【導讀】蘇興大廈是由省級機關投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。廣場二百米，西側與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。觸手可及，都市繁華盡在掌握?？梢哉f蘇興大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇。挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風景。大廈總體設計由主樓、附樓、網(wǎng)球場和地下室組成。485個，以及中會議室1個和小會議室27個。自行車庫、汽車庫存及設。備用房布置于地下室，可容納580輛自行車、95輛汽車的停車需要。不斷，聯(lián)而有序。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設計方式，既與道路。交叉口相呼應，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。西兩側的凹口處理增加了側向層次感，使得大廈整體顯得輕盈秀麗。成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。珠，是省級機關辦公的最佳場所。蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對投資者的具體情況而言。級機關的形象，同時也有利于維護業(yè)主利益，達到保值增值的目的。承擔起蘇興大廈物業(yè)管理工作。

　　

【正文】 管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設備 維護運行工程師： 1人 機電 設備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調 設備 運行 維 護： 8人 餐飲部 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 69 頁 合計： 53 人 說明： 餐飲部采取承包經(jīng)營的方式，故人員數(shù)量不作規(guī)定。 人員配備數(shù)量還應根據(jù)蘇興大廈具體情況和業(yè)主要求作相應調整。 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。在物質裝備的配備上，我公司將著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，同時管理處將依托我公司雄厚的資金實力與我公司城中地區(qū)別的管理處做到資源共享、優(yōu)勢互補，將開辦費的投入減少到最低程度，切實減輕業(yè)主負擔，更好地為業(yè)主服務。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 69 頁 物業(yè)管理公共服務費是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎。它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設備設施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質優(yōu)價、質價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標準是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。在確定蘇興大廈的物業(yè)管理公共服務費收費標準時，我公司將嚴格按照有關政策、法規(guī)的規(guī)定，同時充分利用我公司的規(guī)模效應，努力降低管理處的運營成本，以“保本微利、重經(jīng)濟效益更重社會效益”為確定收費標準的指導思想，以低廉的價格為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，最終達到業(yè)主滿意、自己滿意雙贏之目的。 由于蘇興大廈許多基礎資料還未齊備，所以目前暫無法確定開辦費的投入和物業(yè)管理公共服務費的收費標準。待今后具備測算條件時，我公 司將與各業(yè)主在充分協(xié)商一致的基礎上，按照我公司確定的優(yōu)質低價的收費標準指導思想來最終確定物管費收費標準。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責 蘇興大廈物管處副主任崗位職責 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 69 頁 蘇興大廈物管處管理員崗位職責 蘇興大廈物管處安保員崗位職責 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇興大廈物管處工程設備 組主管崗位職責 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責 1 蘇興大廈物管處空調、水工崗位職責 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能設施運行工崗位職責 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 69 頁 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務管理制度 管理處消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 69 頁 智能設備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 69 頁 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入 ISO9000 質量體系標準作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構與崗位設置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程 檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 69 頁 給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調 操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設施維修 /安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程 保安消防篇 保安員、消防員內(nèi)務管理標準作業(yè)規(guī)程 交 通管理標準作業(yè)規(guī)程 停車場管理標準作業(yè)規(guī)程 治安巡邏標準作業(yè)規(guī)程 突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 消防培訓實施標準作業(yè)規(guī)程 消防演習標準作業(yè)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 69 頁 滅火預案標準作業(yè)規(guī)程 火警火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程 防火管理標準作業(yè)規(guī)程 消防器材管理標準作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 園林綠化篇 草坪日常管理標準作業(yè)規(guī)程 喬 灌木養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程 時花養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程 室內(nèi)觀葉植物管理標準作業(yè)規(guī)程 水生植物栽培管理標準作業(yè)規(guī)程 盆景管理標準作業(yè)規(guī)程 綠化機具操作標準作業(yè)規(guī)程 綠化機具維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 殘花處理標準作業(yè)規(guī)程 植物病蟲害防治標準作業(yè)規(guī)程 園林綠化災害預防標準作業(yè)規(guī)程 綠化環(huán)境布置標準作業(yè)規(guī)程 保潔篇 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 69 頁 清潔工作質量檢查標準作業(yè)規(guī)程 室外公共區(qū)域清潔標準作業(yè)規(guī)程 室內(nèi)公共區(qū)域清潔標準 作業(yè)規(guī)程 高空作業(yè)標準作業(yè)規(guī)程 垃圾收集與處理標準作業(yè)規(guī)程 衛(wèi)生消殺管理標準作業(yè)規(guī)程 清潔劑使用標準作業(yè)規(guī)程 清潔設備操作與日常保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 地面清潔標準作業(yè)規(guī)程 墻面清潔標準作業(yè)規(guī)程 地毯清潔標準作業(yè)規(guī)程 玻璃、燈具、不銹鋼清潔標準作業(yè)規(guī)程 特殊環(huán)境清潔標準作業(yè)規(guī)程 第四部分 附錄：江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 ISO9002 質量手冊（目錄） 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 69 頁 頒布令 企 業(yè)概況 質量方針、質量目標 《質量手冊》更改控制 《質量手冊》的控制 《質量手冊》的管理 質量管理網(wǎng)絡圖 組織架構網(wǎng)絡圖 管理者代表認命書 質量要素分配表 1管理職責 1質量體系 1合同評審 1設計控制 1文件和資料控制 1采購 1業(yè)主提供產(chǎn)品控制 1服務標識和可追朔性 1過程控制 檢驗和試驗 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 69 頁 2檢驗和試驗設備控制 2檢驗和試驗狀態(tài) 2不合格品的控制 2糾正和預防措施 2搬運、貯存、包裝防護和交付 2質量 記錄的控制 2內(nèi)部、質量審核 2培訓 2服務 統(tǒng)計技術 第五部分 附錄：蘇興大廈管理運作程序（目錄） 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 69 頁 AT/ 各級各類人員管理職責 AT/ 管理評審程序 AT/