【正文】 做好修理記錄 記錄歸檔保存 定崗值勤 檢查、登記 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 69 頁 附件（七）： 消防應(yīng)急處理程序 交由安保主管閱后，編號存檔 接到報警 判斷地點，中控室調(diào)度，立即派人到報警點 災(zāi)情輕：通知安保人員 自行處理 災(zāi)情嚴重：打火警 119，通知安保主管，管理處主任 誤報：查明原因記錄在案 組織人員疏散、進行安全保護 組織安保人員趕到現(xiàn)場組織滅火 切斷油路及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源 檢查已經(jīng)自動啟動的消防設(shè)備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設(shè)施 監(jiān)測火災(zāi)情況，堅守消防中心崗位 清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄 ，追究火災(zāi)責任人，并向有關(guān)部門匯報 流動巡邏 中控室監(jiān)控 發(fā)現(xiàn) 問題 及時處理 作好記錄 緊急情況 按突發(fā)事件處理程序處理 記 錄 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 69 頁 附件（八）： 突發(fā)事件緊急處理程序 三 信息反饋系統(tǒng) 1 信息反饋示意圖 組織指揮機構(gòu) （主任） 執(zhí)行實施 機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員） 監(jiān)督機構(gòu) （主任） 信息反饋渠道 管理處領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場附近保安員（ 2人以上） 中央控制值班人員 現(xiàn)場處理 結(jié)果 管理處人員赴現(xiàn)場指揮 開啟相關(guān)區(qū)域攝像機進行錄像監(jiān)視現(xiàn)場情況 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 69 頁 (管理運行機制圖 ) 2 信息反饋示意圖說明 信息也是資源，蘇興大廈管理處的信息來源于執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和信息反饋渠道。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。菜單式服務(wù)與物管 110 服務(wù)有著異曲同工之妙，是我公司“全心全意、業(yè)主第一”的質(zhì)量方針的全面體現(xiàn)。 點滴管理 什么叫全心服務(wù)，簡單地說，就是任何人在任何時候，對待我們的業(yè)主都要做到：“認真到不能再認真的程度；細致到不能再細致的程度”，這就叫實實在在地全心服務(wù)，即點滴管理。我公司將本著對省級機關(guān)高度負責的精神，依照建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》（建住房 [2020]8 號）以及針對蘇興大廈的實際情況并結(jié)合我公司 ISO9002 質(zhì)量標準，我們向省級機關(guān)承諾對蘇興大廈的管理目標是： 根據(jù)蘇興大廈物業(yè)管理的具體情況與特點，導(dǎo)入江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司的管理思想、管理模式，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在蘇興大廈創(chuàng)造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境。并建立回訪制度和回訪記錄。 自行車、摩托車、汽車 被盜率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 7 智能化設(shè)備完好率 95% 99% 完善智能化設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗 ,出現(xiàn)故障及時排除。 蘇興大廈承諾指標考評百分制 管理目標百分制考核標準 考評百分制說明：考評百分制所考評項目分十大類總項和 33類細項，以 100 分為總分， 80 分為考評達標分，按考評內(nèi)容及完成時間，由管理處組織定期邀請上級主管部門和各業(yè)主對各項指標進行考核。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 2分 六 設(shè)備管理承諾 12分 大廈所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善； 設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備； 每日有設(shè)備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范； 消防報警及保安監(jiān) 控統(tǒng)完好，可隨時啟用。“言必行，行必果”，愛濤物業(yè)一貫視信譽如生命，決不拿自己的 聲譽當兒戲，如達不到我們的承諾指標，我們將自動退出蘇興大廈的物業(yè)管理。 二、管理人員的配備 蘇興大廈物業(yè)管理處人員配備架構(gòu)圖 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主 管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護運行工程師： 1人 機電 設(shè)備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運行 維 護： 8人 餐飲部 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 69 頁 合計： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經(jīng)營的方式，故人員數(shù)量不作規(guī)定。 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費的收費標準。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設(shè)備設(shè)施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標準是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。在管理隊伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào) 動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)?！? 