【正文】 第二十三條 違反本辦法規(guī)定，有價格違法行為的，依照國家有關(guān)價格法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰。第二十二條 各級價格主管部門評定物業(yè)管理公共服務收費，要嚴格按規(guī)定評定標準考評。經(jīng)批準的收費，收費單位應出示《收費許可證》，并按規(guī)定標準收費，違反有關(guān)收費政策，物業(yè)管理單位有權(quán)拒繳。第二十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)的押金、保證金、違約金等，也不得代其它單位收取任何費用。第十九條 供電、市政等部門委托物業(yè)管理單位收費須是經(jīng)價格主管部門批準的收費項目，執(zhí)行規(guī)定的收費標準，并應向承擔代辦業(yè)務的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費。物業(yè)管理單位應每半年以書面形式公布財務收支帳目，接受業(yè)主委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督，并應將本年度收支決算報告，下年度收支預算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。第十七條 物業(yè)管理服務收費應統(tǒng)一明碼標價，使用由價格主管部門監(jiān)制的價目表。裝修完畢，經(jīng)物業(yè)管理單位驗收，未損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金全額退還，其代管利息作為物業(yè)管理單位承擔監(jiān)管任務的費用列入收支范圍。供暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況，若有結(jié)余，應結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用，不得挪作他用。第十四條 物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，除管線損耗部分可據(jù)實分攤外，不得自行加價，不得以任何借口多收費，不得從中牟利。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫（棚）和專用汽車停車場（車位），有專人24小時看管的，經(jīng)價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由各級價格主管部門在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人自辦理合法入住手續(xù)或租賃合同之日起，應按規(guī)定支付物業(yè)管理公共服務費和應攤公共水電費。委托管理合同中約定的其他服務項目。綠化管理。公共設(shè)備設(shè)施管理。公共安全管理。第九條 物業(yè)管理公共性服務收費項目的主要服務內(nèi)容包括：清潔衛(wèi)生管理。本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗補償和其他費用開支。具體實施辦法另行制定。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要提供的專項或特約服務及公共代辦服務，除價格主管部門有統(tǒng)一的收費標準外，其收費實行市場調(diào)節(jié)價。為普通住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維護和保安、綠化管理等公共性服務以及停車管理、裝璜垃圾清運等專項服務，其收費實行政府定價。第五條 物業(yè)管理服務收費包括公共性服務費和代收代辦費、特約服務費。第四條 物業(yè)管理服務收費應遵循合理、公開及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務深度，制定收費標準。第三條 南京市物價局是本市物業(yè)管理服務收費的主管部門，負責會同市房產(chǎn)管理局對全市物業(yè)管理服務收費實施管理和監(jiān)督。第二條 本辦法適用于本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化服務的收費行為。第三十九條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬以上四萬元以下罰款。業(yè)主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。維修基金應當按幢建賬、按戶核算。第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。造成損失的，應當給予相應賠償。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。第三十條 物業(yè)應當按照設(shè)計用途使用。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；（三）私搭亂建；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；（七）未經(jīng)批準擺攤設(shè)點；（八）無序停放車輛；（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。物業(yè)管理委托方應當按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應的物業(yè)檔案資料。配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務費由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務費標準的百分之五十承擔。任何單位和個人不應當就同一服務內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復收費。確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務。第十九條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共公秩序、安全防范、消防、交通等事項；（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；（五）應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務；（六）物業(yè)檔案資料的管理。物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。第四章 物業(yè)管理服務與收費第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；（二）收取物業(yè)管理服務費用；（三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；（四）選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務；（五）拒絕任何形式的攤派；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。第三章 物業(yè)管理企業(yè)第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應當辦理注銷登記。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負責。第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會應當有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)管理建筑面積計算。第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負責召集，每年至少召開一次。業(yè)主承擔下列義務：（一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定；（四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務費；（五）按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策?？h級以上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關(guān)管理工作。第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。第三部分 附錄：蘇輝大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄）一 蘇輝大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇輝大廈物管處主任崗位職責 蘇輝大廈物管處副主任崗位職責 蘇輝大廈物管處管理員崗位職責 蘇輝大廈物管處安保員崗位職責 蘇輝大廈物管處安保主管崗位職責 蘇輝大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇輝大廈物管處保潔員崗位職責 蘇輝大廈物管處綠化員崗位職責 蘇輝大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇輝大廈物管處工程設(shè)備組主管崗位職責1 蘇輝大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責1 蘇輝大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責1 蘇輝大廈物管處維修電工崗位職責1 蘇輝大廈物管處值班電工崗位職責1 蘇輝大廈物管處智能工程師崗位職責1 蘇輝大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責1 蘇輝大廈物管處電梯維修工崗位職責1 蘇輝大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇輝大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄）公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇輝大廈消防管理規(guī)定 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇輝大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度三 蘇輝大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程(目錄)綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入ISO9000質(zhì)量體系標準作業(yè)規(guī)程行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修/安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程保安由于蘇輝大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務費的收費標準。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設(shè)備設(shè)施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標準是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預算為了確保蘇輝大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。二、管理人員的配備蘇輝大廈物業(yè)管理處人員配備架構(gòu)圖
工程設(shè)備部主管1人安全護衛(wèi)部主管1人餐飲部 安保員：20人保潔綠化部主管1人服務保障部主管1人人世間人管理員：2人大廈保潔綠化員：8人智能設(shè)備維護運行工程師：1