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房地產(chǎn)物業(yè)管理南京蘇興大廈物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案(參考版)

2025-02-13 01:24本頁面
  

【正文】 相關(guān)部門委托物業(yè)管理企 業(yè)代為。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,應(yīng)當(dāng)將收益的 30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),收益的 70%納入維修基金,但 合同另有約定的除外。造成損失的,應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。 第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。 第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為: (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),擅自改變房屋用途; (二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動共用設(shè)施設(shè)備; (三)私搭亂建; (四)侵占綠地、毀壞綠化; (五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物; (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出 超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動; (七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn); (八)無序停放車輛; (九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛 、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫; (十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動; (十一)在消防通道上設(shè)置路障,損壞或者挪用消防設(shè)施; (十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。建成后,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況,應(yīng)當(dāng)按照合同的約定,定期向業(yè)主公布,并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分,其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定,沒有約定或約定不明的,按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。 任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容,向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。 確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會,以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ),并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人 在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提 供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機(jī)制。 第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。 第十九條 前條規(guī) 定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容: (一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理; (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理; (三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共公秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng); (四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù); (五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù); (六)物業(yè)檔案資料的管理。 物業(yè)交付使用后,業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),并簽訂物業(yè)管理合同。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi) 第十七條 新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè),承擔(dān)物業(yè)出 售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利: (一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定,制定物業(yè)管理工作制度; (二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用; (三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為,并可以向人民法院提起民事訴訟; (四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù); (五)拒絕任何形式的攤派; (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。未領(lǐng)取物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的,不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 業(yè)主公約和業(yè) 主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效,并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的,應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期三年,可以連選連任。 第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織,對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十,或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過一 年的,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。 業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)管理建筑面積計算。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負(fù)責(zé)召集,每年至少召開一次。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù): (一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章; (二)遵守業(yè)主公約; (三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定; (四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi); (五)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金; (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主人數(shù)較多的,可以推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會 (以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的,物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 縣級以 上地方人民政府的其他有關(guān)部門,應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工,共同做 好有關(guān)管理工作。 第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主 管部門。 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治,逐步 創(chuàng)造條件,實(shí)行物業(yè)管理。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 第三部分 附錄:蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編(目錄) 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)(目錄) 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運(yùn)行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度(目錄) 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運(yùn)作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機(jī)房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機(jī)電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備,所以目前暫無法確定開辦費(fèi)的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費(fèi)用、保安、保潔、綠化費(fèi)用、公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等等,它的收費(fèi)原則是:“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則,它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。前期開辦費(fèi)用的投入均由我公司自行投資。 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任: 1人、副主任: 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護(hù)衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員: 2人 大廈保潔 綠化 員: 8人 安保員:20人 智能設(shè)備 維護(hù)運(yùn)行工程師: 1人 機(jī)電 設(shè)備 維護(hù) 維修 工: 4人 變 配 電 房 值 班 電 工:4人 空調(diào) 設(shè)備 運(yùn)行 維 護(hù): 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開,必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備,如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 二、管理人員的配備 蘇興大廈物業(yè)管理處人員配備架構(gòu)圖 合計: 53 人 說明: 餐飲部采取承包經(jīng)營的方式,故人員數(shù)量不作規(guī)定。在管理隊伍建設(shè)上,將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運(yùn)用激勵機(jī)制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴(yán)格考核,并實(shí)行 10%淘汰率,確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平,工程技術(shù)崗位引進(jìn)大專以上包括計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化,管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才?!把员匦校斜毓?,愛濤物業(yè)一貫視信譽(yù)如生命,決不拿自己的 聲譽(yù)當(dāng)兒戲,如達(dá)不到我們的承諾指標(biāo),我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理?!? 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù),使之名副其實(shí)。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護(hù) 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實(shí)行封閉式管理; 大廈實(shí)行 24小時保安制度; 保安人員有明顯標(biāo)識,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn); 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標(biāo)識和防范措施; 大廈內(nèi)無重大火災(zāi),刑事和交通事故。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇,樹木,建筑小品
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