【正文】 務，保證車輛安全，維護良好的行車秩序；（2）車輛進小區(qū)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞交通。與電梯內的人取得聯(lián)系，安慰被困者。確無人支援的，可在對方無力行動、暈倒或被允許的情況下，橫抱或扶手臂、肩膀送至醫(yī)護處。并報告上級處理；②在地下室和樓道內發(fā)生的，應通知其他人員前來圍捕，期間應監(jiān)控事件發(fā)展，注意罪犯的人數、衣著特征及所用器具等；③保護案發(fā)現(xiàn)場，不要讓無關人員進入現(xiàn)場，勸散圍觀群眾；如無固定現(xiàn)場或無法將劫匪留在原處的，應將物件等保護起來，待公安機關處理。（歹徒受傷的，非致命傷可以幫他包扎一下），等到公安人員來到后移交處理。（10）詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。③切勿開動風扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據破壞。巡樓時必須要有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏小區(qū)內伺機作案。此類資料須保密，不得泄露。突發(fā)火災應急處理預案接到警報確認動 員疏散無關人員救 火 管理處主任（最高指揮） 綠化清潔組安全班長管理員 （疏散救護報警） （調動消防力量救火） （后備消防員） 供、用水事故應急處理預案（1）接到事故警報，尋找事故原因；（2）關閉相關閥門，切斷來源；（3）仔細檢查，進行維修處理；（4）處理完畢，調試；（5）清理工作現(xiàn)場；（6）將此次的事故詳細記錄，并向主任報告。停電應急處理措施（1）若因供電部門的原因需要暫時停電，管理處接到通知后10分鐘內予以公告；（2）因不明原因停電的，立即關閉相關設施電源，以保證安全；（3）啟動后備設施，保證臨時用電供應；（4）檢查供電系統(tǒng)；（5）針對原因進行處理；（6）不能馬上恢復正常的，及時通知業(yè)主，敬請原諒；（7）以最快的速度修理完畢。開出整改通知書，業(yè)主必須及時整改，承擔相應責任。以公司綜合管理部人事、安全、維修、保潔綠化工作口為龍頭，為管理處提供技術和業(yè)務支撐，建立健全管理處各項工作程序，完善日檢、周檢、月檢制度。（一）五全服務本公司致力于追求“承接一個項目，塑造一個精品”的企業(yè)目標。精神文明建設（1）充分利用雙休日、節(jié)假日和民族傳統(tǒng)節(jié)日有組織的開展豐富多彩的文體活動，包括老年健身活動，私家車自駕游、“六一”兒童文體晚會等；（2）聘請樂于公益活動的退休教師成立以學術交流為主的社區(qū)協(xié)會，開展社區(qū)宣傳以及書法、繪畫、燈謎、故事會、時政演講等競賽，豐富社區(qū)文化氛圍；（3）利用宣傳欄和增設具有濃厚文化氛圍的警示語路牌、標牌營造社區(qū)外圍文化環(huán)境；（4）物業(yè)管理服務注重營造尊老愛幼、安定祥和的社區(qū)氛圍；（5）業(yè)主滿意率95％以上。保安代送投遞，杜絕送貨員進入社區(qū)；D、業(yè)主廢舊物品回收，須在指定地點處理，回收人員不再進入社區(qū)；E、制定安全防范措施及安全管理制度，進行安全知識宣傳；F、在危及人身安全的地方設立警示標志；G、限時巡邏(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)覆蓋率100%,有效率 ≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%；F、年度內無治安責任事故。（6）電梯管理A、建立維修養(yǎng)護制度；B、委托專業(yè)電梯維保公司進行年度保養(yǎng)；C、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，安全運行率100%。G、年度無火災事故發(fā)生。