【正文】 范管理 防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。 消防管理 消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配臵及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處臵措施等五個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動車行車管理。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。 3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1. 門崗服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) 在指定位臵上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時立崗保安服務(wù)。 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。 在指定處休 息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級 報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。 負(fù)責(zé)對講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 按管理 處規(guī)定對車輛實行收費(fèi)服務(wù)。 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告管理處。 無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。 提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。 保持車庫入口暢通。 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。 5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部《突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù) 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 46 頁 管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。 保安部各級干部均應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。 6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。在重點(diǎn)部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任 批準(zhǔn)方能動火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。 動火前“七不” 防火、滅火設(shè)施不落實不動火。 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。 凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 未配備 相應(yīng)滅火器材的不動火。 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。 動火后的“一請”：動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保 證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查，保證設(shè)備完好。 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核 對后無誤后簽字放行。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機(jī)、應(yīng)急燈。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。 3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程 值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 每班對各類信號至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。 個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位臵。 當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。 當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。 按上級負(fù)責(zé)上報消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。 為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。 4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。 車管員負(fù)責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費(fèi)管理。 《停車場》應(yīng)固定放臵車輛前方玻璃醒目的位臵。 廣場、停車場 廣場、停車場為業(yè)戶機(jī)動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止； 凡進(jìn)入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。 非機(jī)動車、助動車、摩托車 非機(jī)動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 各類非機(jī)動車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 46 頁 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 每年 12 月制定下一年度《消防演聯(lián)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 每年 12 月制定下一年度《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)《臨時動火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動火作業(yè)。 工程師負(fù)責(zé)對中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 審批《臨時動火證》； 批準(zhǔn)《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方 案》。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 46 頁 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度 成為首要注意方向。 清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站； 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 每周對垃圾桶消殺兩次。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備 、應(yīng)急電話）。 如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán) 衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。 4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布臵 安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布臵。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進(jìn)行搶修。 工程管理目標(biāo) 1. 完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計 劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 46 頁 養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表 》，上報公司主管部門。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 46 頁 2. 供配電設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《 房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完