【正文】 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 69 頁 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 69 頁 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達(dá)到五級等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。 文化活動機(jī)制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強(qiáng)了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 在整體運(yùn)作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。 繪制地下車庫行進(jìn)方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進(jìn)，則可快捷到達(dá)出入口，減少車輛進(jìn)出車庫的時間。 制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級機(jī)關(guān)投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機(jī)關(guān)的形象，同時也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火災(zāi)報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機(jī)組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。我司認(rèn)為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標(biāo)明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評物業(yè)公司對蘇興大廈的管理目標(biāo)。針對蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠(yuǎn)眼光、切準(zhǔn)特點(diǎn)、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。 統(tǒng)籌計劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。 嚴(yán)格檢查評比。 保潔綠化部負(fù)責(zé)大廈保潔、綠化，安全護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)大廈安全、消防、交通，工程設(shè)備部負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；服務(wù)保障部負(fù)責(zé)管理處的財務(wù)工作、租賃和收費(fèi)工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務(wù)與大廈文化活動等工作。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積 極性，適時做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 零干擾服務(wù) 就是給業(yè)主創(chuàng)造個性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。針對蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標(biāo)工作的經(jīng)驗，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛濤物業(yè)高度自律意識的百分制形式，對反映蘇興大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級度量 化，由業(yè)主考評和監(jiān)督。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設(shè)立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)人員，責(zé)任到人，大廈內(nèi)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保大廈公共綠化無損壞，無踐踏，無黃土裸露。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說的要說到，說到的一定要做到。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 69 頁 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。 人員配備數(shù)量還應(yīng)根據(jù)蘇興大廈具體情況和業(yè)主要求作相應(yīng)調(diào)整。 3分 3分 3分 3分 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 69 頁 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗 得分 備 注 七 共 用 設(shè) 施管理承諾 10分 大廈所有公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途； 供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常； 道路暢通，路面平坦； 污水排放通暢； 交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放機(jī)動車，非機(jī)動車現(xiàn)象。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下(年以下 ) 0 管理處全員義務(wù)消防員制 ,并定期進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)宣傳 ,做好日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知管理處，以確保大廈消防安全。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 69 頁 以服務(wù)“零投 訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，自管理蘇興大廈之日起，按物業(yè)管理五級等級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言，從而在二年內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌。 綠色管理 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 69 頁 推行綠色管理的模式，不僅對于自然環(huán)境綠化、人與自然的和諧將給予充分關(guān)注，而且將鋪設(shè)心靈綠化的通道。 ，管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)開始運(yùn)作，此時，管理處主任就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 我們擬定管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分組成。 (三 ) 把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔 整潔的環(huán)境，是大廈管理最基本的要求。 自管理蘇興大廈之日起，第一年創(chuàng)市級、第二年創(chuàng)省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。 我公司管理的弘業(yè)大廈位于南京市中華路 50 號，占地 5000M2，建筑面積 23600M2，是一座智能化的現(xiàn)代辦公樓。 顧問管理模式 即管理水平、服務(wù)能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請品牌物業(yè)管理公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過輸出先進(jìn)的管理經(jīng)驗、管理模式、管理理念來幫助、扶持、推動被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達(dá)到管理目標(biāo)的一種管理模式。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。主樓為省級機(jī)關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標(biāo)準(zhǔn)辦公房485 個，以及中會議室 1 個和小會議室 27 個。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部內(nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。 針對蘇興大廈物業(yè)管理的各個要素，我們在時間很緊的情況下，進(jìn)行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們的整 體構(gòu)想和管理策劃思路。 三、實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo) 省級機(jī)關(guān)斥資興建蘇興大廈來之不易，能否管出最佳效果，社會影響巨大。 (二 ) 把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行 盡快熟悉各類設(shè)備的使用性能，并與所有設(shè)備廠家及安裝單位建立緊密型合作關(guān)系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機(jī)電設(shè)備分公司專業(yè)技術(shù)人才的優(yōu)勢，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。同時我公司還將為省級機(jī)關(guān)干部提供復(fù)印、打字、傳真、保險、法律咨詢等無償 服務(wù)項目 21 項，以及家政、維修等有償服務(wù)項目163 項。 歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計算機(jī)管理。不論業(yè)主有何需求，只要通過 24小時的值班電話或向管理處的任一員工進(jìn)行反映，都會做到事事有交待，件件有落 實，其目的就是形成 110 服務(wù)聯(lián)動，為業(yè)主提供最方便、最快捷、全方位的服務(wù)。 相信通過管理處專業(yè)化的物業(yè)管理，通過各具特性的物業(yè)服務(wù)，一定能夠達(dá)到提高蘇興大廈品位，同時提高愛濤物業(yè)品牌形象的目的。 6 大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 實行 24小時保安巡查制度，由值班室 24小時值班，接受報警和實施調(diào)度，根據(jù)實際情況確立“人防技防相結(jié)合，全面防范”的思路。 4分 四 人員管理承諾 4分 管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。在管理隊伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵機(jī)制，充分調(diào) 動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費(fèi)的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。“言必行，行必果”，愛濤物業(yè)一貫視信譽(yù)如生命，決不拿自己的 聲譽(yù)當(dāng)兒戲，如達(dá)不到我們的承諾指標(biāo)，我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理。 蘇興大廈承諾指標(biāo)考評百分制 管理目標(biāo)百分制考核標(biāo)準(zhǔn) 考評百分制說明：考評百分制所考評項目分十大類總項和 33類細(xì)項，以 100 分為總分， 80 分為考評達(dá)標(biāo)分，按考評內(nèi)容及完成時間，由管理處組織定期邀請上級主管部門和各業(yè)主對各項指標(biāo)進(jìn)行考核。并建立回訪制度和回訪記錄。 點(diǎn)滴管理 什么叫全心服務(wù)，簡單地說，就是任何人在任何時候，對待我們的業(yè)主都要做到：“認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度”，這就叫實實在在地全心服務(wù)，即點(diǎn)滴管理。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。 整體運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)管理處可以按照愛濤物業(yè) ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于蘇興大廈物業(yè)管理處的整體運(yùn)作方案。 建立 IC 卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級機(jī)關(guān)在地下車庫出入口建立感應(yīng)式 IC 卡車輛管理系統(tǒng)。一旦遇有緊急情況，一個指令，十分鐘內(nèi)即可得 到及時高效的增援。 在公司發(fā)展的兩年多時間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長期的物業(yè)管理實踐中，已積累了一整套的經(jīng)驗，這與蘇興大廈的管理需要是合拍的，同時我公司深深認(rèn)識到人才是企業(yè)制勝之本，愛濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。目標(biāo)既定，志在必奪，言必行，行必果，愛濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽(yù)當(dāng)兒戲，誓創(chuàng)蘇興大廈物業(yè)管理精