房屋及維修管理目標（1）嚴格執(zhí)行業(yè)主公約，建立健全房屋附著物管理制度，杜絕各種有損觀瞻和違反有關法規(guī)和業(yè)主公約的私搭亂建行為；（2）制定房屋年度維修保養(yǎng)計劃，承擔房屋保修期外的小修；及時報請業(yè)主委員會房屋大中修計劃，并嚴格按照公開、公正、公平的原則聘請專業(yè)公司進行大中修；保修期內出現(xiàn)的房屋質量問題，及時督促開發(fā)商進行整改；（3）建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%；（4）建立健全房屋裝修管理制度，并嚴格控制裝修全過程，決不允許違規(guī)操作，對小區(qū)負責，對業(yè)主負責；（5）業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批率100%，過程監(jiān)視及合格驗收率100%。（六）社區(qū)環(huán)境整治安全：按小區(qū)特點，按ISO9000質量管理體系確定巡邏路線，定點不定時巡邏?？偨浝恚ㄈ┥鐓^(qū)服務質量控制體系 質控小組管理者代表 管理 物業(yè)管理處 各物業(yè)管理處服 業(yè)主信息務 務流程評估 A 綜合管理部 B 品質部 C 工程主管 D 安全主管 E 保潔綠化主管 F 財務部 G 行政主管 H 經營管理部（四）人力資源配置職務姓名性別崗位證書從事物管年限主要業(yè)績主任男部門經理證6年參與公司質量手冊編寫，參與康橋雅舍移交，并牽頭推行“五全服務”模式，積累了相當的小區(qū)物業(yè)管理經驗管理員女部門經理證半年成都理工大學物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)，理論基礎扎實，樸實、沉穩(wěn)，在康橋雅舍實習了半年，對小區(qū)管理和“五全服務”模式有較深理解保安班長男高中4擔任保安班長三年，對安全防范、保安管理有相當經驗保安隊員6人男13保安學校畢業(yè)，部分為轉退，在公司服務最短的半年以上綜合維修工1人男水電工操作證7對綜合樓、小區(qū)供配電，設備小修經驗豐富，善于處理設備故障，在公司服務7年保潔工3人在公司最短服務半年以上，熟知操作程序綠化工1人女園林職中畢業(yè)1在公司服務1年，對園林景觀再造，養(yǎng)護有相當經驗考慮到學府春物業(yè)管理費標準，人力資源配置力求從緊，以降低管理成本。（二）社區(qū)管理模式社區(qū)管理堅持物管與業(yè)主自治相結合，齊抓共管，共建社區(qū)。還處于封閉、自發(fā)性狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)的組織。主要有少量花卉、草坪和小樹木。 由于開發(fā)商沒有提供公共設施設備清單，僅就實地了解的情況看，公共設施設備日常養(yǎng)護不到位。第一，行車標識牌、標線數量有限，設置不盡合理；第二，地下停車場標識不明顯，容易發(fā)生擦掛；第三，路面停車沒有歸位，有亂停亂放的現(xiàn)象。學府春業(yè)主委員會委員們不僅熟知物業(yè)管理法規(guī)，并對物業(yè)管理規(guī)范運作有相當認識，這為物業(yè)管理公司的進駐提供了良好的合作氛圍和運作環(huán)境。三、學府春項目分析物業(yè)概況學府春小區(qū)位于成都市青羊區(qū)光華村，毗鄰四川省行政管理學院、四川省黨校、西南財經大學以及水木光華大型住宅社區(qū)。管理優(yōu)勢：公司嚴格按照ISO9001：2000國際質量體系進行質量管理，專業(yè)化規(guī)范化作業(yè)作為管理服務質量的有效保證，公司品質部的一系列控制手段為此提供了有力地支撐；公司人性化管理手段和健全的人才激勵機制為穩(wěn)定的服務質量提供了堅實的人文基礎。成都中醫(yī)藥大學科技綜合樓：地處蜀都大道十二橋路，同一環(huán)路相交，與成都中醫(yī)藥大學為鄰，是成都市中心的多層中高檔寫字樓，建筑面積11000多平方米。后前物業(yè)管理著重加強了基礎物業(yè)服務，如今廠區(qū)內清潔整齊，廠房保持常新，各車間作業(yè)有序。華神動保生產基地：處于成都市錦江區(qū)琉璃場楊柳村工業(yè)區(qū)。華神公寓：地處于青羊區(qū)光華村。我公司接手康橋雅舍后，針對小區(qū)特點推出了 “全身心、全過程、全方位、全天候、全透明”的五全服務。