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【正文】 的管理，設置專門的車行通道和入口，實行小區(qū)內(nèi)人車分流。 停車場及車輛管理 ? 認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生處理的各種情況應在登記簿上作詳細記錄，在交班時有移交手續(xù)，責任明確； ? 制定小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，作好停車標示及宣傳，由車輛管理員負責作好分區(qū)停放管理。 ? 每天 24小時巡視和協(xié)助停車事 宜。 ? 指定車輛進出路線和門口，登記所有出入車輛車牌號及出入門時間 ? 監(jiān)控安保利用監(jiān)控裝置協(xié)助車輛管理員調(diào)配車輛停放，門崗安保對出入車輛進行指揮，防止通道堵塞。 ? 車輛進出發(fā)放車卡，進入發(fā)卡，出門收卡，并做好記錄。當車輛進入項目時，必須仔細驗明核對車號是否為業(yè)戶車輛。 ? 凡不是業(yè)戶及訪客車輛均不準駛?cè)耄_認車輛并作詳細登記后，應盡快通知其他各崗協(xié)助車輛停放在指定之車位內(nèi)，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。 ? 當車輛準備離開停車位置時，必須詳細登記有關(guān)數(shù)據(jù)。 22 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 ? 密切留意車輛進出時，有否損壞其它車輛及項目設備。 ? 定時檢查停車區(qū)內(nèi)所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 ? 發(fā)現(xiàn)車輛未有鎖好，必須通知當值領(lǐng)班，并聯(lián)絡有關(guān)車主。 ? 定時巡視停車場四周，嚴禁一切閑雜人等及可疑車輛在停車場內(nèi)逗留。 崗位責任描述 項目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標準 門崗 盤查、記錄 隨時 24 小時在崗，不使外來人員隨意進出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時 24小時在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細觀察，杜絕安全隱患。 日間巡邏 巡查、指揮 定時 指揮車輛的停放，疏導交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財 產(chǎn)安全。 夜間巡邏 巡查、記錄 定時 巡視樓宇每個層面及整個廣場，加強圍墻內(nèi)、河岸邊的巡查力度，巡查監(jiān)控盲點并認真做好記錄。 外圍 指揮、巡視、 引導 隨時 24小時在崗，負責車輛、人員貨物的疏導、引入、指揮，對可疑人物進行詢問。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維保措 施 ? 公用設施設備的日常維修 序號 類 別 項 目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 管轄區(qū) 域內(nèi) 的道 砼路面 、人行道 1)進住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水 泥或砂漿污染路面； 2)每年對局部損壞嚴重，修補多1)管理員加強裝修督察，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2)翻新工作由工程部門1)小區(qū)道路使用管理規(guī)定；2)人行道鋪設技術(shù)標準 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達以上 23 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 路 緩路徑、砼道牙 次的路面、道牙人行道板進行翻新；3)路面翻新面積應控制在 5平方米，其他控制在 2— 3平方米，逐年遞增 自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施 2 溝 渠 池 井 雨水井 1)化糞池每半年清理一次； 2)井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3)每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4)每年全面維修完善一次 由工程部門按相應作業(yè)規(guī)程實施 1)化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2) 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3)井內(nèi)無沉積物 1)化糞池內(nèi)無沉積物； 2)井蓋正常使用； 3)流水通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對綠地、樹木剪枝養(yǎng)護一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應作業(yè)規(guī)程實施 綠化工作標準： 園 林工作標準 1)綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環(huán)水池 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強裝修督察，嚴禁車輛隨意進入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具；2）燈具更新由工程部自行維修或委托有關(guān)施工單位實施。 1） 線路無老化；照明設施清潔完好；2）燈具施工技術(shù)標準 1）實現(xiàn)良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設施線路完好率 98以上 高桿燈 其他 照明 24 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 5 停 車 場 地面停車場 每月檢查，對車場側(cè)局部道牙損壞部位進行修補 由工程部組織實施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標準； 2） 停車場地面施工技術(shù)標準 1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴重通過更新延長其使用壽命； 3）場地平整，無積水 地下公共停車場 6 公 用 標 志 設 施 標識牌 1）每月清潔標志一次； 2）每半年對標志安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護；3）每半年對標識進行維護一次 由工程部負責實施 住宅區(qū)標識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標志清潔美觀 。 2）安放穩(wěn)固。 3）標識清晰 警示牌 7 消 防 設 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實施。 1）標識清楚，無污跡 2）安放牢固 1）標志設施完好率 100%； 2）標志無 損壞 9 自行車棚 自行車棚 自行車庫在地下室 1）每二年內(nèi)粉刷一次； 2）每年油漆圍欄一次 3）每半年檢修一次照明線路 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標準； 2）有關(guān)電氣設備維護標準 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設垃圾集中轉(zhuǎn)運站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1）檔土墻維護標準； 2）圍欄維護標準； 1）設施安全正常使用； 2）美觀完好 25 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 施 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心 對各系統(tǒng)的設施、設備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施； 2）本系統(tǒng)設備每 10年更換一次。 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準 1）系統(tǒng)良好運行； 2）設施、設備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設施，設備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內(nèi)粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次 由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施。 1）相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應電氣設備維護保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設施、設備完好 會所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重應請專家 “ 會診 ”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應報請開發(fā)商處理。 1）建 筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 26 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 2 外 墻 面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害； 2）及時了解住戶有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1）由工程部負責實施； 1）建筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫界、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負責實施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標準； 2）相應修繕作業(yè)規(guī)程 1）房屋修繕標準； 2）相應修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水、防水層正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護； 2）導軌、安全焊的工作情況維護； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護 5）電腦控制板等的監(jiān)督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分如一次油； 3）每季檢查一次導 軌、安全鉗工作情況； 4）每半年進行一次全面檢查 1）由專業(yè)電梯公司負責實施定期維護（全保）； 電梯維修保養(yǎng)主要標準 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行； 2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查 27 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 維護檢測（智能卡識別系統(tǒng)的檢測） 5 機 電 設 備 1）發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機設備 1）由工程部負責實施； 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運 轉(zhuǎn)正常、安全 2）設備完好率100%。 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護 1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）； 2）每年對防盜門及信箱進行一次堅固維修 1）由工程部負責實施； 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應保養(yǎng)規(guī)程實施； 公用照明維修保養(yǎng)教 程 1）線路無老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設 施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修 3）室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測 1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進行一次煙感試驗； 3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉； 4）每年對消防1）由消防、機電、維修專業(yè)人員對應負責實施； 消防設備保養(yǎng)規(guī)程 設施完好率100% 28 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 疏散標志進行一次維護 9 公共通道 廳 、 樓梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、門廳的墻、天棚維 護 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護 1）每半年對公共地面進行維護一次； 2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護手及欄桿； 3）每年全面維護一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進行修復 由 工程部 按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施； 1）房屋修繕標準； 2）相應建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 美觀完好，整潔、清爽 10 公用排煙管道 1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導流板安裝不當和造成的串煙； 2）排煙口封閉不當造成漏煙 每半年對屋面出煙口蓋板防護罩進行一次維護 由 工程部 按相應作業(yè)規(guī)程實施 變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范 排煙通暢，安全正常施工 11 共用給排水管道 1） 接口及砂眼漏水 ； 2） 管道堵塞、破裂 ； 3）固定碼松脫 1） 每年刷一次管道油漆 ； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼； 3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 由 工程部 按相應作業(yè)規(guī)程實施 1）排水管維護修繕標準 2）給水管維護修繕標準 1）美觀完好 2）上、下水通暢 3）無滲漏 29 漢斯