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 69 頁 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù)，使之名副其實。 4分 四 人員管理承諾 4分 管理人員要有明顯標志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負責人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓，有較強的事業(yè)心和開拓精神。 13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 落實責任人進行養(yǎng)護，實際巡查制度，建檔記錄，工程部監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、池、井完好，并定期疏通。 6 大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 實行 24小時保安巡查制度，由值班室 24小時值班，接受報警和實施調(diào)度，根據(jù)實際情況確立“人防技防相結(jié)合，全面防范”的思路。 蘇興大廈各項管理指標 序號 指標名稱 國家評分標準及指標 愛濤物業(yè) 承諾指標 管理指標實施措施 1 房屋完好率 98% 99% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無損壞公共設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。 相信通過管理處專業(yè)化的物業(yè)管理，通過各具特性的物業(yè)服務(wù)，一定能夠達到提高蘇興大廈品位，同時提高愛濤物業(yè)品牌形象的目的。在服務(wù)、管理的時候，應(yīng)盡可能不打擾業(yè)主，將業(yè)主辦公受外界干擾的程度降到最低限度。不論業(yè)主有何需求，只要通過 24小時的值班電話或向管理處的任一員工進行反映，都會做到事事有交待，件件有落 實，其目的就是形成 110 服務(wù)聯(lián)動，為業(yè)主提供最方便、最快捷、全方位的服務(wù)。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，要堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計算機管理。餐飲部負責大廈的餐飲供應(yīng)工作。同時我公司還將為省級機關(guān)干部提供復(fù)印、打字、傳真、保險、法律咨詢等無償 服務(wù)項目 21 項，以及家政、維修等有償服務(wù)項目163 項。通過每天的巡視和不定期檢查，通過保潔綠化部及管理處的定期評比和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標準，堅持不懈，一如既往地做好本職工作。 (二 ) 把好設(shè)備關(guān)，確保高效運行 盡快熟悉各類設(shè)備的使用性能，并與所有設(shè)備廠家及安裝單位建立緊密型合作關(guān)系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機電設(shè)備分公司專業(yè)技術(shù)人才的優(yōu)勢，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。 突出防范重點：根據(jù)高層寫字樓的治安防范特點并結(jié)合蘇興大廈 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 69 頁 的實際情況，我們確定了蘇興大廈的治安防范重點部位為電梯轎廂、地下室停車庫、應(yīng)急樓梯和設(shè)備層等， 并建議省級機關(guān)在這些重點部位安裝智能化安全防范系統(tǒng)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。 三、實現(xiàn)質(zhì)量目標 省級機關(guān)斥資興建蘇興大廈來之不易，能否管出最佳效果，社會影響巨大。所以采用弘業(yè)大廈的管理模式，應(yīng)該是適合的、可行的，也是能夠受到廣大業(yè)主的歡迎和擁護的。 針對蘇興大廈物業(yè)管理的各個要素，我們在時間很緊的情況下，進行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點和重點，從而確定了我們的整 體構(gòu)想和管理策劃思路。但是省級機關(guān)內(nèi)可能會有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來管理蘇興大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨立法人企業(yè)，則可通過顧問的方式來迅速提高管理水平，如該公司 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 69 頁 為非獨立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過合作的方式來開展物業(yè)管理工作。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部內(nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。 綜觀全局，蘇興大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級機關(guān)辦公的最佳場所。主樓為省級機關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標準辦公房485 個，以及中會議室 1 個和小會議室 27 個。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。無論蘇興大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運用自如。 顧問管理模式 即管理水平、服務(wù)能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請品牌物業(yè)管理公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過輸出先進的管理經(jīng)驗、管理模式、管理理念來幫助、扶持、推動被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達到管理目標的一種管理模式。 附件： 愛濤物業(yè)各類管理模式明細表（節(jié)選） 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 （萬 ㎡ ） 發(fā)展商 管理模式 備注 1 弘業(yè)大廈 高檔寫字樓 江蘇省工藝品 進出口集團股 份有限公司 全委托 管理模式 2 龍江高教公寓 高層住宅 各高校 3 工行營業(yè)辦公大樓