【正文】 應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第三十一條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。 物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 第十九條 前條規(guī) 定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； （三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共公秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)； （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)； （五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)； （六）物業(yè)檔案資料的管理。未領(lǐng)取物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。 第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)管理建筑面積計(jì)算。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步 創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費(fèi)用、保安、保潔、綠化費(fèi)用、公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等等，它的收費(fèi)原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行 10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)?！? 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對(duì)蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù)，使之名副其實(shí)。 4分 四 人員管理承諾 4分 管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。 13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)際巡查制度，建檔記錄，工程部監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、池、井完好，并定期疏通。 6 大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，由值班室 24小時(shí)值班，接受報(bào)警和實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況確立“人防技防相結(jié)合，全面防范”的思路。 蘇興大廈各項(xiàng)管理指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分標(biāo) 準(zhǔn)及指標(biāo) 愛濤物業(yè) 承諾指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋完好率 98% 99% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)損壞公共設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。 相信通過管理處專業(yè)化的物業(yè)管理，通過各具特性的物業(yè)服務(wù)，一定能夠達(dá)到提高蘇興大廈品位，同時(shí)提高愛濤物業(yè)品牌形象的目的。在服務(wù)、管理的時(shí)候，應(yīng)盡可能不打擾業(yè)主，將業(yè)主辦公受外界干擾的程度降到最低限度。不論業(yè)主有何需求，只要通過 24 小時(shí)的值班電話或向管理處的任一員工進(jìn)行反映，都會(huì)做到事事有交待，件件有落 實(shí)，其目的就是形成 110 服務(wù)聯(lián)動(dòng)，為業(yè)主提供最方便、最快捷、全方位的服務(wù)。 獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處分為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。 歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。餐飲部負(fù)責(zé)大廈的餐飲供應(yīng)工作。同時(shí)我公司還將為省級(jí)機(jī)關(guān)干部提供復(fù)印、打字、傳真、保險(xiǎn)、法律咨詢等無(wú)償 服務(wù)項(xiàng)目 21 項(xiàng)，以及家政、維修等有償服務(wù)項(xiàng)目 163 項(xiàng)。通過每天的巡視和不定期檢查，通過保潔綠化部及管理處的定期評(píng)比和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不 懈，一如既往地做好本職工作。 (二 ) 把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行 盡快熟悉各類設(shè)備的使用性能，并與所有設(shè)備廠家及安裝單位建立緊密型合作關(guān)系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機(jī)電設(shè)備分公司專業(yè)技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。 突出防范重點(diǎn)：根據(jù)高層寫字樓的治安防范特點(diǎn)并結(jié)合蘇興大廈的實(shí)際情況，我們確定了蘇興大廈的治安防范重點(diǎn)部位為電梯轎廂、地下室停車庫(kù)、應(yīng)急樓梯和設(shè)備層等， 并建議省級(jí)機(jī)關(guān)在這些重點(diǎn)部位安裝智能化安全防范系統(tǒng)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。 三、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo) 省級(jí)機(jī)關(guān)斥資興建蘇興大廈來(lái)之不易，能否管出最佳效果，社會(huì)影響巨大。所以采用弘業(yè)大廈的管理模式，應(yīng)該是適合的、可行的，也是能夠受到廣大業(yè)主的歡迎和擁護(hù)的。 針對(duì)蘇興大廈物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們?cè)跁r(shí)間很緊的情況下，進(jìn)行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們的整 體構(gòu)想和管理策劃思路。但是省級(jí)機(jī)關(guān)內(nèi)可能會(huì)有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來(lái)管理蘇興大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)，則可通過顧問的方式來(lái)迅速提高管理水平，如該公司為非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過合作的方式來(lái)開展物業(yè)管理工作。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。 綜觀全局，蘇興大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級(jí)機(jī)關(guān)辦公的最佳場(chǎng)所。主樓為省級(jí)機(jī)關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標(biāo)準(zhǔn)辦公房 485 個(gè)，以及中會(huì)議室 1 個(gè)和小會(huì)議室 27 個(gè)。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場(chǎng)二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。無(wú)論蘇興大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運(yùn)用自如。 顧問管理模式 即管理水平、服務(wù)能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理 公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過輸出先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理理念來(lái)幫助、扶持、推動(dòng)被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達(dá)到管理目標(biāo)的一種管理模式。 