管理和防范的義務(wù)，建立起 “快速反應(yīng) ,快速支援 ”體系。 ，共同參與社區(qū)安全防范。 (3)安全管理的重點轉(zhuǎn)移 ，我們主要以人防為主，物防為輔 。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。 ，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū)，疏導車輛，家庭防盜和公共秩序維護。 (4)逐步完善技防手段 我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善居住區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在居住區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭報 警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護設(shè)施。 道路、交通、車輛管理 解決好大型活動的人流與車輛與參觀車輛的分流與集散，是我們對道路、交通、車輛管理的出發(fā)點。建立良好的交通秩序、車輛管理的目標。對地面停車場和地下停車場實行分片、分區(qū)、分層結(jié)合管理的辦法，使其真正做到有條不紊，散而不亂。在日常生活期間，我們將加大管理力度，拓寬管理思路，根據(jù) 中華苑停車人力需求彈性化的特點，與當?shù)亟煌ü芾聿块T建立良好的合作關(guān)系，以滿足秩序維護員、車輛交通管理的人力需求。 道路管理 ：保持道 路及附屬設(shè)施完好率 100% ：建立專門的管理機構(gòu)技術(shù)保障部，負責對道路及附屬設(shè)施的日常維修養(yǎng)護管理。 。 ，制止非法占用和破壞道路設(shè)施的行為。 交通管理 ：保證中心區(qū)內(nèi)交通安全，暢通。 ：根據(jù)期間車流、人流、物流的不同特點及實際情況，組織編制科學合理的交通管理方案或緊急管制方案，實現(xiàn)日常和臨時交通雙軌管理。 ，合理劃分行車、人行道路、交叉路口、轉(zhuǎn)彎控制路口、限速路段、單行路段。 車輛管理 ：因管理原因造成車輛事故發(fā)生率為零。 ：設(shè)立專門的車輛管理機構(gòu)，負責對車輛停放的日常管理。同時制定嚴密的停車管理規(guī)定，確保車輛停放安全和無違章停車。 24 小時閉路監(jiān)控。 。 、開展應(yīng)急防范演習，以備突發(fā)性事件和緊急情況能及時處理。 （火警、匪警、交通事故、急救），保證突發(fā)性事件發(fā)生時，能及時取得有關(guān)部門的支援。 物業(yè)配套的綜合服務(wù) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ) ，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。 中華苑 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性 ； 有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求 (或潛在需求 )較大 ； 業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 綜合 服務(wù)思路 (1)提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操 作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 (2)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。 (3)與社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 (4)服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 社區(qū)服務(wù) 網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū) 內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。 網(wǎng)上預約社區(qū)會所消費、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。 社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。 休閑娛樂 網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會出現(xiàn) “三缺一 ”的情況。 聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或 OICQ 等聊天軟件，互相交流。 IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP 電話，如果對方有計算機及網(wǎng)速夠快時，還可以進行可視對講。 VOD 視頻點播：可在家點播最新電影，享受在線卡拉 OK 及音樂服務(wù)。 信息 化服務(wù) 小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)