【正文】 （6）部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項(xiàng)指示，并定期召開該部門的各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期的工作匯報(bào)。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。（7）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為。（8）不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益的行為。（9）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。（10）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。（11）遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅，補(bǔ)救工作。（12）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。服務(wù)規(guī)范（1）服務(wù)態(tài)度：文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。（2）服務(wù)用語：您好！請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起；請(qǐng)稍等；讓您久等了；請(qǐng)慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步；再見；請(qǐng)您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。（3）服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。（4）服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。（5）入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。（6）服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語言。（7）職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。（8）自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依先法管理，不得擅自主張、各行其是。（9）愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。（10）堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。（11）多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈(zèng)，不向住戶提無理要求。（12）干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。七、學(xué)府春管理處管理職責(zé)（一）管理處主任代表公司負(fù)責(zé)管理處的全面工作。負(fù)責(zé)管理處的物業(yè)接管驗(yàn)收和策劃管理方案，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及管理處內(nèi)的各種費(fèi)用收繳工作，確保收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，積極完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。 認(rèn)真執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法規(guī)以及公司制定下達(dá)的各項(xiàng)工作方針、計(jì)劃，并制定管理處的各項(xiàng)基本工作的計(jì)劃和組織實(shí)施、檢查。負(fù)責(zé)管理處的員工技能培訓(xùn)和考核工作，負(fù)責(zé)管理處操作員工的工作指導(dǎo)，考評(píng)和辭退。負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施。完成公司交辦的以及質(zhì)量體系規(guī)定的其他工作。（二）管理員在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助開展管理處內(nèi)部管理事務(wù)及住戶溝通、來訪接待等工作，協(xié)助主任組織實(shí)施各經(jīng)營(yíng)管理工作，完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)； 具體負(fù)責(zé)管理處的費(fèi)用收繳工作；根據(jù)管理處主任的計(jì)劃具體負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施；負(fù)責(zé)接待到小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門和外地參觀考察、來人來文的接待、傳遞的管理工作；負(fù)責(zé)維修、家政服務(wù)的統(tǒng)籌安排；負(fù)責(zé)管理處的房屋巡檢，基礎(chǔ)管理工作的日檢和錯(cuò)誤糾正；負(fù)責(zé)主持管理處的周工作總結(jié)會(huì)議，并記錄文件；負(fù)責(zé)管理處的相關(guān)的資料管理，行政等往來公文的起草。（三）保安班長(zhǎng)嚴(yán)格遵守公司制定的勞動(dòng)紀(jì)律及其他各項(xiàng)規(guī)章制度；熟悉和遵守國家有關(guān)安全的法規(guī)法律，熟練掌握各種保安用具的特性和使用方法，能熟練處理各種突發(fā)事件和應(yīng)付各種危險(xiǎn)狀況；掌握所管轄的物業(yè)基本情況，能夠根據(jù)轄區(qū)特點(diǎn)，設(shè)定崗位地點(diǎn)、巡邏線路和巡邏頻率；協(xié)助管理處主任制定轄區(qū)安全防范方案；在管理處主任和安全主管的指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)門崗，巡邏崗等的作業(yè)監(jiān)督，發(fā)生不可預(yù)見的事故，第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)指揮；協(xié)助管理處主任處理安全投訴和安全隱患整改；負(fù)責(zé)安全班的員工的日常管理、業(yè)務(wù)考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)安全管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高。