附件： 愛濤物業(yè)各類管理模式明細(xì)表（節(jié)選） 序號(hào) 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 （萬(wàn) ㎡ ） 發(fā)展商 管理模式 備注 1 弘業(yè)大廈 高檔寫字樓 江蘇省工藝品 進(jìn)出口集團(tuán)股 份有限公司 全委托 管理模式 2 龍江高教公寓 高層住宅 各高校 3 工行營(yíng)業(yè)辦公大樓 機(jī)關(guān)辦公樓 5A 智能化大廈 省、市工行 4 金陵世紀(jì)花園 高檔公寓 南京市基 礎(chǔ)設(shè) 施開發(fā)總公司 顧問 管理模式 5 省級(jí)機(jī)關(guān)高層公寓 高層住宅 省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù) 管理局 合作 管理模式 第二節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃 面對(duì)蘇興大廈這樣一個(gè)一流地理環(huán)境、一流設(shè)計(jì)、一流監(jiān)理、一流施工的高檔寫字樓，必須要有一流的物業(yè)管理。 我公司管理的弘業(yè)大廈位于南京市中華路 50 號(hào)，占地 5000M2，建筑面積23600M2，是一座智能化的現(xiàn)代辦公樓。這些人學(xué)有專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)豐 富、對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)、諳熟愛濤文化，是愛濤物業(yè)不斷突破、不斷發(fā)展的動(dòng)力源泉， 也是我們做好蘇興大廈物業(yè)管理工作的根本保證。 自管理蘇興大廈之日起，第一年創(chuàng)市級(jí)、第二年創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。由此，大廈保安任何時(shí)候都不是孤立的，他們的身后有著一個(gè)完整的、力量雄厚的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 (三 ) 把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔 整潔的環(huán)境，是大廈管理最基本的要求。車輛進(jìn)出通過感應(yīng)式 IC 智能卡，可以記錄車主身份、車牌號(hào)、車型等信息，通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，直接向中控室輸送，是汽車防盜和收費(fèi)的重要保障。 我們擬定管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。 在管理處的整體運(yùn)作過程中將始終運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案的擬定到各項(xiàng)工作任務(wù)的完成都實(shí)現(xiàn)智能化管理。 蘇興大廈管理處在平時(shí)運(yùn)作時(shí)，管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)開始運(yùn)作，此時(shí)，管理處主任就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對(duì)指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令可以作出較為實(shí)際的評(píng)估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。在用人提撥上不任人唯親，而是不拘一格地選撥那些有真才實(shí) 學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，工資福利機(jī)制制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制 從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使致形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 綠色管理 推行綠色管理的模式，不僅對(duì)于自然環(huán)境綠化、人與自然的和諧將給予充分關(guān)注，而且將鋪設(shè)心靈綠化的通道。比如下雨業(yè)主下班忘了帶雨傘，正在著急時(shí)，一把雨傘會(huì)悄然而至。 以服務(wù)“零投 訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，自管理蘇興大廈之日起，按物業(yè)管 理五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言，從而在二年內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行 24小時(shí)值班記錄。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下(年以下 ) 0 管理處全員義務(wù)消防員制 ,并定期進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)宣傳 ,做好日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理處，以確保大廈消防安全。若考評(píng)總分低于 80 分，則我公 司自動(dòng)退出蘇興大廈的物業(yè)管理，如考評(píng)總分達(dá)到或超過 80 分，則由我公司對(duì)蘇興大廈物業(yè)管理處進(jìn)行嘉獎(jiǎng)。 3分 3分 3分 3分 序號(hào) 承諾總項(xiàng) 承諾分項(xiàng) 規(guī)定分值 評(píng)驗(yàn) 得分 備 注 七 共 用 設(shè) 施管理承諾 10分 大廈所有公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途； 供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常； 道路暢通，路面平坦； 污水排放通暢； 交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放機(jī)動(dòng)車，非機(jī)動(dòng)車現(xiàn)象。 第五節(jié) 蘇興大廈管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 人員配備數(shù)量還應(yīng)根據(jù)蘇興大廈具體情況和業(yè)主要求作相應(yīng)調(diào)整。待今后具備測(cè)算條件時(shí)，我公 司將與各業(yè)主在充分協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，按照我公司確定的優(yōu)質(zhì)低價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)思想來(lái)最終確定物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 市、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。 第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利： （一）參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決； （二）業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （四）選擇物業(yè)管理企業(yè)； （五）與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù)； （六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。 業(yè)主委員會(huì)可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由 主任或者主任委 托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。 第十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)： （一）執(zhí)行 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益； （三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； （四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)； （五）接受政府有關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)工作委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。 第五章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第二十六條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要 的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。 第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)