【正文】 制度為加強管理、嚴(yán)肅紀(jì)律、提高效益，創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規(guī)定：一、上班紀(jì)律：一個月內(nèi)遲到或早退二次扣一天工資，或扣半月獎金。四、如損壞物業(yè)部及客戶財產(chǎn)，視損壞程度扣獎金或照價賠償。八、不得擅自在小區(qū)內(nèi)從事本職工作以外的有償勞務(wù)。十二、上班時必須穿工作服、佩帶工作證，以便接受客戶監(jiān)督。 四、員工個人檔案屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，保管人員也不得將這些資料擅自給他人過目。 一、所有辦公設(shè)備須由經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)管理及操作，要求負(fù)責(zé)人具備熟練操作能力，懂得基本的維修知識，具體內(nèi)容包括； １、檢查設(shè)備，每天上班開機、操作，下班關(guān)機。 ５、登記使用情況（使用人、日期、內(nèi)容、打字內(nèi)容提要等）。第十節(jié) 物業(yè)部物品采購管理規(guī)定 對物品采購的計劃申請、審批等過程制定相應(yīng)程序，確保采購物品滿足服務(wù)及質(zhì)量要求并進行成本控制，特制定本規(guī)定： 各部門應(yīng)根據(jù)本部門工作計劃，結(jié)合倉庫庫存情況，作出下月補充物資， 并填寫《請購單》；每月月底制定下月的采購計劃，采購計劃應(yīng)標(biāo)明物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、需要日期、質(zhì)量技術(shù)要求（必要時）、單價等；各部門需采購的物質(zhì)須報物質(zhì)供應(yīng)處，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購買；各部門需采購計劃外或應(yīng)急物質(zhì)，價格在五百元以內(nèi)的，仍需填寫《請購單》并經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，由采購員統(tǒng)一購買；采購員負(fù)責(zé)選擇合格供應(yīng)商，并負(fù)責(zé)對購進物品的采購記錄；所需物品部門負(fù)責(zé)對采購員購進物品進行質(zhì)量驗證，倉庫管理員負(fù)責(zé)對采購物品進行數(shù)量驗收；采購后采購員負(fù)責(zé)編制《物品采購記錄、驗證單》，記錄包括價格、質(zhì)量規(guī)格、購買日期、合格供應(yīng)商名稱等相關(guān)內(nèi)容。如遇緊急出庫而經(jīng)理不在時，由主管代簽，事后由經(jīng)理補簽；倉庫管理員和領(lǐng)料人都須在《出庫單》上簽字并保存記錄；物品搬運、儲存、保管過程發(fā)現(xiàn)不合格品，經(jīng)采購人員確認(rèn)后進行退貨、更換、返修或降低使用于標(biāo)準(zhǔn)稍低的服務(wù)中；第十二節(jié) 集體宿舍管理制度 為搞好集體宿舍的管理工作，創(chuàng)造一個衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，維護公司的形象，特制訂如下管理制度： 一、樹立良好的思想品德和修養(yǎng)，熱愛集體、團結(jié)友愛、自覺做好個人衛(wèi)生和內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。 四、日常用品不得亂放。 六、根據(jù)不同工作崗位，具體要求的起床時間起床，做到不遲到、不早退，按時按質(zhì)完成本職工作。 八、嚴(yán)禁盜竊行為和偷單車行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一律作除名處理，并酌情交有關(guān)單位處理，單車禁止放在宿舍內(nèi)。 三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉,并即時發(fā)出通告受影響的住戶,同時立即安排急維修。 七、樓宇處墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 十一、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向客戶發(fā)出通知，使客戶有所準(zhǔn)備。 三、設(shè)法使業(yè)主、住戶了解、熟悉如何使用防火設(shè)備。 五、嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志。 九、切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時濃煙散播及火勢蔓延。 十三、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，禁止住戶在走廊燃燒元寶紙等。 二、物業(yè)使用人、住戶不得擅自擴建拆除墻壁、梁、柱等主體，不得擅自開窗戶，或加建建筑物（例如：外墻裝鐵籠，檐棚，平臺或天臺上加建建筑等）。 四、在巡樓時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并及時研究修理方案： １、墻壁或天臺、水池、水管有明顯裂縫或混凝土爆裂； ２、氣窗玻璃的爆裂； ３、樓梯邊的鐵欄桿松脫； ４、防火門及消防設(shè)備損壞；５、內(nèi)外墻壁脫落。第十六節(jié) 液化石油氣管理制度 為加強液化氣安全管理，保障人民生命財產(chǎn)的安全，切實做到防患于未然，特制定本制度： 一、熟悉小區(qū)煤氣管道線路的走向、總閥、分閥、單元閥的位置。 三、發(fā)生煤氣泄漏時，切勿吸煙、點火，嚴(yán)禁按動門鈴、對講系統(tǒng)開關(guān)，集體電閘及電器用具，對講機，電話。 電梯發(fā)生故障，應(yīng)及時通知保修單位派人修理。 經(jīng)常清理電梯門導(dǎo)軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響門開關(guān)。 凡有水滲入電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。 1火警發(fā)生時，嚴(yán)禁搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。 三、水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。 七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100％良好狀態(tài)。 小區(qū)內(nèi)(包括公共走道和各戶室)所有消防設(shè)備和消防器材，任何人不得擅自改動，挪用，無事亂動和故意損壞。 不得在小區(qū)內(nèi)使用電爐，燃燒廢紙、廢物，禁止將燃著的煙頭和其它火種丟在地上或垃圾桶內(nèi)，窗外。 需進行燒焊等動火作業(yè)時，須先向管理部申請，經(jīng)消防機關(guān)批準(zhǔn)后，在管理部有關(guān)人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。 ３）、不按規(guī)定使用液化石油氣的。 有下列情況之一的，責(zé)令停止作業(yè)，并分別視情況處單位一千至三千元罰款，處業(yè)主二百至五百元罰款，如情節(jié)嚴(yán)重的送派出所所理。 ４）、燒焊、用火、用電作業(yè)防火安全保障措施不落實的。二、根據(jù)本部門崗位職責(zé)要求，組織開展專業(yè)管理工作，做到員工之間任務(wù)分工明確，責(zé)任落實，有檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)，每半月考核、評定員工工作績效。