【導(dǎo)讀】悅城物業(yè)管理方案。地塊中部及東側(cè)為商業(yè)步行街區(qū)。房，其余部分為地下停車場，設(shè)備用房。本工程北側(cè)2層商業(yè)局部埋于地下。用建筑，耐火等級不小于二級。悅城的實際情況，我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整。慶市物業(yè)管理的典范，樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象。范化的物業(yè)管理服務(wù)，在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使悅城?理標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到重慶優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)。悅城將成為xxx物業(yè)明年工。悅城物業(yè)管理水平，xxx物業(yè)準(zhǔn)備采取以下措施：。xxx的人性化管理實現(xiàn)了幾。相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，悅城的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。悅城的物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)。展與消費細(xì)分的市場趨勢。悅城各類業(yè)主的不同需求，悅城的物業(yè)管理中，將引入“即時服務(wù)”和“隱性管理”。讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。xxx物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體

　　

【正文】 、 智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù) （一 ） 悅城 ? 悅城 智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 針對 悅城 ? 悅城 智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理及維 護(hù)方案： 1. 建立設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護(hù)隊伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強化培訓(xùn)，確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 2. 對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面 了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。 3. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 40 40 首先，我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。 4. 建立供應(yīng)商檔案 我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使 悅城 ? 悅城 的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。 5. 處理好入住初期的誤報警問題 悅城 ? 悅城 的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心的報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設(shè)定一個 N 秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時，可在 N 秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。 6. 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取 日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。具體計劃見 下 表： 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 41 41 悅城 ? 悅城 智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃 項 目 內(nèi) 容 周 期 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 巡視、檢查 一周 保養(yǎng) 半年 煤氣泄漏探測器 試驗、保養(yǎng) 半年 地暖系統(tǒng)設(shè)備 巡視、檢查 半年（使用時一個月） 紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng) 保養(yǎng) 一年 智能控制中心設(shè)備 保養(yǎng) 一年 區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng) 保養(yǎng) 半年 消防報警系統(tǒng) 巡視、檢查 一月 保養(yǎng) 半年 其它智能化系統(tǒng) 保養(yǎng)、檢查 十 一 、 悅城 悅城 接管后的計劃 為保證 悅城 悅城 接管后的工作能順利開展，特制定如下各階段工作計劃表。 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 42 42 階段 序號 工 作 項 目 時 間 具 體 措 施 前 期 介 入 階 段 1 勘察 悅城 ? 悅城 的物業(yè)環(huán)境，提供相關(guān)建議 工程期間 全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場所、機電設(shè)備情況 2 現(xiàn)場派駐人員協(xié)助銷售 銷售期間 派出保安、保潔、綠化、現(xiàn)場主管等人員，樹立物業(yè)管理形象，協(xié)助售樓工作。 3 參加智能化系統(tǒng)、機電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運行培訓(xùn) 發(fā)展商安排 派機電工程師、中級以上電工 ，進(jìn)駐現(xiàn)場。 4 參與小區(qū)房屋的竣工驗收接管驗收與移交 發(fā)展商安排 做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗；辦理書面移交手續(xù)。 5 建立 悅城 ? 悅城 管理機構(gòu) 進(jìn)駐前一個 月內(nèi) 內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗 6 人員培訓(xùn) 管理處成立后 按培訓(xùn)計劃執(zhí)行 入 伙 入 住 階 段 1 管理處運作的準(zhǔn)備工作 與接管驗收同時進(jìn)行 物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。 2 熟悉業(yè)主（住戶）情況，準(zhǔn)備業(yè)主入伙工作 業(yè)主入伙前 資料準(zhǔn)備；業(yè)主（住戶）入伙安排 3 辦理 入伙入住手續(xù) 正式接管后 按公司現(xiàn)有文件資料辦理 日 常 管 理 階 段 1 房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù) 委 托 管 理 期 內(nèi) 按公司現(xiàn)有文件資料運行 2 公用設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理 3 清潔衛(wèi)生 4 公共生活秩序 5 便民服務(wù)網(wǎng)點及其它公共場所的管理及維修養(yǎng)護(hù) 6 區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊 7 社區(qū)文化活動 8 住宅區(qū)檔案資料管理 9 其它事項 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 43 43 十 二 、物業(yè)管理工作相關(guān)流程 工作流程： 機構(gòu)組建 擬制管理方案 制訂規(guī)章制度 編制入伙資料 物業(yè)接管驗收 聯(lián)系有關(guān)單位督促及時整改 熟悉物業(yè)情況匯總遺留問題 組織員工培 訓(xùn) 辦理入住手續(xù) 30 分鐘入住須知學(xué)習(xí) 裝修審批、智能化系統(tǒng)學(xué)習(xí) 裝修驗收 搬遷入住 建立各類檔案 日常管理 清潔綠化 商業(yè)管理 財務(wù)管理 社區(qū)文化活動 公維 共護(hù) 設(shè)保 施養(yǎng) 物業(yè)法律法規(guī)咨詢 三車管理 安全管理 小區(qū)事務(wù)管理 機電設(shè)備管理 智 管 能 理 化 與 系 維 統(tǒng) 護(hù) 物料管理 檔案資料管理 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 44 44 物業(yè)交接驗收規(guī)程： 匯同開發(fā)商、監(jiān)理公司、施工單位進(jìn)行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時間與罰則。 