【正文】 。（7）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)。（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。 （4）接受業(yè)主的監(jiān)督。（3）采取完善的安全保衛(wèi)措施，保衛(wèi)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全和公共安全。 （2）按照管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，追求和諧共處。物業(yè)管理人的主要義務(wù) （6）可實(shí)行多種經(jīng)營，其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。如選聘清潔公司負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負(fù)責(zé)物業(yè)保安方面的工作等?！。?）制止違反規(guī)章制度的行為?！。?）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。九、管理人員的職責(zé)和權(quán)利（一）物業(yè)管理人的主要權(quán)利?。?）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定?！　　　∩鐓^(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：　?。?）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；　?。?）家庭的生活方式；社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。　物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。（3）面對重大的投訴問題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理；?。?）出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；（1）接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問題；　　如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí)，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。　物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系?！　　　∨c業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：　 建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為?！。?）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄；　客戶檔案管理?。?）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任　　住戶裝修管理　?。?）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；　（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理　　水、電設(shè)備的管理、維護(hù)　　　?。?）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；?。?）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程；?。?）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率；發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；（5）客戶檔案管理；安全保衛(wèi)（4）車輛管理；　?。?）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防。八、公司日常管理工作安排(一)日常管理工作日常管理工作的內(nèi)容（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常?？照{(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。給排水系統(tǒng)（1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（2）、家居清潔服務(wù)包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。（一）、業(yè)主入住管理接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；（2）、帳目抽查良好率100%。綠化保潔組：接待室：（包括收費(fèi)員）（1）、接待處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1‰（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100%（二）、目標(biāo)分解四、對維修、保養(yǎng)單位工作報(bào)告、記錄表格等簽可后交由資料員收執(zhí)。二、當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯公司作年檢年審。八、緊急性情況時(shí)先發(fā)放，后補(bǔ)手續(xù)。六、對庫房經(jīng)常清掃，保持住房內(nèi)干凈整潔。四、入庫物品由倉管員進(jìn)行收發(fā)登記和帳薄登記，做到帳、物、卡相符。二、每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)，作出下月補(bǔ)充物資的采購計(jì)劃。 九、完成公司領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)部交辦的其他工作。 七、對違法犯罪分子有勸阻、制止、檢舉、監(jiān)視、調(diào)查和擒拿并扭送公安機(jī)關(guān)的責(zé)任。 五、做好防盜、防火、防劫、防破壞等工作，維護(hù)業(yè)主的正常工作、生活秩序。上班期間必須做到待人處事有理有節(jié)，文明執(zhí)勤。 二、服從命令，聽從指揮，堅(jiān)守工作崗位，不擅離職守。 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護(hù)小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動(dòng)，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責(zé)。六、及時(shí)滿足業(yè)主、住戶的維修要求，急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)即時(shí)完成，上門維修時(shí)應(yīng)態(tài)度熱情、服務(wù)周到，按規(guī)定收取的維修費(fèi)應(yīng)及時(shí)上交管理處，并及時(shí)給業(yè)主、住戶開具收據(jù)，不得向業(yè)主、住戶索要小費(fèi)或利益，如有收費(fèi)不交公或向業(yè)主、住戶索要小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按收取額的10倍處罰并予以辭退處理。