【正文】 好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 主要任務：A、 固定崗工作。著裝整齊，維持秩序，疏導交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。C、 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。D、 案件處理。對物業(yè)內發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關規(guī)定上報公安機關處理。E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。F、 與其他部門搞好配合工作。相應的治安防范措施（1）保安部的組織結構中控值班崗固定崗巡邏崗保安部物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的班組設置如下：（2）合理安排治安崗A. 智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班 B. 地下車庫入口三班倒24小時值班C. 物業(yè)巡邏崗三班倒24小時值班D. 業(yè)入口大門三班倒24小時值班E. 保安隊長總體協(xié)調管理。（保安人員共計16人，前臺及門童共計4人）（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度A. 人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行B. 物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認無誤，收回放行條放行（4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。（5）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想：停車場庫機動車區(qū)非機動車區(qū)汽車區(qū)摩托車區(qū) 內部要求對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1） 了解用戶車輛情況，實行便捷停放（2） 實施停車專用車位制度（3） 物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度（4） 嚴禁無牌車進入停車場（5） 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責任務；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。 日常檢查（1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。（2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內等。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓用戶參與物業(yè)的消防管理（1） 組織物業(yè)人員開展消防演習。（2） 請消防支隊做有關知識講座。（3） 成立義務消防檢查隊，對物業(yè)消防設施進行檢查。消防報警特殊處理程序 義務消防隊員調度中心值班人員火警撲救 通知 往現(xiàn)場消防119 報警 往現(xiàn)場 管理處主任 往現(xiàn)場報告 公司領導 掌握現(xiàn)場情況報告 往現(xiàn)場出事用戶 通知 五、淺水灣環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在淺水灣，我們將對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： 全面實施ISO9001：2000質量保證體系和導入ISO14000環(huán)境管理體系實施ISO9001：2000質量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證淺水灣成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保物業(yè)。 環(huán)境部主要任務和組織結構（1）環(huán)境部主要任務：負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質；負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。 （2）組織結構環(huán)境部經(jīng)理清潔督查部門主管用具保管部門領班樓面清潔工機動清潔工外清潔工（3）16小時保潔制度物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度，早晨5：00上班直至晚上9：00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時進行，盡量減少對用戶的影響。（4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”。（2）功能的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。六、設施、設備的維修與維護物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結合淺水灣的實際情況，把佳兆業(yè)在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。此外，我們將在淺水灣的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。 機電設備管理的基本原則(1)、 物業(yè)設備設施的管理采用佳兆業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。 制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及發(fā)電機組、電梯等特種設備進行專業(yè)化管理充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢，對高壓開關柜以及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度保養(yǎng)。（1）建立完善的設備編碼及標示方案A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定《設備編碼規(guī)則》B、 制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。C、 依《設備總覽表》設立設備管理卡《設備卡》執(zhí)行設備責任人制度。D、 對于標貼明顯的將導入佳兆業(yè)視覺標示系統(tǒng)。E、 機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。(2)、 主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬A、 設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。B、 工程部建立內部例會制度，創(chuàng)造學習、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。(3)、 建立完善的質量記錄體系A、 任何工作做到有據(jù)可查。B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。C、 發(fā)揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能。D、 適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。E、 完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。F、 將物業(yè)公司公司強大的技術資源結合供應商技術力量將形成物業(yè)管理處有力的技術后盾。(4)、 技術資料的管理A、 對于技術資料管理，遵守“二級制”模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。(5)、 有關設備類鑰匙的管理A、 定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。B、 設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。C、 設立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度，對內方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。(6)、 技術工種的管理因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。 設施、設備的維護管理物業(yè)的公共設施、機電設備的維護管理采用佳兆業(yè)成熟完善的管理模式。A、 設備的日常運行和使用由服務使用部門負責，消防中心、停車場及物業(yè)周圍由保安負責，其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。B、 設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設備設施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施，設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關設施、設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。C、 建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》，并設立設備管理人和設備管理責任人。D、 對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入CI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示佳兆業(yè)的規(guī)范化管理模式。E、 利用公司推進的信息平臺建設，逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設施、設備等的工程管理工作中去，接受有關職能管理部門的調控和監(jiān)督。F、 接受公司品質管理部、工程部的綜合性督導，指導、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。G、 工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。H、 建立牢固的質量記錄體系。根據(jù)工程部內部管理有關制度，設施、設備的各項管理規(guī)定和設施、設備的作業(yè)指導書要求，認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。I、 發(fā)揮零配件的供應商體系對技術的有效支持，確保設備長期可靠安全運行，物業(yè)公司公司強大的技術資源與供應商技術力量有機結合形成物業(yè)管理的有力技術保障。 增收節(jié)支，不斷提高管理水平(1)、 增收節(jié)支措施A、 經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。B、 努力學