【正文】 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 69 頁 附件（二）： 辦理進駐手續(xù) 業(yè)主接到進駐通知 填寫物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費 領取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗收房屋 填寫驗收交房表，記錄業(yè) 主維修要求，約定維修時間 雙方在驗收交房表上簽字 業(yè)主在進駐登記表上簽字 匯總：進駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 69 頁 附件（三）： 檔案建立程序 附件（四）： 收集： 工程技術、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購房合同、裝修資料； 歷次管理活動的書畫、音像記錄。 整體運作的各個環(huán)節(jié)管理處可以按照愛濤物業(yè) ISO9002質量保證體系進行運作，它同樣適用于蘇興大廈物業(yè)管理處的整體運作方案。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 第三節(jié) 擬采取的管理和服務措施 面對蘇興大廈這樣一個現(xiàn)代化辦公樓，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳的管理效果，這是我們作為物管企業(yè)所確定管理方式的重要課題， 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 69 頁 我公司在深入調查研究的基礎上確定了蘇興大廈物業(yè)管理的基本思路是： 嚴格資質管理，選用專業(yè)素質和綜合素質均較高的各類專業(yè)技術人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率 ,高水平的綜 合一體化管理 ,加強精神文明建設，實施品牌戰(zhàn)略。 我公司以“全心全意、業(yè)主第一”為服務宗旨，以為省級機關干部解決后顧之憂為己任，以“為機關盡心服務、為機關創(chuàng)造價值”為經營理念，努力做好各項服務工作。 建立 IC 卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級機關在地下車庫出入口建立感應式 IC 卡車輛管理系統(tǒng)。 嚴格質量標準和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。嚴格按照設備性能特點和操作規(guī)程開機、 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 69 頁 監(jiān)視運行、關機，嚴格按預定計劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭都不疏忽大意，準確記錄及時匯報，妥加處理，并定期作好清潔工作，確實像愛護自己眼睛 一樣愛護各種設備。 管理處實行全員義務消防員制，在員工雖牢固樹立“隱患險于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”的意識，加強巡邏、加強監(jiān)控，同時做消防設施的維護保養(yǎng)工作，保證設備可隨時啟用。一旦遇有緊急情況，一個指令，十分鐘內即可得 到及時高效的增援。我們要發(fā)揮一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工作萬無一失。我們的四大管理目標是： 以服務“零投訴”為質量管理目標，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務，貫穿“以人為本”的服務思想，致力在蘇興大廈創(chuàng)造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境； 自管理蘇興大廈起，按五級等級標準（最高等級）實施物業(yè)管理服 務，做到管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言，從而在二年時間內樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌； 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002 質量體系認證。愛濤物業(yè)的領導層具有接受新事物、探索新思想的先鋒意識，在南京市物業(yè)管理行業(yè)中率先導入 ISO9002 質量保證體系，同時以其前瞻、睿智的眼光，積極探索和嘗試物業(yè)管理新的管理模式，并且在南京物業(yè)管理行業(yè)中首推“物管 110”等全新的服務理念。 在公司發(fā)展的兩年多時間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長期的物業(yè)管理實踐中，已積累了一整套的經驗，這與蘇興大廈的管理需要是合拍的，同時我公司深深認識到人才是企業(yè)制勝之本，愛濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。 蘇興大廈無論是建筑規(guī)模還是從房屋建筑本身與弘業(yè)大廈有著一定的相似之處。 一、 選用一定模式：即我公司的弘業(yè)大廈管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化建設。江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司作為南京市物管企業(yè)的領跑者，作為南京首家通過 ISO9002 國際質量體系認證的專業(yè)物業(yè)管理公司，作業(yè)中國物協(xié)的理事單位，完全有能力、有信心承擔起蘇興大廈物業(yè)管理工作。目標既定，志在必奪，言必行，行必果，愛濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽當兒戲，誓創(chuàng)蘇興大廈物業(yè)管理精品品牌。 蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對投資者的具體情況而言。這種管 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 69 頁 理模式責任清楚、目標明確，接受委托管理的物業(yè)公司大多是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的獨立法人企業(yè)，因而機制靈 活、服務意識強，能夠保證物業(yè)管理目標的實現(xiàn)。