【正文】 。 （ 7）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動。 （ 5）接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 理、監(jiān)督。 （ 4）接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理合同為依據(jù)開展經(jīng)營活動，履行管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。正確處理 物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，追求和諧共處。在現(xiàn)階段，由于居民收入水平的限制，物業(yè)管理收費(fèi)不可能很高，開展多種經(jīng)營，增加收入，以補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足是行之有效的辦法。如選聘清潔公司負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負(fù)責(zé)物業(yè)保安方面的工作等。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進(jìn)行以下行為的，應(yīng)予以制止、批評教導(dǎo)，責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失： a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途； b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀，毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的； c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。物業(yè)管理公司 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 有權(quán)按時收取物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)以及其他合理的費(fèi)用。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。 開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應(yīng)： （ 1）分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求； （ 2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報業(yè)主委員會通過； （ 3）提高并逐步改善活動場地。 社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌； （ 2）家庭的生活方式； （ 3）住戶的鄰居關(guān)系； 建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公 約，通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。社區(qū)文化 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 活動促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。 物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。 如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （三）與業(yè)主日常溝通 與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容： （ 1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù)； （ 2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶； （ 3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動； （ 4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 （二）便民服務(wù) 物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實際情況而定。 車輛管理 （ 1）車輛管理包括機(jī)動車及非機(jī)動車的管理； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任 人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程； （ 3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理； 安全保衛(wèi) （ 1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件 發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程； 清潔綠化 （ 1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的 特點(diǎn)、制定清潔保潔率； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程； （ 3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定； （ 4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程； 消防 （ 1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人； （ 3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求； 水 、電設(shè)備的管理、維護(hù) （ 1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)； 房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理 （ 1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo)； （ 2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用 及管理規(guī)定； （ 3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程； （ 4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 八、 公司日 常管理工作安排 (一 )日常管理工作 日常管理工作的內(nèi)容 （ 1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防 。 （ 2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 （ 2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。 綠化管理 定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 （ 2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 （ 3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 給排水系統(tǒng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 電梯 （ 1）、電梯轎廂、井道保持清潔。 消防系統(tǒng) （ 1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。 供電系統(tǒng) （ 1）、保證 24 小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。 設(shè)備管理 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。 （ 2）、房屋零修及時率達(dá)到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá) 98%以上。 （ 4）、租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。 （ 2）、家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。 （二）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 公共性服務(wù) 公共性服務(wù)提供 常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目： （ 1）、清潔衛(wèi)生管理； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）、綠化日常維護(hù)管理； （ 3）、治安管理； （ 4）、共用蓄水池的維護(hù)管理； （ 5）、水電管理； （ 6）、排污設(shè)施管理； （ 7）、道路維修管理； （ 8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修； （ 9）、物業(yè)檔案資料管理； （ 10）、車輛停放及交通秩序管理； （ 11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育； （ 12）、代收代交水電氣費(fèi)； （ 13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。 項目設(shè)計方案的建議； 施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改； 參與單項工程的甲乙方交接驗收； 參與整體工程的甲乙方交接驗收； 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促； 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢； 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。 （ 2）、帳目抽查良好率 100%。 六、 公司管理目標(biāo) （一）、公司總目標(biāo) 年度業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率 ≥95% 年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減 ≤3% 年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。 三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)維修、保養(yǎng)單位工作，在維修保養(yǎng)單位工作人員工作時負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二十八節(jié) 電梯管理員崗位職責(zé) 一、每周對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系、督促電梯保養(yǎng)單位及時處理并作相關(guān)檢查處理記錄。 七、領(lǐng)用時由主管批準(zhǔn)后憑《領(lǐng)料單》領(lǐng)取。 五、倉管員應(yīng)將物品按區(qū)分類，放置合適環(huán)境，擺放便于拿取，存放處與物料卡相對應(yīng)。 三、根據(jù)《物 品進(jìn)倉單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格并進(jìn)行外觀檢查，技術(shù)資料清查等。 第二十七節(jié) 倉管員崗位職責(zé) 一、倉管員負(fù)責(zé)入庫物品的驗收、標(biāo)識和進(jìn)出的記錄。 八、對刑事犯罪現(xiàn)場應(yīng)主動協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)秩序，保護(hù)現(xiàn)場。 六、熟悉和掌握各樓宇消防設(shè)備的位置、工作效能和基本操作方法。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 四、遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁打人、罵人、索賄、受賄、貪贓枉法、徇私舞弊等行為。 三、儀表大方，衣冠整潔，上班一律按要求著裝。 一、遵守紀(jì)律、不遲到、不早退、不曠工。 七、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 五、保證上下水、排污管道暢通，每季度疏通雨水井、污水井及其管道一次，化糞池充滿 80%即應(yīng)及時清理，不得造成污水外溢。 三、具備工民建筑的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，會做簡單預(yù)算，并有熟練施工技能，保證線直、面平、外表美觀。具體崗位職責(zé)如下： 一、熟悉小區(qū)的結(jié)構(gòu)，安全要求及其養(yǎng)護(hù)方法，及時維護(hù)房屋，延長房屋的使用壽命。 九、不得參予與值班無關(guān)的事情。 七、遇到案情發(fā)生，及時阻止案件擴(kuò)大，應(yīng)立即向治安辦和物業(yè)管理服務(wù)中心報告，保護(hù)現(xiàn)場，并封鎖大門及其他通道，以待警方人員到現(xiàn)場處理，不得擅自處理。 五、巡邏時要敬老扶幼，拾金不昧，不得利用執(zhí)勤之便堅守自盜，敲詐勒索，賄賂， 不得隨意干擾住戶，更無權(quán)進(jìn)屋詢查，發(fā)現(xiàn)問題只能及時報告物業(yè)管理服務(wù)中心。 三、檢查小區(qū)公共設(shè)施 (包括消防設(shè)施、門窗、消防通道 )是否完好、堵塞、發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處報告。 二、注意裝飾隊垃圾堆放，廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者，責(zé)令其清理 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 并告知物業(yè)管理服務(wù)中心。 八、供電系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)，保證供電正常和安全用電。如供水系統(tǒng)，公共照明，室內(nèi)電力等，以便用戶有所準(zhǔn)備，停電完畢后，應(yīng)檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常操作。 五、負(fù)責(zé)總開關(guān)、走廊及樓梯之照明，消防系統(tǒng)的線路日常檢查，如有損壞或發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，應(yīng)立即進(jìn)行維修。如發(fā)現(xiàn)異常情況，及時維修。 二、若小區(qū)電力如突然停電，應(yīng)先檢查小區(qū)總開關(guān)是否正常，及時向供電公司聯(lián)系詢明情況。 第二十三節(jié) 電工崗位職責(zé) 一、電工必須熟悉小區(qū)供電線路，消防系統(tǒng)，公共控制設(shè)備運(yùn)行 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 位置，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況。 九、統(tǒng)計未交戶數(shù)，再進(jìn)行催交工作，并作出相應(yīng)措施。 七、配合抄水、電表員，計出當(dāng)月水電費(fèi)和收繳工作，算出本月水電收支平衡表，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。 六、完成公司隨時需要的各種報表和數(shù)據(jù)。 五、做到帳目清楚、日清月結(jié)，管好各種憑證及時將款項存入銀行。 三、熟悉小 區(qū)的戶數(shù)和面積、管理費(fèi)、水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。 二、對住戶、業(yè)主以禮相待，遇到問題耐心解釋，服務(wù)周到。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二十二節(jié) 房管員收費(fèi)崗位職責(zé) 房管員在物業(yè)部和公司財務(wù)部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的經(jīng)濟(jì)和各種費(fèi)用的收費(fèi)工作，并對主任和公司財務(wù)室負(fù)責(zé)。 九、協(xié)助有關(guān)部門需要處理的其它問題。房管員收回住戶的出入證，撤消其住戶檔案，并作好記錄。 六、對新搬進(jìn)住戶，必須憑主任批注，然后到物業(yè)管理服務(wù)中心進(jìn)行變換或建立包括業(yè)主本人身份證，購房合同或租房合同、居?。ɑ蜣k公）人員身份證及復(fù)印件、暫住證，《住戶登記表》及有關(guān)證明材料在內(nèi)的住戶檔案。 四、房管員必須嚴(yán)格控制出租房的管理，凡是出租者，必須到當(dāng)?shù)胤课葑赓U所辦理《房屋租賃許可證》方可出租，然后持合同到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理登記手續(xù)，或直接到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理租賃手續(xù)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、房管 員必須熟悉本小區(qū)的住戶（包括業(yè)主、租房戶、借住戶）的分布情況，對各樓層業(yè)主姓名、職業(yè)、籍貫、聯(lián)系電話等工作明細(xì)登記，定期整理。 九、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其