【正文】 第一部分 蘇興大廈簡介 蘇興大廈是由省級機關投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。在她周圍有四通八達的交通網(wǎng)絡，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握?？梢哉f蘇興大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇勞動廳、江蘇省質(zhì)量技術監(jiān)督局等省級機關最理想的辦公場所，她秀麗挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風景。 蘇 興大廈的基本情況是：大廈占地面積 4670 平方米，總建筑面積為 34461平方米，其中地下室面積 6708 平方米，地上二十六層面積 27753 平方米。大廈總體設計由主樓、附樓、網(wǎng)球場和地下室組成。主樓為省級機關辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標準辦公房 485 個，以及中會議室 1 個和小會議室 27 個。自行車庫、汽車庫存及設備用房布置于地下室，可容納 580 輛自行車、95 輛汽車的停車需要。附樓由對外用房、職工餐廳、大中會議室等組成，其中附樓一層為對外用房，附樓二層為職工餐廳，可容納 300 人同時就餐，附樓四、五層 為大會議室，可布置 300 個桌椅座位。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設計方式，既與道路交叉口相呼應，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。主樓設計風格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，使得大廈自身的格調(diào)靈活而豐富，主樓的東、西兩側(cè)的凹口處理增加了側(cè)向?qū)哟胃校沟么髲B整體顯得輕盈秀麗。對稱設計的手法襯托出了省級機關辦公大樓的莊重格調(diào)，整體設計簡潔明快，外在形式充分反映了建筑的內(nèi)在功能，體現(xiàn) 了現(xiàn)代建筑的風格和精神。 大廈的設備設施先進，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機組、燃油鍋爐等將構成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。 綜觀全局，蘇興大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級機關辦公的最佳場所。 第二部分 蘇興大廈物業(yè)管理運作實施方案 第一節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理的模式 物業(yè)管理發(fā)展到今天，其管理模式日趨多樣化，但總的歸納起來，可歸并為自管、全委托、顧問、合作等幾種管理方式。愛濤物業(yè)在數(shù)年的市場礫礪中，憑借高素質(zhì)的員工隊伍、嚴謹?shù)墓芾矸阵w系和善于創(chuàng)新的 能力，務真求實，與時俱進，其物管類型涵蓋了高檔寫字樓、大型住宅小區(qū)、涉外公寓、工業(yè)園區(qū)、部隊、機關、院校物業(yè)等各種物業(yè)類型，管理模式囊括了自管、全委托、顧問、合作等各種方式。無論蘇興大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運用自如。 自管模式 即投資者自行建設自行管理的模式。它發(fā)揮了投資者的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設到管理是一條龍。但由于這類公司依附于投資者，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由投資者負責，造成物業(yè)管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而 難以提高服務水平。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部內(nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。投資者與物業(yè)管理公司之間通過合同和契約的關系，明確雙方的責、權、利，以合同來約束物業(yè)管理公司的行為，以合同來考評物業(yè)管理公司的管理目標。這種管理模式責任清楚、目標明確，接受委托管理的物業(yè)公司大多是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的獨立法人企業(yè)，因而機制靈 活、服務意識強，能夠保證物業(yè)管理目標的實現(xiàn)。 顧問管理模式 即管理水平、服務能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請品牌物業(yè)管理 公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過輸出先進的管理經(jīng)驗、管理模式、管理理念來幫助、扶持、推動被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達到管理目標的一種管理模式。 合作管理模式 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務，也無法到物價局辦理收費批復。但對于一些企事業(yè)單位的后勤管理部門轉(zhuǎn)制以后如是非獨立法人企業(yè)或不具備物業(yè)管理資質(zhì)，則通過與具備資質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司采取合作的方式來共同管理物業(yè)，以確保物業(yè)管理工作的正常進行和達到物業(yè)管理目標。 蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對投資者的具體情況而言。我司認為最好的管理模式應是全委托管理模式，這種模式責任清楚，目標明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評物業(yè)公司對蘇興大廈的管理目標。但是省級機關內(nèi)可能會有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來管理蘇興大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨立法人企業(yè)，則可通過顧問的方式來迅速提高管理水平，如該公司為非獨立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過合作的方式來開展物業(yè)管理工作。無論采用何種物管模式，全托、顧問還是合作，我公司均向投資者 鄭重承諾我們的管理目標。目標既定，志在必奪，言必行，行必果，愛濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽當兒戲，誓創(chuàng)蘇興大廈物業(yè)管理精品品牌。 附件： 愛濤物業(yè)各類管理模式明細表（節(jié)選） 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 （萬 ㎡ ） 發(fā)展商 管理模式 備注 1 弘業(yè)大廈 高檔寫字樓 江蘇省工藝品 進出口集團股 份有限公司 全委托 管理模式 2 龍江高教公寓 高層住宅 各高校 3 工行營業(yè)辦公大樓 機關辦公樓 5A 智能化大廈 省、市工行 4 金陵世紀花園 高檔公寓 南京市基 礎設 施開發(fā)總公司 顧問 管理模式 5 省級機關高層公寓 高層住宅 省級機關事務 管理局 合作 管理模式 第二節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理整體設想與策劃 面對蘇興大廈這樣一個一流地理環(huán)境、一流設計、一流監(jiān)理、一流施工的高檔寫字樓，必須要有一流的物業(yè)管理。一流的物業(yè)管理服務不僅是省級機關投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機關的形象，同時也有利于維護業(yè)主利益，達到保值增值的目的。這樣一個現(xiàn)代化的大廈，其對物業(yè)管理的服務質(zhì)量和管理人員本身素質(zhì)及技術水平的要求 之高是不言而喻的。江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司作為南京市物管企業(yè)的領跑者，作為南京首家通過 ISO9002 國際質(zhì)量體系認證的專業(yè)物業(yè)管理公司，作業(yè)中國物協(xié)的理事單位，完全有能力、有信心承擔起蘇興大廈物業(yè)管理工作。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把蘇興大廈建設成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，成為辦公大廈物業(yè)管理的典范。 針對蘇興大廈物業(yè)管理的各個要素，我們在時間很緊的情況下，進行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點和重點，從而確定了我們的整 體構想和管理策劃思路。 我們的整體構想和管理策劃思路可以概括為：選用一定模式、發(fā)揮自身優(yōu)勢、確保質(zhì)量目標、把好相關關口。 一、 選用一定模式：即我公司的弘業(yè)大廈管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化建設。 我公司管理的弘業(yè)大廈位于南京市中華路 50 號，占地 5000M2，建筑面積23600M2，是一座智能化的現(xiàn)代辦公樓。我公司自接管此樓起，就推行我們愛濤物業(yè)的管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化。該大廈已于一九九九年分 別通過南京市、江蘇省行業(yè)主管部門考評，獲得市級、省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。 蘇興大廈無論是建筑規(guī)模還是從房屋建筑本身與弘業(yè)大廈有著一定的相似之處。針對蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠眼光、切準特點、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。所以采用弘業(yè)大廈的管理模式，應該是適合的、可行的，也是能夠受到廣大業(yè)主的歡迎和擁護的。 二、發(fā)揮自身優(yōu)勢 （一）經(jīng)驗與人才優(yōu)勢 公司自九八年六月成立以來，始終堅持“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)，走規(guī)模化、集團化發(fā)展之路” 的發(fā)展戰(zhàn)略，理性經(jīng)營，穩(wěn)步發(fā)展，以其高素質(zhì)的員工隊伍，科學的管理服務體系和善于創(chuàng)新的能力，取得了眾所矚目的業(yè)績，建立起以“人性化管理”為核心的愛濤物業(yè)物業(yè)管理模式。 在公司發(fā)展的兩年多時間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長期的物業(yè)管理實踐中，已積累了一整套的經(jīng)驗，這與蘇興大廈的管理需要是合拍的，同時我公司深深認識到人才是企業(yè)制勝之本，愛濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。這些人學有專長、經(jīng)驗豐富、對企業(yè)忠誠、諳熟愛濤文化，是愛濤物業(yè)不斷突破、不斷發(fā)展的動力源泉， 也是我們做好蘇興大廈物業(yè)管理工作的根本保證。