【正文】 相關(guān)部門委托物業(yè)管理企 業(yè)代為。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的 30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的 70%納入維修基金，但 合同另有約定的除外。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。 第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。 第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備； （三）私搭亂建； （四）侵占綠地、毀壞綠化； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出 超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動； （七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點； （八）無序停放車輛； （九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛 、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動； （十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施； （十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。 任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費。 確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當(dāng)事人 在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提 供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制。 第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。 第十九條 前條規(guī) 定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； （三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共公秩序、安全防范、消防、交通等事項； （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù)； （五）應(yīng)業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務(wù)； （六）物業(yè)檔案資料的管理。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出 售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： （一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； （二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用； （三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟； （四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)； （五）拒絕任何形式的攤派； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。未領(lǐng)取物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 業(yè)主公約和業(yè) 主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。 第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負責(zé)。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一 年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)管理建筑面積計算。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負責(zé)召集，每年至少召開一次。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費； （五）按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會 （以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 縣級以 上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做 好有關(guān)管理工作。 第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主 管部門。 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步 創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設(shè)備設(shè)施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護運行工程師： 1人 機電 設(shè)備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運行 維 護： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 二、管理人員的配備 蘇興大廈物業(yè)管理處人員配備架構(gòu)圖 合計： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經(jīng)營的方式，故人員數(shù)量不作規(guī)定。在管理隊伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。管理層學(xué)歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進大專以上包括計算機網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才?！把员匦?，行必果”，愛濤物業(yè)一貫視信譽如生命，決不拿自己的 聲譽當(dāng)兒戲，如達不到我們的承諾指標(biāo)，我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理?！? 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù)，使之名副其實。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標(biāo)識，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)； 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標(biāo)識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事和交通事故。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品