【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 69 頁(yè) 附件（二）： 辦理進(jìn)駐手續(xù) 業(yè)主接到進(jìn)駐通知 填寫物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費(fèi) 領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收房屋 填寫驗(yàn)收交房表，記錄業(yè) 主維修要求，約定維修時(shí)間 雙方在驗(yàn)收交房表上簽字 業(yè)主在進(jìn)駐登記表上簽字 匯總：進(jìn)駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 69 頁(yè) 附件（三）： 檔案建立程序 附件（四）： 收集： 工程技術(shù)、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購(gòu)房合同、裝修資料； 歷次管理活動(dòng)的書畫、音像記錄。 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)管理處可以按照愛(ài)濤物業(yè) ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于蘇興大廈物業(yè)管理處的整體運(yùn)作方案。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，工作高效。 第三節(jié) 擬采取的管理和服務(wù)措施 面對(duì)蘇興大廈這樣一個(gè)現(xiàn)代化辦公樓，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們作為物管企業(yè)所確定管理方式的重要課題， 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 69 頁(yè) 我公司在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了蘇興大廈物業(yè)管理的基本思路是： 嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運(yùn)用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實(shí)現(xiàn)高效率 ,高水平的綜 合一體化管理 ,加強(qiáng)精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 我公司以“全心全意、業(yè)主第一”為服務(wù)宗旨，以為省級(jí)機(jī)關(guān)干部解決后顧之憂為己任，以“為機(jī)關(guān)盡心服務(wù)、為機(jī)關(guān)創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營(yíng)理念，努力做好各項(xiàng)服務(wù)工作。 建立 IC 卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級(jí)機(jī)關(guān)在地下車庫(kù)出入口建立感應(yīng)式 IC 卡車輛管理系統(tǒng)。 嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人滿意。嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開機(jī)、 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 69 頁(yè) 監(jiān)視運(yùn)行、關(guān)機(jī)，嚴(yán)格按預(yù)定計(jì)劃組織檢查保養(yǎng)，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭都不疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥加處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛(ài)護(hù)自己眼睛 一樣愛(ài)護(hù)各種設(shè)備。 管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工雖牢固樹立“隱患險(xiǎn)于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”的意識(shí)，加強(qiáng)巡邏、加強(qiáng)監(jiān)控，同時(shí)做消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備可隨時(shí)啟用。一旦遇有緊急情況，一個(gè)指令，十分鐘內(nèi)即可得 到及時(shí)高效的增援。我們要發(fā)揮一切優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬(wàn)無(wú)一失。我們的四大管理目標(biāo)是： 以服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過(guò)專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在蘇興大廈創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境； 自管理蘇興大廈起，按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（最高等級(jí)）實(shí)施物業(yè)管理服 務(wù)，做到管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言，從而在二年時(shí)間內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌； 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過(guò) ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。愛(ài)濤物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層具有接受新事物、探索新思想的先鋒意識(shí)，在南京市物業(yè)管理行業(yè)中率先導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，同時(shí)以其前瞻、睿智的眼光，積極探索和嘗試物業(yè)管理新的管理模式，并且在南京物業(yè)管理行業(yè)中首推“物管 110”等全新的服務(wù)理念。 在公司發(fā)展的兩年多時(shí)間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，已積累了一整套的經(jīng)驗(yàn)，這與蘇興大廈的管理需要是合拍的，同時(shí)我公司深深認(rèn)識(shí)到人才是企業(yè)制勝之本，愛(ài)濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。 蘇興大廈無(wú)論是建筑規(guī)模還是從房屋建筑本身與弘業(yè)大廈有著一定的相似之處。 一、 選用一定模式：即我公司的弘業(yè)大廈管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化建設(shè)。江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司作為南京市物管企業(yè)的領(lǐng)跑者，作為南京首家通過(guò) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)物業(yè)管理公司，作業(yè)中國(guó)物協(xié)的理事單位，完全有能力、有信心承擔(dān)起蘇興大廈物業(yè)管理工作。目標(biāo)既定，志在必奪，言必行，行必果，愛(ài)濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽(yù)當(dāng)兒戲，誓創(chuàng)蘇興大廈物業(yè)管理精品品牌。 蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對(duì)投資者的具體情況而言。這種管 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 69 頁(yè) 理模式責(zé)任清楚、目標(biāo)明確，接受委托管理的物業(yè)公司大多是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的獨(dú)立法人企業(yè)，因而機(jī)制靈 活、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，能夠保證物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但由于這類公司依附于投資者，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與虧都由投資者負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。