【正文】 待今后具備測(cè)算條件時(shí)，我公 司將與各業(yè)主在充分協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，按照我公司確定的優(yōu)質(zhì)低價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)思想來最終確定物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 69 頁 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。 人員配備數(shù)量還應(yīng)根據(jù)蘇興大廈具體情況和業(yè)主要求作相應(yīng)調(diào)整。人才來源上可以 以愛濤物業(yè)內(nèi)部選送為主，但必須高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。 第五節(jié) 蘇興大廈管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說的要說到，說到的一定要做到。 3分 3分 3分 3分 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 69 頁 序號(hào) 承諾總項(xiàng) 承諾分項(xiàng) 規(guī)定分值 評(píng)驗(yàn) 得分 備 注 七 共 用 設(shè) 施管理承諾 10分 大廈所有公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途； 供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常； 道路暢通，路面平坦； 污水排放通暢； 交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放機(jī)動(dòng)車，非機(jī)動(dòng)車現(xiàn)象。 4分 三 現(xiàn)代管理手段運(yùn)用手 法 4分 大廈管理應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化管理手段，完善物業(yè)管理電腦軟件，進(jìn)行科學(xué)管理。若考評(píng)總分低于 80 分，則我公 司自動(dòng)退出蘇興大廈的物業(yè)管理，如考評(píng)總分達(dá)到或超過 80 分，則由我公司對(duì)蘇興大廈物業(yè)管理處進(jìn)行嘉獎(jiǎng)。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設(shè)立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)人員，責(zé)任到人，大廈內(nèi)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，確保大廈公共綠化無損壞，無踐踏，無黃土裸露。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下(年以下 ) 0 管理處全員義務(wù)消防員制 ,并定期進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)宣傳 ,做好日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理處，以確保大廈消防安全。 5 清潔保潔率 99% 99% 按高標(biāo)準(zhǔn)開展保潔工作，大廈內(nèi)保潔責(zé)任到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，以確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行 24小時(shí)值班記錄。針對(duì)蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛濤物業(yè)高度自律意識(shí)的百分制形式，對(duì)反映蘇興大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級(jí)度量 化，由業(yè)主考評(píng)和監(jiān)督。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 69 頁 以服務(wù)“零投 訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，自管理蘇興大廈之日起，按物業(yè)管理五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言，從而在二年內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌。我們的目的，就是要通過我們的品牌服務(wù)，讓業(yè)主覺得選擇了“愛濤”，選擇了“愛濤”牌服務(wù)，就是選擇了滿意、選擇了放心、稱心和舒心。比如下雨業(yè)主下班忘了帶雨傘，正在著急時(shí)，一把雨傘會(huì)悄然而至。 零干擾服務(wù) 就是給業(yè)主創(chuàng)造個(gè)性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。 綠色管理 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 69 頁 推行綠色管理的模式，不僅對(duì)于自然環(huán)境綠化、人與自然的和諧將給予充分關(guān)注，而且將鋪設(shè)心靈綠化的通道。維修工既是維修人員同時(shí)也是安保員；安保員既是大廈安全護(hù)衛(wèi)者，也是大廈保潔者；保潔員既是大廈保潔者，也是業(yè)主的家政服務(wù)者，諸如此類。在用人提撥上不任人唯親，而是不拘一格地選撥那些有真才實(shí) 學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使致形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積 極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。 ，管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)開始運(yùn)作，此時(shí)，管理處主任就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對(duì)指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令可以作出較為實(shí)際的評(píng)估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 整理分類： 產(chǎn)權(quán)材料； 技術(shù)資料； 業(yè)主資料，包括登記表、租房合同、證件、裝修審批表； 管理工作資料記錄； 管理處文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 財(cái)務(wù)帳表及其分布方案。 在管理處的整體運(yùn)作過程中將始終運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案的擬定到各項(xiàng)工作任務(wù)的完成都實(shí)現(xiàn)智能化管理。 保潔綠化部負(fù)責(zé)大廈保潔、綠化，安全護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)大廈安全、消防、交通，工程設(shè)備部負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；服務(wù)保障部負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)工作、租賃和收費(fèi)工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務(wù)與大廈文化活動(dòng)等工作。 我們擬定管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。 在餐飲供應(yīng)服務(wù)工作中，我公司將安排專業(yè)廚師和高素質(zhì)的服務(wù)人員為省級(jí)機(jī)關(guān)干部提供整潔、舒適、潔凈的就餐環(huán)境，豐富、衛(wèi)生、可口的精美菜肴。車輛進(jìn)出通過感應(yīng)式 IC 智能卡，可以記錄車主身份、車牌號(hào)、車型等信息，通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，直接向中控室輸送， 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 69 頁 是汽車防盜和收費(fèi)的重要保障。 