園區(qū)整體設計合理，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全。她始終牢記著一句話：“撲下身子抓落實”（華神集團董事長年初寄語）。華神物業(yè)銳意進取，積極參與市場競爭，因為她知道，只有不斷進取，才會不斷成長。華神物業(yè)秉承華神集團“人才高素質、產品高質量、經濟高效益”的企業(yè)理念，把引進人才、培養(yǎng)人才放在公司發(fā)展的首要位置。擁有一家上市公司（股票代碼：000790）和藥業(yè)、生物醫(yī)藥科技、農業(yè)新技術、房地產開發(fā)、鋼構、化學建材、裝飾、園林景觀、物業(yè)管理等公司和三個生產基地。被國家科委認定為國家重點科技企業(yè)和四川省首批技術創(chuàng)新試點企業(yè)。公司以管理住宅小區(qū)和綜合寫字樓以及工廠物業(yè)為主，先后承接了康橋雅舍小區(qū)、華神公寓樓、四川絲綢大廈、成都中醫(yī)藥大學科技綜合樓、太升絲綢大廈、華神藥業(yè)生產基地等物業(yè)，已接管物業(yè)的總管理面積近20萬平方米。并響亮地提出了物業(yè)管理“全身心、全過程、全方位、全天候、全透明”的五全服務模式，努力追求“承接一個項目，塑造一個精品”的企業(yè)目標。社區(qū)作為社會的細胞，物業(yè)管理服務的好壞，不僅會影響業(yè)主的正常生活，甚至會影響一方的安定團結?？禈蜓派幔盒^(qū)位于成都市高新區(qū)紫荊南路56號，建筑面積近兩萬平方米，康橋雅舍是西南地區(qū)首創(chuàng)國家級博士定居點的精雅小園?？禈蜓派崆捌诠芾碛捎谖飿I(yè)管理單位定位不準確，一度使小區(qū)物業(yè)管理服務質量與小區(qū)物業(yè)檔次存在較大差距，業(yè)主頗有微詞。華神物業(yè)從2002年開始進駐華神科技工業(yè)園后，針對工業(yè)廠區(qū)物流頻繁和GMP質量要求，重新劃分了客貨分流通道、進貨出貨專用通道，通過合理規(guī)劃，使園區(qū)交通井然有序，同時重點加強了24小時保安服務和草坪養(yǎng)護，園區(qū)環(huán)境得到了進一步改善，華神科技工業(yè)園獲得了省市縣多次表彰，物業(yè)管理服務受到了開發(fā)區(qū)委員會和業(yè)主一致肯定。我們的服務獲得了業(yè)主稱贊，管理費的收繳率達100﹪。廠區(qū)建設時華神物業(yè)就參與了物業(yè)管理顧問，使物業(yè)的使用更加合理。該物業(yè)的操作是計劃化較為注重的一個，華神物業(yè)在鋼構生產基地的管理工作，采取了新的模式，一切以業(yè)主為主，盡力配合業(yè)主的需要。……二、我們的優(yōu)勢人才優(yōu)勢：現(xiàn)有各類管理人員28名，其中，物業(yè)管理經理及管理員共25名（持證），工程技術類專業(yè)人員8名（助工以上），會計師2名，消防安全管理員4名（持證）。與學府春只有幾分鐘車程，便于管理；由于有效半徑短，還有利于內部資源共享，其中包括人力資源、設備以及技術資源等，降低管理服務成本；有利于服務過程的有效控制，確保穩(wěn)定的物業(yè)管理服務質量。業(yè)主委員會業(yè)主委員會在社區(qū)管理中發(fā)揮著重要作用。從觀察的情況看，小區(qū)存在一些安全隱患。第一，主通道沒有小區(qū)導識圖；第二，社區(qū)公共活動場地小，而且沒有充分利用，業(yè)主生活顯得單調。園林綠化學府春的綠化規(guī)劃采用分點布局，中庭花園和通道旁邊的綠地構成了學府春的園林綠化景觀。但目前活動空間較小并且缺乏合理規(guī)劃，參與社區(qū)活動的業(yè)主不多，活動項目比較單一，沒有涉及到不同年齡層次的業(yè)主，包括兒童和成人。第一、以社區(qū)文體活動為切入點，充分利用雙休日、節(jié)假日和民族傳統(tǒng)節(jié)日有組織的開展豐富多彩的文體活動，包括老年健身活動，私家車自駕游、“六一”兒童文體晚會等；第二、在社區(qū)業(yè)主中聘請樂于公益活動的退休教師等成立以學術交流為主的社區(qū)協(xié)會，開展社區(qū)宣傳以及書法、繪畫、燈謎、故事會、時政演講等競賽