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。那種固定不變的常規(guī)型管理已經(jīng)不能適應變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代。愛濤物業(yè)的領導層具有接受新事物、探索新思想的先鋒意識，在南京市物業(yè)管理行業(yè)中率先導入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，同時以其前瞻、睿智的眼光，積極探索和嘗試物業(yè)管理新的管理模式，并且在南京物業(yè)管理行業(yè)中首推“物管 110”等全新的服務理念。在蘇興大廈今后的物業(yè)管理工作中，我們還將推出我公司已 設計完成的“菜單式”服務等新的服務方式，同時還將物業(yè)管理新概念如綠色管理、數(shù)字盔甲等逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實踐中。 三、實現(xiàn)質(zhì)量目標 省級機關斥資興建蘇興大廈來之不易，能否管出最佳效果，社會影響巨大。我公司將本著對省級機關高度負責的精神，瞄準四大目標，發(fā)奮沖刺。我們的四大管理目標是： 以服務“零投訴”為質(zhì)量管理目標，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務，貫穿“以人為本”的服務思想，致力在蘇興大廈創(chuàng)造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境； 自管理蘇興大廈起，按五級等級標準（最高等級）實施物業(yè)管理服 務，做到管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言，從而在二年時間內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌； 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002 質(zhì)量體系認證。 自管理蘇興大廈之日起，第一年創(chuàng)市級、第二年創(chuàng)省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。 四、把好相關關口 預測蘇興大廈的物業(yè)特點、當?shù)厣缜樘攸c和未來業(yè)主特點，在具體的管理服 務過程中，我們將牢牢把好相關關口，以求得最佳的管理效果。 (一 ) 把好安全關，確保大廈萬無一失 安全是大廈管理的頭等大事，要把它擺在頭等重要的位置，是蘇興大廈物業(yè)管理各項工作中的重 中之重。我們要發(fā)揮一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工作萬無一失。 統(tǒng)籌計劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護體系。 突出防范重點：根據(jù)高層寫字樓的治安防范特點并結(jié)合蘇興大廈的實際情況，我們確定了蘇興大廈的治安防范重點部位為電梯轎廂、地下室停車庫、應急樓梯和設備層等， 并建議省級機關在這些重點部位安裝智能化安全防范系統(tǒng)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。 組成統(tǒng)一網(wǎng)絡：建立集群對講基站，構建統(tǒng)一指揮聯(lián)絡網(wǎng)絡。一旦遇有緊急情況，一個指令，十分鐘內(nèi)即可得 到及時高效的增援。由此，大廈保安任何時候都不是孤立的，他們的身后有著一個完整的、力量雄厚的堅強后盾。 制訂應急預案：設想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應急處理預定方案。重點明確大廈保安增援的方向、力度和辦法，一旦真有情況，即可從容應付，迅速處置。 管理處實行全員義務消防員制，在員工雖牢固樹立“隱患險于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”的意識，加強巡邏、加強監(jiān)控，同時做消防設施的維護保養(yǎng)工作，保證設備可隨時啟用。另外制訂《蘇興大廈突發(fā)火警火災反應預案》，增強員工對火警、 火災突發(fā)事件的反應能力，以確保大樓的財產(chǎn)及業(yè)主的人身安 全，保證對消防安全管理目標的實現(xiàn)。 (二 ) 把好設備關，確保高效運行 盡快熟悉各類設備的使用性能，并與所有設備廠家及安裝單位建立緊密型合作關系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機電設備分公司專業(yè)技術人才的優(yōu)勢，使各類設備始終處于最佳技術狀態(tài)。 精心操作，細心護理。嚴格按照設備性能特點和操作規(guī)程開機、監(jiān)視運行、關機，嚴格按預定計劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭都不疏忽大意，準確記錄及時匯報，妥加處理，并定期作好清潔工作，確實像愛護自己眼睛 一樣愛護各種設備。 (三 ) 把好衛(wèi)生關，確保全天候保潔 整潔的環(huán)境，是大廈管理最基本的要求。我公司將把環(huán)境整潔作為提高大廈管理檔次的重要方面抓緊抓好。 嚴格規(guī)定各部位清掃作業(yè)頻度，并賦予巡邏保安監(jiān)管任務，發(fā)現(xiàn) 不潔現(xiàn)象，隨時處理，實現(xiàn)全天候保潔。 嚴格質(zhì)量標準和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。 嚴格檢查評比。通過每天的巡視和不定期檢查，通過保潔綠化部及管理處的定期評比和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標準，堅持不