【正文】 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 46 頁 照明設(shè)備 a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關(guān)是否切斷相線，單 相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； 防雷接地裝臵 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 污水處理系統(tǒng) a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲； 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 46 頁 b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞； f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g. 氣浮除渣設(shè)備完好； h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?； j. 消毒裝臵完好、有效； k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全； l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故 障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a. 對講裝臵 戶內(nèi)對講裝臵能與大門通話。 制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 檢查各皮帶是否同一平面。 測試馬達(dá)絕緣是否正常。 檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。對電梯機(jī)械部件和電氣裝臵作巡視性檢查和記錄。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。機(jī)房內(nèi)無人時(shí)，門不得敞開。設(shè)備、設(shè)施的放臵不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn) 操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須。 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。使每臺電梯的 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 46 頁 整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝臵漲繩輪）。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。 檢查溫控開關(guān)是否工作正常。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重， 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 立即更換。 冷水循環(huán)水泵保 養(yǎng)管理 檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。 檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。 清洗隔塵濾網(wǎng)。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 制冷設(shè)備檢修管理 建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程 序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。 7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 d. 攝像機(jī) 各攝像機(jī)工作正常，配臵數(shù)量齊全； 帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求； 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )； 各 攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 46 頁 次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 水箱及附件 a. 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠； b. 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好； d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e. 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件 。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。 垃圾收集與清運(yùn) 通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。 專業(yè)部分 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 46 頁 日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序： 本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場； 在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請”。 保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。 地下車庫車輛停放制度 業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。 配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。 配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對方任何雜物。 凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報(bào)告。 督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。對有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 46 頁 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。 收尾工作 下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。 總臺服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。 A、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。 通知清潔部的 PA 組進(jìn)行會(huì)場清潔工作。 1在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到 達(dá)時(shí)再開門。 特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。話筒線、電線等無妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。 C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟： 一、開檔工作。 F) VIP 離開時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見 VIP，應(yīng)彎腰迎送。 H) 每天在 17:00 點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間 : 8:0017:00） A) 鈴響三聲必有應(yīng)答 。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。 D)在接待客戶問訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺接待問訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、 字跡清晰地填寫 。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示 歉意然后了解清楚后再回答客戶 。 C) 工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。 認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。 G) 認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄 。 E) VIP 離開時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前 10 分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作 。三、收尾清潔工作。 B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。 B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。 A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢，面帶微笑并主動(dòng)向過往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問好。 不 得隨意亂動(dòng)客人物品。 通知會(huì)議后勤組拆除臺型。 總服務(wù)臺的衛(wèi)生清潔。 檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。 用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。 保安服務(wù)的內(nèi)容 防范管理 防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