接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。 對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指 標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。 三表抄錄取水、電、氣表底數(shù) 確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項目附細(xì)則與圖紙 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 45 45 業(yè)主入住服務(wù)流程： 口 持有 灣 完成 完成 完成 入住通知單 購房合同 身份證及復(fù)印件 指定銀行辦妥的管理費托收手續(xù) 業(yè)主 查驗入住通知單、發(fā)放入住文件袋 通知單蓋“已領(lǐng)資料”章 回收業(yè)主填寫的《業(yè)主公約》《家庭情況登 記表》 發(fā)放 30 分鐘入住須知及悅城住戶手冊 客戶中心 憑已蓋章的入住通知單收費，收回入住通知單 收費處 憑入住繳費收據(jù)領(lǐng)取鑰匙，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》中簽收。 專人協(xié)助業(yè)主驗收房屋，確認(rèn)水、電、氣表讀數(shù)；掌握智能系統(tǒng)操作方法；填寫驗收交接表（一式兩份）。 業(yè)主在《入住登記表》中簽字。 入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔，核對鑰匙，填寫入住情況日報表歸檔。 驗樓小組 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 46 46 住宅裝修管 理流程： 業(yè)主持入住繳費收據(jù)在管理處領(lǐng)取《裝修審批表》（一式三份）和《裝修須知》、《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)文件 業(yè)主填寫審批表，連同裝修 施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、施工圖紙交管理處 裝修審批管理員初審、工程部主管審批、管理處主任審核（三天內(nèi)完成） 業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，領(lǐng)取《裝修許可證》，進(jìn)一步了解智能化住宅裝修有關(guān)規(guī)定 相關(guān)責(zé)任管理員跟蹤監(jiān)督每日巡視不少于二次 裝修期隱蔽工程驗收 裝修竣工，及時進(jìn)行消防驗收，智能化系統(tǒng)完整性驗收，試水試驗，責(zé)任管理員連同業(yè)務(wù)助理驗收住宅，簽署驗收意見，三個月后再進(jìn)行復(fù)驗，合格則辦理退還押金手續(xù) 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 47 47 安全管理運作流程： 設(shè)施 設(shè)備維修流程： 管理處安管隊隊長、業(yè)務(wù) 助理、安管班長檢查、登記 定崗值勤 報 警 應(yīng)急分隊 發(fā)現(xiàn)問題 及時處理做好記錄 緊急通知中央監(jiān)控中心 通知管理處領(lǐng)導(dǎo) 視情況通知派出所、消防隊等相關(guān)單位 交安安隊隊長編號存檔 記 錄 日常巡視檢查 發(fā) 申 現(xiàn) 報 運 維 行 修 故 障 填寫維修申報單 管理處無法維修，報主任視維修費用大小報業(yè)主委員會審批后實施 組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場維修 報業(yè)務(wù)助理、相關(guān)工程師至現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)督維修 維修完畢試運行合格 做好維修記錄 歸檔保存 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 48 48 十 三 、配合銷售措施 xxx 物業(yè)在介入 悅城 ? 悅城 的物業(yè)管理工作后，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。 xxx物業(yè)在 鳳天錦園、橄欖郡 與銷 .售部已有非常成功的合作，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體 系和運作模式，有信心力促 悅城 ? 悅城 再創(chuàng)樓盤銷售奇跡。 （一）前期介入管理 悅城 ? 悅城 開盤期（或開盤前），物業(yè)管理工作資將投入運行， xxx物業(yè)將派出保安、保潔、綠化人員進(jìn)駐小區(qū)，主任助理定期進(jìn)行日常管理及檢查。 保安、保潔、綠化人員由物業(yè)公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到 開發(fā)商 認(rèn)可，同時 開發(fā)商 有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。 保安人員負(fù)責(zé)售樓處、 樣板房 等崗位的保安工作，同時負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、 樣 板房保潔 工作。 現(xiàn)場 主任負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。 物業(yè)公司會定期派出培訓(xùn) 人 從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù) 規(guī)范等方面 對 上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。 8c464249e9f8abb9c2020485ccca4487 49 49 目的： 悅城 ? 悅城 的定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對 xxx 的認(rèn)同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以 xxx物業(yè)良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為 悅城 ? 悅城 的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。 （二 ）連鎖推介 利用業(yè)主對 xxx 物業(yè)的認(rèn)知度和信任度，在物業(yè)公司下屬管理處中利用各種可行方式向業(yè)主推薦 悅城 ? 悅城 。如果能充分發(fā)揮銷售中的連鎖效應(yīng)，部分老業(yè)主完全可以成為 悅城 ? 悅城 的潛在購買者或介紹者。 （三）銷售配合 １、協(xié)助制作整個小區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立小區(qū)尊貴形象。 ２、定期安排高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。 ３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評價，據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。 4 、根據(jù) 悅城 ? 悅城 實際情況，在銷售上提供其他方面的配合。