【正文】 維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由。 維修基金應當按幢建賬、 按戶核算。 第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上物業(yè)產權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。相關部門委托物業(yè)管理企 業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。 當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的 30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的 70%納入維修基金，但 合同另有約定的除外。造成損失的，應當給予相應賠償。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。 第三十條 物業(yè)應當按照設計用途使用。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。 第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備； （三）私搭亂建； （四）侵占綠地、毀壞綠化； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發(fā)出 超標準的噪聲和振動； （七）未經批準擺攤設點； （八）無序停放車輛； （九）在建筑物或者構筑物上亂懸掛 、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動； （十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施； （十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 物業(yè)管理委托方應當按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應的物業(yè)檔案資料。 配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質詢。 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務費由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務費標準的百分之五十承擔。 任何單位和個人不應當就同一服務內容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復收費。 確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經濟承受能力進行綜合測算。 普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人 在前期物業(yè)管理協議或者物業(yè)管理合同中協商確定。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。 第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提 供代辦服務、特約服務的費用。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。 第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務。 第十九條 前條規(guī) 定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內容： （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維護和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； （三）協助管理物業(yè)管理區(qū)域內共公秩序、安全防范、消防、交通等事項； （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務； （五）應業(yè)主要求進行的室內特約維修服務； （六）物業(yè)檔案資料的管理。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第四章 物業(yè)管理服務與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利： （一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； （二）收取物業(yè)管理服務費用； （三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟； （四）選聘專業(yè)公司承擔專項經營業(yè)務； （五）拒絕任何形式的攤派； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。未領取物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 業(yè)主公約和業(yè) 主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)滅失等原因終止的，應當辦理注銷登記。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會不得從事經營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。 第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主 合法權益的組織，對業(yè)主大會負責。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。 召開業(yè)主大會應當有半數以上投票權的業(yè)主出席。 業(yè)主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)管理建筑面積計算。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負責召集，每年至少召開一次。 業(yè)主承擔下列義務： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務費； （五）按照國家和省有關規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主人數較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會 （以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。 縣級以 上地方人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。 第三條 省人民政府建設行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主 管部門。 配套設施不全的原有住宅區(qū)，由當地人民政府組織整治，逐步 創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 第二條 本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本條例。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責 蘇興大廈物管處副主任崗位職責 蘇興大廈物管處管理員崗位職責 蘇興大廈物管處安保員崗位職責 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇興大廈物管處工程設備 組主管崗位職責 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責 1 蘇興大廈物管處空調、水工崗位職責 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能設施運行工崗位職責 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內務管理制度 管理處消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入 ISO9000 質量體系標準作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構與崗位設置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程 檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調 操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設施維修 /安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程 保安 由于蘇興大廈許多基礎資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務費的收費標準。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設備設施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質優(yōu)價、質價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標準是依據《南京市物業(yè)管理服務收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 江蘇省經貿委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設備 維護運行工程師： 1人 機電 設備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調 設備 運行 維 護： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經費預算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 二、管理人員的配備 蘇興大廈物業(yè)管理處人員配備架構圖 合計： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經營的方式，故人員數量不作規(guī)定。在管理隊伍建設上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標得以實現。管理層學歷上要求達到大專以上水平，工程技術崗位引進大專以上包括計算機網絡、通信技術的專業(yè)人才。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才?！把员匦?，行必果”，愛濤物業(yè)一貫視信譽如生命，決不拿自己的 聲譽當兒戲，如達不到我們的承諾指標，我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理?！? 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務，使之名副其實。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標識，工作規(guī)范，作風嚴謹； 危及業(yè)主安全處設有明顯標識和防范措施； 大廈內無重大火災，刑事和交通事故。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