【正文】 第一章 發(fā)展大廈物業(yè)特點(diǎn)分析一、物業(yè)類型特點(diǎn)發(fā)展大廈包含商場、寫字間、住宅等多種類型物業(yè)，由于各種物業(yè)特點(diǎn)及營運(yùn)時間不同，對大廈設(shè)備開啟及人員配置有較大影響。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容和要求。在發(fā)展大廈中，以商場、寫字間、住宅為物業(yè)管理重點(diǎn)。二、地理位置特點(diǎn)發(fā)展大廈位于繁華商業(yè)街——**路，地處**，東鄰市地標(biāo)性建筑——**大廈，西有大型便民超市——華聯(lián)商廈。周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公園、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、健身俱樂部、休閑餐廳、酒店等配套設(shè)施齊全，步行5—10分鐘均可到達(dá)。**、**、**、**、**、**、****路公交車均從門前經(jīng)過，交通便利。三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)發(fā)展大廈由置業(yè)公司開發(fā)，是多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)。住宅部分公開向外發(fā)售，商場對外招商，寫字間為集團(tuán)公司留作自用，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬置業(yè)公司。四、規(guī)模及使用特點(diǎn)發(fā)展大廈占地面積** m2，總建筑面積約**m2，綠化率35%，建筑高度22層，地下一層是車庫和設(shè)備房，地上1—3層為商場，4—5層為寫字間，6層以上是住宅。用戶多樣化，各種類型物業(yè)的工作時間各不相同，為節(jié)省能源，中央空調(diào)也會在每天的不同時間段采用不同的運(yùn)行方式。發(fā)展大廈管理處在開發(fā)商和物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，將建立一支高素質(zhì)隊伍，實行規(guī)范化管理，提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。管理處將配備28人，在物業(yè)接管移交以后，物業(yè)公司力爭通過一段時間的管理運(yùn)作，使物業(yè)管理品牌與發(fā)展大廈的品牌相匹配，擴(kuò)大發(fā)展大廈的社會知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的招商和銷售，使大廈物業(yè)保值增值，在同時期同檔次物業(yè)中保持競爭優(yōu)勢，使發(fā)展大廈成為一流的商場和住宅。第二章 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位一、常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍：（一）、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 可行性研究、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計審閱，提出建議完善設(shè)計細(xì)節(jié)。 提出節(jié)能、環(huán)保及安全方面建議。 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗收 物業(yè)管理成本分析及測算 項目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置 選派物業(yè)管理處經(jīng)理 人員培訓(xùn)（理論、實操、軍事訓(xùn)練及銷售人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn)） 重點(diǎn)階段專家現(xiàn)場指導(dǎo)（二）日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備、設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理公共秩序管理消防管理車輛疏導(dǎo)定期舉行社區(qū)文化活動公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)（三）、日常物業(yè)管理服務(wù)范圍： 寫字間部分以每間辦公室的戶門為界 商場部分以進(jìn)入商場的入口為界 住宅部分以每戶的戶門為界 以上區(qū)域的劃分，戶門或入口以內(nèi)區(qū)域由業(yè)主（用戶）自行管理，以外區(qū)域由物業(yè)公司進(jìn)行管理。二、特約服務(wù)內(nèi)容：（一）、有償服務(wù)代訂機(jī)票、火車票；商務(wù)服務(wù)（打字、復(fù)印、過膠、收發(fā)傳真、收發(fā)Email）；接送飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)； 代叫出租車、汽車出租服務(wù)； 戶內(nèi)維修服務(wù)（只收成本和人工費(fèi)）； 代辦EMS特快專遞服務(wù)（按國家特快專遞局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）。 辦公區(qū)域綠化美化服務(wù)； 客戶委托的其它服務(wù)。（二）、無償服務(wù)項目代訂報刊、日常收發(fā)服務(wù)；代購鮮花服務(wù)；小維修工具箱出借服務(wù)；代訂酒店客房服務(wù)；客戶生日恭賀、代訂生日蛋糕服務(wù)；搬用車出借服務(wù)；代付各種公用事業(yè)費(fèi)服務(wù)；接待外來參觀客人； 網(wǎng)絡(luò)客戶意見反饋與問題求救；1 軟件下載；1 網(wǎng)上公共信息查詢；三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我司提供物業(yè)管理服務(wù)時，首先依據(jù)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，國家無標(biāo)準(zhǔn)的，依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對發(fā)展大廈的物業(yè)管理我司均按以下標(biāo)準(zhǔn)中的最高要求執(zhí)行。國家標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（GB 5022295）: 建設(shè)部批準(zhǔn)。建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ300～30588）: 建設(shè)部批準(zhǔn)。電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范（GB5015095016895016995017095017195017295018293）：建設(shè)部批準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 3000190）：建設(shè)部批準(zhǔn)。危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（CJ1386）:城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。1985/1/1試行。房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。1985/1/1試行。房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。1985/1/1試行。房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ 6295）: 建設(shè)部批準(zhǔn)。房屋修繕工程施工管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。1985/1/1試行。民用房屋修繕工程施工規(guī)程（CJJ/T5393）: 建設(shè)部批準(zhǔn)。房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。1985/1/1試行。全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01001）儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01002）服務(wù)中心工作標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01003）安全護(hù)衛(wèi)工作標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01004～07）安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01008）花工工作標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01009）綠化工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01010）清潔工作標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01011）清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01012）維修工作標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01013）1維修工作檢查標(biāo)準(zhǔn)（WI/FW01014）第三章 管理目標(biāo)、指標(biāo)一、管理目標(biāo)乙方接管本物業(yè)后，即按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)管理，務(wù)求使大廈的物業(yè)管理工作日趨規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，并使大廈符合國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。二、分項指標(biāo)1. 房屋完好率100%2. 管理費(fèi)收繳率95%3. 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%4. 消防設(shè)施、設(shè)備完好率98%5. 綠化完好率≥95%6. 道路完好率98%7. 大廈公共照明亮燈率≥90%8. 衛(wèi)生保潔率≥98%9.