五、根據(jù)員工情況和管理工作的需要，修訂員工崗位職責(zé)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定并實施管理處員工的教育培訓(xùn)計劃。九、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 四、房管員必須嚴(yán)格控制出租房的管理，凡是出租者，必須到當(dāng)?shù)胤课葑赓U所辦理《房屋租賃許可證》方可出租，然后持合同到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理登記手續(xù)，或直接到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理租賃手續(xù)。房管員收回住戶的出入證，撤消其住戶檔案，并作好記錄。 第二十二節(jié) 房管員收費崗位職責(zé) 房管員在物業(yè)部和公司財務(wù)部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的經(jīng)濟和各種費用的收費工作，并對主任和公司財務(wù)室負(fù)責(zé)。 三、熟悉小區(qū)的戶數(shù)和面積、管理費、水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。 六、完成公司隨時需要的各種報表和數(shù)據(jù)。 九、統(tǒng)計未交戶數(shù)，再進行催交工作，并作出相應(yīng)措施。 二、若小區(qū)電力如突然停電，應(yīng)先檢查小區(qū)總開關(guān)是否正常，及時向供電公司聯(lián)系詢明情況。 五、負(fù)責(zé)總開關(guān)、走廊及樓梯之照明，消防系統(tǒng)的線路日常檢查，如有損壞或發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即進行維修。八、供電系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)人員進行定期檢查保養(yǎng)，保證供電正常和安全用電。 三、檢查小區(qū)公共設(shè)施(包括消防設(shè)施、門窗、消防通道)是否完好、堵塞、發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處報告。 七、遇到案情發(fā)生，及時阻止案件擴大，應(yīng)立即向治安辦和物業(yè)管理服務(wù)中心報告，保護現(xiàn)場，并封鎖大門及其他通道，以待警方人員到現(xiàn)場處理，不得擅自處理。具體崗位職責(zé)如下：一、熟悉小區(qū)的結(jié)構(gòu)，安全要求及其養(yǎng)護方法，及時維護房屋，延長房屋的使用壽命。五、保證上下水、排污管道暢通，每季度疏通雨水井、污水井及其管道一次，化糞池充滿80%即應(yīng)及時清理，不得造成污水外溢。 一、遵守紀(jì)律、不遲到、不早退、不曠工。 四、遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁打人、罵人、索賄、受賄、貪贓枉法、徇私舞弊等行為。 八、對刑事犯罪現(xiàn)場應(yīng)主動協(xié)助公安機關(guān)維護秩序，保護現(xiàn)場。三、根據(jù)《物品進倉單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格并進行外觀檢查，技術(shù)資料清查等。七、領(lǐng)用時由主管批準(zhǔn)后憑《領(lǐng)料單》領(lǐng)取。三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)維修、保養(yǎng)單位工作，在維修保養(yǎng)單位工作人員工作時負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理。（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%保衛(wèi)隊：（1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)良好（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%七、公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；（二）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（3）、家政服務(wù)二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋管理與維修（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。市政公用設(shè)施管理（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。1業(yè)戶滿意率無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。?。?）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理?！?（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程；清潔綠化　　（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)；（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；?。?）制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；車輛管理人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程；?。ǘ┍忝穹?wù)物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。（2）無償服務(wù)的成本費用從管理服務(wù)費中支出；有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù)；（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；　?。ㄎ澹I造社區(qū)文化　社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面?！　。?）住戶的鄰居關(guān)系；社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動?！。?）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進行以下行為的，應(yīng)予以制止、批評教導(dǎo)，責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失：　 a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；　 b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀，毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的；　 c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。（二）（6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應(yīng)，給予認(rèn)