【正文】 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責 蘇興大廈物管處副主任崗位職責 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 69 頁 蘇興大廈物管處管理員崗位職責 蘇興大廈物管處安保員崗位職責 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 69 頁 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 69 頁 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 69 頁 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入 ISO9000 質(zhì)量體系標準作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標識管理標準作業(yè)規(guī)程 檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 69 頁 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程 保安 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費的收費標準。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設(shè)備設(shè)施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標準是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 二、管理人員的配備 蘇興大廈物業(yè)管理處人員配備架構(gòu)圖 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主 管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護運行工程師： 1人 機電 設(shè)備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運行 維 護： 8人 餐飲部 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 69 頁 合計： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經(jīng)營的方式，故人員數(shù)量不作規(guī)定。在管理隊伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào) 動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。管理層學歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進大專以上包括計算機網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學歷、高水平的復合型人才?！把员匦校斜毓?，愛濤物業(yè)一貫視信譽如生命，決不拿自己的 聲譽當兒戲，如達不到我們的承諾指標，我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理?！? 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 69 頁 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù)，使之名副其實。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標識，工作規(guī)范，作風嚴謹； 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事和交通事故。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品配置得當 ； 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 2分 六 設(shè)備管理承諾 12分 大廈所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善； 設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備； 每日有設(shè)備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范； 消防報警及保安監(jiān) 控統(tǒng)完好，可隨時啟用。 4分 四 人員管理承諾 4分 管理人員要有明顯標志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負責人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓，有較強的事業(yè)心和開拓精神。 二 制度管理承諾 4分 大廈各項管理制度完善，制定了各項專業(yè)管理制度，辦法及工作崗位考核標準。 蘇興大廈承諾管理指標百分制考核表 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 69 頁 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標承諾 20分 物業(yè)管理水平達到五級等級服務(wù)標準，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 蘇興大廈承諾指標考評百分制 管理目標百分制考核標準 考評百分制說明：考評百分制所考評項目分十大類總項和 33類細項，以 100 分為總分， 80 分為考評達標分，按考評內(nèi)容及完成時間，由管理處組織定期邀請上級主管部門和各業(yè)主對各項指標進行考核。 13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 落實責任人進行養(yǎng)護，實際巡查制度，建檔記錄，工程部監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、池、井完好，并定期疏通。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 69 頁 11 業(yè) 主 對 物業(yè) 管 理 滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學管理手段 ，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)，完善各項服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時回訪，做好檔案記錄。 自行車、摩托車、汽車 被盜率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 7 智能化設(shè)備完好率 95% 99% 完善智能化設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗 ,出現(xiàn)故障及時排除。 6 大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 實行 24小時保安巡查制度，由值班室 24小時值班，接受報警和實施調(diào)度，根據(jù)實際情況確立“人防技防相結(jié)合，全面防范”的思路。 4 地下停車場完好率 95% 98% 落實責任人，堅持對停車場等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，并建立健 全規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