負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)本管理處的安全業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)；和安全班的值班記錄整理，工作的總結(jié)。安全班的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；關(guān)注隊(duì)友的思想狀況，努力提高全體的素質(zhì)水平，以身作則，作業(yè)中隨時(shí)糾正錯(cuò)誤；（四）保安隊(duì)員對(duì)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，按時(shí)完成班長(zhǎng)交辦的各項(xiàng)任務(wù)； 嚴(yán)格遵守公司制定的勞動(dòng)紀(jì)律及管理處各項(xiàng)規(guī)章制度； 負(fù)責(zé)在保安班長(zhǎng)的安排下使用小區(qū)門禁系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，保證物業(yè)的安全。監(jiān)控人員的進(jìn)出，和管區(qū)內(nèi)的人員安全的舉動(dòng)；負(fù)責(zé)小區(qū)門崗的執(zhí)勤，登記來訪者和大件物品的出入檢查。防止物品隨意流失和危險(xiǎn)品進(jìn)入本小區(qū)；巡邏小區(qū)內(nèi)部，保證不受人為的破壞，遇到業(yè)主求救，馬上支援；在中控室監(jiān)視整個(gè)轄區(qū)的情況，預(yù)防玩火、爬墻、打架、小偷小摸、搶劫等事情發(fā)生，同時(shí)禁止有損害業(yè)主利益的情況發(fā)生；認(rèn)真作業(yè)，遇到情況作記錄，受權(quán)限和手段等因素影響不能馬上處理的通知班長(zhǎng)和其他隊(duì)友來處理；指揮車輛有序進(jìn)出，有序停放，防止車輛被破壞和盜竊；負(fù)責(zé)在班長(zhǎng)的統(tǒng)一安排下對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)備定期試運(yùn)行工作，并且做消防演習(xí)，保證有事可以馬上行動(dòng)； 一旦發(fā)生火災(zāi)或其他事故必須馬上集合，在指揮下到現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)；1負(fù)責(zé)協(xié)助班長(zhǎng)向管理處提交管轄范圍內(nèi)安全設(shè)備、設(shè)施的更新、改造方案，并在領(lǐng)導(dǎo)的安排下負(fù)責(zé)具體實(shí)施項(xiàng)目整改；1努力學(xué)習(xí)安全保衛(wèi)的技術(shù)，提高自身的素質(zhì)，以更好的業(yè)務(wù)水平更好的態(tài)度服務(wù)業(yè)主、社會(huì)； 1負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)性事件的處理，必要時(shí)疏散人群，妥善處理。1完成班長(zhǎng)和管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （五）保潔綠化組長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助公司環(huán)境清潔綠化主管對(duì)本項(xiàng)目及新增項(xiàng)目的接管及驗(yàn)收工作，做好前期的環(huán)境管理工作，包括環(huán)境清潔設(shè)施，環(huán)境被污染后的受損度的檢測(cè)，以及防止受污染的設(shè)施、設(shè)備的安裝使用等；特別是聲、水、大氣、電磁、光等方面的污染。 負(fù)責(zé)環(huán)境清潔綠化組員工的日常管理、考核，清潔保潔的教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)環(huán)境清潔管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高，所有涉及本組工作及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 安排專業(yè)人員對(duì)綠化帶和植物，水池等地方進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；保證原來的設(shè)計(jì)達(dá)到要求；參照實(shí)際需要和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消殺作業(yè)。在管理處主任的指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔作業(yè)及監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)所有涉及清潔綠化的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)管理處保潔用品的管理；完成管理處主任交辦的其他工作。（六）保潔員負(fù)責(zé)在管理處的清潔、保潔消殺的一線工作，保證小區(qū)的清潔衛(wèi)生；參與使用專業(yè)的工具，對(duì)指定的物業(yè)進(jìn)行環(huán)境檢測(cè)；對(duì)建筑外部的墻面等按計(jì)劃清潔。