但由于這類公司依附于投資者，物業(yè)管理公司經營得好與壞、盈與虧都由投資者負責，造成物業(yè)管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。愛濤物業(yè)在數年的市場礫礪中，憑借高素質的員工隊伍、嚴謹的管理服務體系和善于創(chuàng)新的 能力，務真求實，與時俱進，其物管類型涵蓋了高檔寫字樓、大型住宅小區(qū)、涉外公寓、工業(yè)園區(qū)、部隊、機關、院校物業(yè)等各種物業(yè)類型，管理模式囊括了自管、全委托、顧問、合作等各種方式。對稱設計的手法襯托出了省級機關辦公大樓的莊重格調，整體設計簡潔明快，外在形式充分反映了建筑的內在功能，體現(xiàn) 了現(xiàn)代建筑的風格和精神。附樓由對外用房、職工餐廳、大中會議室等組成，其中附樓一層為對外用房，附樓二層為職工餐廳，可容納 300 人同時就餐，附樓四、五層 為大會議室，可布置 300 個桌椅座位。 蘇 興大廈的基本情況是：大廈占地面積 4670 平方米，總建筑面積為34461 平方米，其中地下室面積 6708 平方米，地上二十六層面積 27753平方米。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 69 頁 第一部分 蘇興大廈簡介 蘇興大廈是由省級機關投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓?？梢哉f蘇興大廈是江蘇省經貿委、江蘇勞動廳、江蘇省質量技術監(jiān)督局等省級機關最理想的辦公場所，她秀麗挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風景。自行車庫、汽車庫存及設備用房布置于地下室，可容納 580 輛自行車、 95 輛汽車的停車需要。主樓設計 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 69 頁 風格與周圍環(huán)境相協(xié)調，使得大廈自身的格調靈活而豐富，主樓的東、西兩側的凹口處理增加了側向層次感，使得大廈整體顯得輕盈秀麗。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 69 頁 第二部分 蘇興大廈物業(yè)管理運作實施方案 第一節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理的模式 物業(yè)管理發(fā)展到今天，其管理模式日趨多樣化，但總的歸納起來，可歸并為自管、全委托、顧問、合作等幾種管理方式。它發(fā)揮了投資者的經營所長，從開發(fā)、建設到管理是一條龍。投資者與物業(yè)管理公司之間通過合同和契約的關系，明確雙方的責、權、利，以合同來約束物業(yè)管理公司的行為，以合同來考評物業(yè)管理公司的管理目標。但對于一些企事業(yè)單位的后勤管理部門轉制以后如是非獨立法人企業(yè)或不具備物業(yè)管理資質，則通過與具備資質的品牌物業(yè)管理公司采取合作的方式來共同管理物業(yè)，以確保物業(yè)管理工作的正常進行和達到物業(yè)管理目標。無論采用何種物管模式，全托、顧問還是合作，我公司均向投資者 鄭重承諾我們的管理目標。這樣一個現(xiàn)代化的大廈，其對物業(yè)管理的服務質量和管理人員本身素質及技術水平的要求 之高是不言而喻的。 我們的整體構想和管理策劃思路可以概括為：選用一定模式、發(fā)揮 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 69 頁 自身優(yōu)勢、確保質量目標、把好相關關口。該大廈已于一九九九年分 別通過南京市、江蘇省行業(yè)主管部門考評，獲得市級、省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。 二、發(fā)揮自身優(yōu)勢 （一）經驗與人才優(yōu)勢 公司自九八年六月成立以來，始終堅持“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)，走規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展之路” 的發(fā)展戰(zhàn)略，理性經營，穩(wěn)步發(fā)展，以其高素質的員工隊伍，科學的管理服務體系和善于創(chuàng)新的能力，取得了眾所矚目的業(yè)績，建立起以“人性化管理”為核心的愛濤物業(yè)物業(yè)管 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 69 頁 理模式。那種固定不變的常規(guī)型管理已經不能適應變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代。我公司將本著對省級機關高度負責的精神，瞄準四大目標，發(fā) 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 69 頁 奮沖刺。 (一 ) 把好安全關，確保大廈萬無一失 安全是大廈管理的頭等大事，要把它擺在頭等重要的位置，是蘇興大廈物業(yè)管理各項工作中的重 中之重。 組成統(tǒng)一網絡：建立集群對講基站，構建統(tǒng)一指揮聯(lián)絡網絡。重點明確大廈保安增援的方向、力度和辦法，一旦真有情況，即可從容應付，迅速處置。 精心操作，細心護理。 嚴格規(guī)定各部位清掃作業(yè)頻度，并賦予巡邏保安監(jiān)管任務，發(fā)現(xiàn) 不潔現(xiàn)象，隨時處理，實現(xiàn)全天候保潔。 (四 ) 把好車輛管理 關，確保進出有序，安全可靠 在車輛管理中我公司擬采取以下管理措施： 編號發(fā)牌，登記建檔：在業(yè)主辦理進駐手續(xù)時，就將各業(yè)主擁有的車輛分 門別類登記清楚，并發(fā)給預先特別制作的編有停車位號碼的停車牌，構成完整的車輛檔案資料。 （五）把好服務關，完全解決業(yè)主的后顧之憂。切實完全解除省級機關干部的后顧之憂，讓省級機關干部全身心地投入到工作之中去。在擬制計劃、組織領 導和對各項工作檢查指導協(xié)調等方面由管 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務保障部 工程設備部 安全護衛(wèi)部 江蘇省經貿委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 69 頁 理處主任直接負責