愛(ài)濤物業(yè)在數(shù)年的市場(chǎng)礫礪中，憑借高素質(zhì)的員工隊(duì)伍、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸?wù)體系和善于創(chuàng)新的 能力，務(wù)真求實(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，其物管類型涵蓋了高檔寫字樓、大型住宅小區(qū)、涉外公寓、工業(yè)園區(qū)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、院校物業(yè)等各種物業(yè)類型，管理模式囊括了自管、全委托、顧問(wèn)、合作等各種方式。對(duì)稱設(shè)計(jì)的手法襯托出了省級(jí)機(jī)關(guān)辦公大樓的莊重格調(diào)，整體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快，外在形式充分反映了建筑的內(nèi)在功能，體現(xiàn) 了現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和精神。附樓由對(duì)外用房、職工餐廳、大中會(huì)議室等組成，其中附樓一層為對(duì)外用房，附樓二層為職工餐廳，可容納 300 人同時(shí)就餐，附樓四、五層 為大會(huì)議室，可布置 300 個(gè)桌椅座位。 蘇 興大廈的基本情況是：大廈占地面積 4670 平方米，總建筑面積為34461 平方米，其中地下室面積 6708 平方米，地上二十六層面積 27753平方米。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 69 頁(yè) 第一部分 蘇興大廈簡(jiǎn)介 蘇興大廈是由省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。可以說(shuō)蘇興大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇勞動(dòng)廳、江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等省級(jí)機(jī)關(guān)最理想的辦公場(chǎng)所，她秀麗挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風(fēng)景。自行車庫(kù)、汽車庫(kù)存及設(shè)備用房布置于地下室，可容納 580 輛自行車、 95 輛汽車的停車需要。主樓設(shè)計(jì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 69 頁(yè) 風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，使得大廈自身的格調(diào)靈活而豐富，主樓的東、西兩側(cè)的凹口處理增加了側(cè)向?qū)哟胃?，使得大廈整體顯得輕盈秀麗。 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 69 頁(yè) 第二部分 蘇興大廈物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案 第一節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理的模式 物業(yè)管理發(fā)展到今天，其管理模式日趨多樣化，但總的歸納起來(lái)，可歸并為自管、全委托、顧問(wèn)、合作等幾種管理方式。它發(fā)揮了投資者的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍。投資者與物業(yè)管理公司之間通過(guò)合同和契約的關(guān)系，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，以合同來(lái)約束物業(yè)管理公司的行為，以合同來(lái)考評(píng)物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)。但對(duì)于一些企事業(yè)單位的后勤管理部門轉(zhuǎn)制以后如是非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物業(yè)管理資質(zhì)，則通過(guò)與具備資質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司采取合作的方式來(lái)共同管理物業(yè)，以確保物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行和達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。無(wú)論采用何種物管模式，全托、顧問(wèn)還是合作，我公司均向投資者 鄭重承諾我們的管理目標(biāo)。這樣一個(gè)現(xiàn)代化的大廈，其對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和管理人員本身素質(zhì)及技術(shù)水平的要求 之高是不言而喻的。 我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路可以概括為：選用一定模式、發(fā)揮 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 69 頁(yè) 自身優(yōu)勢(shì)、確保質(zhì)量目標(biāo)、把好相關(guān)關(guān)口。該大廈已于一九九九年分 別通過(guò)南京市、江蘇省行業(yè)主管部門考評(píng)，獲得市級(jí)、省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。 二、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) （一）經(jīng)驗(yàn)與人才優(yōu)勢(shì) 公司自九八年六月成立以來(lái)，始終堅(jiān)持“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)，走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展之路” 的發(fā)展戰(zhàn)略，理性經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)步發(fā)展，以其高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，科學(xué)的管理服務(wù)體系和善于創(chuàng)新的能力，取得了眾所矚目的業(yè)績(jī)，建立起以“人性化管理”為核心的愛(ài)濤物業(yè)物業(yè)管 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 69 頁(yè) 理模式。那種固定不變的常規(guī)型管理已經(jīng)不能適應(yīng)變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代。我公司將本著對(duì)省級(jí)機(jī)關(guān)高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)四大目標(biāo)，發(fā) 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 69 頁(yè) 奮沖刺。 (一 ) 把好安全關(guān)，確保大廈萬(wàn)無(wú)一失 安全是大廈管理的頭等大事，要把它擺在頭等重要的位置，是蘇興大廈物業(yè)管理各項(xiàng)工作中的重 中之重。 組成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)：建立集群對(duì)講基站，構(gòu)建統(tǒng)一指揮聯(lián)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)。重點(diǎn)明確大廈保安增援的方向、力度和辦法，一旦真有情況，即可從容應(yīng)付，迅速處置。 精心操作，細(xì)心護(hù)理。 嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)頻度，并賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn) 不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)全天候保潔。 (四 ) 把好車輛管理 關(guān)，確保進(jìn)出有序，安全可靠 在車輛管理中我公司擬采取以下管理措施： 編號(hào)發(fā)牌，登記建檔：在業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)時(shí)，就將各業(yè)主擁有的車輛分 門別類登記清楚，并發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號(hào)碼的停車牌，構(gòu)成完整的車輛檔案資料。 （五）把好服務(wù)關(guān)，完全解決業(yè)主的后顧之憂。切實(shí)完全解除省級(jí)機(jī)關(guān)干部的后顧之憂，讓省級(jí)機(jī)關(guān)干部全身心地投入到工作之中去。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng) 導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務(wù)保障部 工程設(shè)備部 安全護(hù)衛(wèi)部 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 69 頁(yè) 理處主任直接負(fù)責(zé)