在墻角，下水道，停車場(chǎng)，排水溝，化糞池等衛(wèi)生死角按照安排清理；巡邏物業(yè)內(nèi)部，保證清潔設(shè)備不受人為的破壞，隨時(shí)保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生狀況受控； 認(rèn)真作業(yè)，遇到情況作記錄，受權(quán)限和手段等原因不能馬上處理的通知其他同事和班長(zhǎng)來處理；負(fù)責(zé)在管理處的統(tǒng)一安排下參與消防演習(xí)，作為管理處的后備消防員；努力學(xué)習(xí)本行業(yè)的技術(shù)，提高自身的素質(zhì)，以更好的業(yè)務(wù)水平更好的態(tài)度服務(wù)業(yè)主、社會(huì)；（七）綠化員　　熟悉小區(qū)的綠化布局以及花草樹木的品種數(shù)量，掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法?！　?duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水?！　【G化工有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)?！　∫ＷC綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置?！　【G化工在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有下列行為，要及時(shí)加以勸阻和及時(shí)報(bào)告，有權(quán)協(xié)助保安人員和主管人員要求違章者賠償：　　※未經(jīng)許可，隨意侵占公用綠地；　　※攀折、損壞花草樹木、園林小品；　　※在綠地上停放、行駛各類車輛或堆放雜物。綠化工要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施； 　　做好每天的工作記錄，并及時(shí)記錄下違章情況以及解決辦法等?！　【G化工須服從主管人員的工作安排和調(diào)動(dòng)，并做好責(zé)任區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作?！　【G化工要接受主管人員和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)綠化工作的巡視檢查?！　【G化工必須認(rèn)真負(fù)責(zé)完成自己職責(zé)范圍內(nèi)的工作，主管人員將視其工作態(tài)度給予獎(jiǎng)懲。（八）綜合維修員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域所有設(shè)施的管理、維修和維護(hù)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)工程維修投訴的解釋和處理工作；負(fù)責(zé)按公司及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)為住戶提供服務(wù)，按維修回訪要求對(duì)住戶進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)；負(fù)責(zé)按照質(zhì)量要求對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。包括消防、給排水設(shè)備設(shè)施及供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行例行檢查保養(yǎng)的具體實(shí)施；負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)落實(shí)公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，填寫設(shè)備、設(shè)施檢查記錄；在管理處主任和公司工程主管的指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理工作并全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作；積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約設(shè)備運(yùn)行成本，使設(shè)備無跑漏滴冒等現(xiàn)象發(fā)生；負(fù)責(zé)按照《報(bào)修流程》和《入戶維修制度》進(jìn)行業(yè)主家中有關(guān)弱電維修及其他特約服務(wù)方面的高質(zhì)量維修工作，自接單后30分鐘到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，確保零修、急修及時(shí)率達(dá)到90%，質(zhì)量合格率95%。四川華神物業(yè)管理有限公司2003年7月30日學(xué)府春管理費(fèi)用測(cè)算表 單位：元/月 序 號(hào)項(xiàng) 目金 額計(jì) 算 說 明1人員工資福利9300管理人員2200其中管理處主任 1400元/月，管理員800元/月維修工800按800元/月保安班長(zhǎng)700按700元/月保安隊(duì)員3600按600元/月人計(jì)算，計(jì)6人保潔員1500按500元/，計(jì)3人綠化工500按500元/月2公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)3150公共照明300估算設(shè)施設(shè)備能耗100估算設(shè)施設(shè)備維修2500電梯維保，設(shè)施設(shè)備維修公共用水50估算化糞池清掏費(fèi)200估算3綠化管理費(fèi)200估算4清潔衛(wèi)生費(fèi)300估算5 保安費(fèi)分?jǐn)?75服裝冬夏各兩套計(jì)3000元，對(duì)講機(jī)3只計(jì)3600元，按兩年攤銷，每月275元6辦公費(fèi)800通訊費(fèi)300元/月，辦公耗材100元/月，精神文明建設(shè)活動(dòng)費(fèi)及業(yè)務(wù)費(fèi)400元/月7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)100按五年分?jǐn)?，但不知從前物業(yè)公司轉(zhuǎn)入多少固定資產(chǎn)，估算8不可預(yù)見費(fèi)用200經(jīng)驗(yàn)值9稅費(fèi)1200按月收入2萬元，成都市物管企業(yè)6%的稅費(fèi)計(jì)算四費(fèi)用合計(jì)15525 綜合以上費(fèi)用測(cè)算，學(xué)府春小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)維持原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，㎡.月收取。33 / 33