嚴(yán)格檢查評(píng)比。 (三 ) 把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔 整潔的環(huán)境，是大廈管理最基本的要求。另外制訂《蘇興大廈突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》，增強(qiáng)員工對(duì)火警、 火災(zāi)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，以確保大樓的財(cái)產(chǎn)及業(yè)主的人身安 全，保證對(duì)消防安全管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由此，大廈保安任何時(shí)候都不是孤立的，他們的身后有著一個(gè)完整的、力量雄厚的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 統(tǒng)籌計(jì)劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。 自管理蘇興大廈之日起，第一年創(chuàng)市級(jí)、第二年創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。在蘇興大廈今后的物業(yè)管理工作中，我們還將推出我公司已 設(shè)計(jì)完成的“菜單式”服務(wù)等新的服務(wù)方式，同時(shí)還將物業(yè)管理新概念如綠色管理、數(shù)字盔甲等逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實(shí)踐中。這些人學(xué)有專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)企業(yè)忠誠、諳熟愛濤文化，是愛濤物業(yè)不斷突破、不斷發(fā)展的動(dòng)力源泉， 也是我們做好蘇興大廈物業(yè)管理工作的根本保證。針對(duì)蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠(yuǎn)眼光、切準(zhǔn)特點(diǎn)、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動(dòng)腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。 我公司管理的弘業(yè)大廈位于南京市中華路 50 號(hào)，占地 5000M2，建筑面積 23600M2，是一座智能化的現(xiàn)代辦公樓。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，把蘇興大廈建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，成為辦公大廈物業(yè)管理的典范。 附件： 愛濤物業(yè)各類管理模式明細(xì)表（節(jié)選） 序號(hào) 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 （萬 ㎡ ） 發(fā)展商 管理模式 備注 1 弘業(yè)大廈 高檔寫字樓 江蘇省工藝品 進(jìn)出口集團(tuán)股 份有限公司 全委托 管理模式 2 龍江高教公寓 高層住宅 各高校 3 工行營(yíng)業(yè)辦公大樓 機(jī)關(guān)辦公樓 5A 智能化大廈 省、市工行 4 金陵世紀(jì)花園 高檔公寓 南京市基 礎(chǔ)設(shè) 施開發(fā)總公司 顧問 管理模式 5 省級(jí)機(jī)關(guān)高層公寓 高層住宅 省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù) 管理局 合作 管理模式 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 69 頁 第二節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃 面對(duì)蘇興大廈這樣一個(gè)一流地理環(huán)境、一流設(shè)計(jì)、一流監(jiān)理、一流施工的高檔寫字樓，必須要有一流的物業(yè)管理。我司認(rèn)為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標(biāo)明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評(píng)物業(yè)公司對(duì)蘇興大廈的管理目標(biāo)。 顧問管理模式 即管理水平、服務(wù)能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過輸出先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理理念來幫助、扶持、推動(dòng)被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達(dá)到管理目標(biāo)的一種管理模式。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而 難以提高服務(wù)水平。無論蘇興大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運(yùn)用自如。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機(jī)組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。大廈總體設(shè)計(jì)由主樓、附樓、網(wǎng)球場(chǎng)和地下室組成。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場(chǎng)二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場(chǎng)、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。主樓為省級(jí)機(jī)關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標(biāo)準(zhǔn)辦公房485 個(gè)，以及中會(huì)議室 1 個(gè)和小會(huì)議室 27 個(gè)。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計(jì)方式，既與道路交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。 綜觀全局，蘇興大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級(jí)機(jī)關(guān)辦公的最佳場(chǎng)所。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。 合作管理模式 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨(dú)立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，也無法到物價(jià)局辦理收費(fèi)批復(fù)。但是省級(jí)機(jī)關(guān)內(nèi)可能會(huì)有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來管理蘇興大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)，則可通過顧問的方式來迅速提高管理水平，如該公司 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 69 頁 為非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過合作的方式來開展物業(yè)管理工作。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級(jí)機(jī)關(guān)的形象，同時(shí)也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。 針對(duì)蘇興大廈物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們?cè)跁r(shí)間很緊的情況下，進(jìn)行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們的整 體構(gòu)想和管理策劃思路。我公司自接管此樓起，就推