四、經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)處理，確保公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)用、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。二、熟悉小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握小區(qū)各種類管線（地上和地下）的分布、走向位置及其養(yǎng)護(hù)辦法，并做好養(yǎng)護(hù)工作。 第二十五節(jié) 維修管理員崗位職責(zé)維修工在物業(yè)部的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)施對小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、樓宇外墻、天面以及住宅室內(nèi)外的維修保養(yǎng)。 八、必須保持著裝整潔、精神飽滿，有問有答，文明執(zhí)勤，樹立良好保安形象。 六、遇到火警時(shí)不得驚慌，立即敲碎報(bào)警玻璃開關(guān)，了解燃燒物品的品質(zhì)，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報(bào)告，并及時(shí)通知、疏導(dǎo)、指揮各戶有秩序地從樓梯離開險(xiǎn)境，保護(hù)現(xiàn)場，防止趁火打劫，不得讓住戶乘坐電梯逃生。 四、熱情禮貌，了解住戶對小區(qū)治安意見及隱患，共同維護(hù)小區(qū)治安秩序。如果不聽勸阻，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。 第二十四節(jié) 巡邏崗位職責(zé) 一、巡邏人員必須熟悉小區(qū)的環(huán)境、掌握小區(qū)各住戶人數(shù)及相貌，注意外來人員的流動(dòng)，檢查外來人員登記與房號是否相符，發(fā)現(xiàn)問題，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報(bào)告。 七、保持小區(qū)內(nèi)的總配電室及各層電表箱整潔，禁止放置任何雜物。 六、如接到供電公司通知停電，應(yīng)提前貼出通知，清楚列明停電時(shí)間、日期及受影響的設(shè)備。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工本費(fèi)。 三、經(jīng)常檢查備用電源是否正常，能否在停電時(shí)及時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)及送出緊急電源。懂得安全用電操作，會使用消防設(shè)備，會排除故障。十、每月提交各種費(fèi)用收繳情況表，并報(bào)公司和物業(yè)部。 八、及時(shí)通知業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)，并做好追繳拖欠的各項(xiàng)租金和管理費(fèi)。每月的業(yè)主情況一覽表于次月5日前上報(bào)。嚴(yán)禁私自挪用、貪污公款。 四、按規(guī)定收費(fèi)，不得多收、漏收或少收。收集各種維修、服務(wù)信息及投訴電話。 一、嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司規(guī)章制度和財(cái)務(wù)制度，不得擅自離崗，有事外出必須請假。十、房管員除正常上班外，一般情況不得離開小區(qū)，以便處理小 區(qū)突發(fā)的有關(guān)問題。 八、對臨時(shí)居住的人員，三天內(nèi)必須持合法證件辦理報(bào)戶手續(xù)。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊(duì)長簽字，核對搬出時(shí)的家私、家用電器、日常生活用品清單。 五、對于業(yè)主委托親戚、員工居?。ɑ蜣k公）的，必須持有效的證明材料（包括戶籍關(guān)系，營業(yè)執(zhí)照，合作證明，雇員合同，工作證，身份證）經(jīng)房管員核準(zhǔn)由保安隊(duì)長審核并報(bào)物業(yè)管理服務(wù)中心審批方能入住。 三、建立住戶檔案，住戶卡，使住戶管理形成一個(gè)體系，便以接受上級主管部門的檢查。第二十一節(jié) 房管員職責(zé) 一、房管員必須遵守公司的一切規(guī)章制度，要充分認(rèn)識到自已是代表公司工作。八、積極鉆研電腦應(yīng)用新技術(shù)，能熟練操作電腦，熟練應(yīng)用物業(yè)管理專用軟件，探索計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用，不斷提高工作效率。六、健全業(yè)主、住戶檔案，組織收集管理工作檔案，歸類整理。四、負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施大、中修計(jì)劃，審核施工方案和預(yù)決算，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗(yàn)收關(guān)。三、保證每天有40%時(shí)間在工作現(xiàn)場巡視，督導(dǎo)工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量。具體崗位職責(zé)如下：一、堅(jiān)持執(zhí)行國家和有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的政策、法規(guī)和物業(yè)公司的各項(xiàng)管理制度，堅(jiān)持不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理論，掌握先進(jìn)科學(xué)的管理方法，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和組織領(lǐng)導(dǎo)能力。1各使用人必須服從消防機(jī)關(guān)和管理部消防工作人員有關(guān)防火方面的管理，不得以任何手段妨礙消防監(jiān)督工作人員執(zhí)行任務(wù)。 ３）、未辦理申報(bào)手續(xù)即進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的。 １）、未辦理申報(bào)審批手續(xù)即進(jìn)行室內(nèi)裝修的。 ６）、在樓梯、走道或安全疏散出口燒香拜佛的。 ４）、亂拉、亂接電線電器線路的。 ２）、封閉或損壞安全指示，事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志的。 有下列情形之一的，分別視情節(jié)處單位五百至二千元罰款，處物業(yè)使用人二百至三百元之罰款，如情節(jié)特別嚴(yán)重的送派出所處理。嚴(yán)禁擅自改動(dòng)液化石油氣管道。 嚴(yán)禁在室內(nèi)亂拉，亂接臨時(shí)用電線路。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)存放任何易燃易爆物品。 樓梯、走道和出口必須保持暢通無阻，任何單位或個(gè)人不得占用或封堵。 第十九節(jié) 消防管理規(guī)定 為了保障小區(qū)內(nèi)生命財(cái)產(chǎn)的安全，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主有安定的生活和工作環(huán)境，根據(jù)“消防管理規(guī)定”結(jié)合校園的實(shí)際情況，制定本規(guī)定。 八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次