【導(dǎo)讀】蘇興大廈是由省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。廣場(chǎng)二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。觸手可及，都市繁華盡在掌握?？梢哉f蘇興大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇。挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風(fēng)景。大廈總體設(shè)計(jì)由主樓、附樓、網(wǎng)球場(chǎng)和地下室組成。485個(gè)，以及中會(huì)議室1個(gè)和小會(huì)議室27個(gè)。自行車庫(kù)、汽車庫(kù)存及設(shè)。備用房布置于地下室，可容納580輛自行車、95輛汽車的停車需要。不斷，聯(lián)而有序。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計(jì)方式，既與道路。交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。西兩側(cè)的凹口處理增加了側(cè)向?qū)哟胃校沟么髲B整體顯得輕盈秀麗。成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。珠，是省級(jí)機(jī)關(guān)辦公的最佳場(chǎng)所。蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對(duì)投資者的具體情況而言。級(jí)機(jī)關(guān)的形象，同時(shí)也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。承擔(dān)起蘇興大廈物業(yè)管理工作。

　　

【正文】 管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護(hù)衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護(hù)運(yùn)行工程師： 1人 機(jī)電 設(shè)備 維護(hù) 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運(yùn)行 維 護(hù)： 8人 餐飲部 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 69 頁(yè) 合計(jì)： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經(jīng)營(yíng)的方式，故人員數(shù)量不作規(guī)定。 人員配備數(shù)量還應(yīng)根據(jù)蘇興大廈具體情況和業(yè)主要求作相應(yīng)調(diào)整。 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購(gòu)置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。在物質(zhì)裝備的配備上，我公司將著眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則，同時(shí)管理處將依托我公司雄厚的資金實(shí)力與我公司城中地區(qū)別的管理處做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將開辦費(fèi)的投入減少到最低程度，切實(shí)減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，更好地為業(yè)主服務(wù)。前期開辦費(fèi)用的投入均由我公司自行投資。 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 69 頁(yè) 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費(fèi)用、保安、保潔、綠化費(fèi)用、公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等等，它的收費(fèi)原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。在確定蘇興大廈的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我公司將嚴(yán)格按照有關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，同時(shí)充分利用我公司的規(guī)模效應(yīng)，努力降低管理處的運(yùn)營(yíng)成本，以“保本微利、重經(jīng)濟(jì)效益更重社會(huì)效益”為確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)思想，以低廉的價(jià)格為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，最終達(dá)到業(yè)主滿意、自己滿意雙贏之目的。 由于蘇興大廈許多基礎(chǔ)資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費(fèi)的投入和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待今后具備測(cè)算條件時(shí)，我公 司將與各業(yè)主在充分協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，按照我公司確定的優(yōu)質(zhì)低價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)思想來最終確定物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 69 頁(yè) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運(yùn)行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 69 頁(yè) 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運(yùn)作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財(cái)務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎(jiǎng)懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機(jī)房管理制度 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 69 頁(yè) 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 69 頁(yè) 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機(jī)電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 69 頁(yè) 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安消防篇 保安員、消防員內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交 通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 停車場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 治安巡邏標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防演習(xí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 69 頁(yè) 滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防器材管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 園林綠化篇 草坪日常管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 喬 灌木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 時(shí)花養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 室內(nèi)觀葉植物管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 水生植物栽培管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 盆景管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 綠化機(jī)具操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 綠化機(jī)具維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 殘花處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 植物病蟲害防治標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 園林綠化災(zāi)害預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 綠化環(huán)境布置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保潔篇 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 69 頁(yè) 清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 室外公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 室內(nèi)公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程 高空作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 垃圾收集與處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 清潔劑使用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 清潔設(shè)備操作與日常保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 地面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 墻面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 地毯清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 玻璃、燈具、不銹鋼清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 特殊環(huán)境清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 第四部分 附錄：江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 ISO9002 質(zhì)量手冊(cè)（目錄） 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 69 頁(yè) 頒布令 企 業(yè)概況 質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo) 《質(zhì)量手冊(cè)》更改控制 《質(zhì)量手冊(cè)》的控制 《質(zhì)量手冊(cè)》的管理 質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)圖 組織架構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖 管理者代表認(rèn)命書 質(zhì)量要素分配表 1管理職責(zé) 1質(zhì)量體系 1合同評(píng)審 1設(shè)計(jì)控制 1文件和資料控制 1采購(gòu) 1業(yè)主提供產(chǎn)品控制 1服務(wù)標(biāo)識(shí)和可追朔性 1過程控制 檢驗(yàn)和試驗(yàn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 45 頁(yè) 共 69 頁(yè) 2檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備控制 2檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài) 2不合格品的控制 2糾正和預(yù)防措施 2搬運(yùn)、貯存、包裝防護(hù)和交付 2質(zhì)量 記錄的控制 2內(nèi)部、質(zhì)量審核 2培訓(xùn) 2服務(wù) 統(tǒng)計(jì)技術(shù) 第五部分 附錄：蘇興大廈管理運(yùn)作程序（目錄） 中國(guó)最大管理資源中心 第 46 頁(yè) 共 69 頁(yè) AT/ 各級(jí)各類人員管理職責(zé) AT/ 管理評(píng)審程序 AT/