【正文】 ? 各類設(shè)備的臺帳、巡視記錄的登記 秩序維護(hù)部： ? 安保工作總體要求 ? 重大活動(dòng)的秩序維護(hù)要求 ? 車輛進(jìn)出的管理 ? 人流高峰時(shí)段的管理 ? 裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理 ? 水險(xiǎn)的救助和處理 ? 物業(yè)設(shè)備 ? 秩序維護(hù)員訓(xùn)練課程 ? 處理緊急情況 ? 火災(zāi)應(yīng)急方法 ? 禮儀、禮貌 ? 秩序維護(hù)隊(duì)列、車輛指揮手勢 ? 防身術(shù) ? 防臺、防汛措施 保 潔部： ? 保潔工作整體要求 ? 重大活動(dòng)的保潔要求 ? 公共區(qū)域保 潔操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 定期保潔的要求 ? 保潔藥劑的保管和使用常識 ? 器材及物料 ? 清潔工作安排及要求 ? 各類綠化管理 17 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 請小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。 扶正加固 樹木基本無傾斜。每年組織員工進(jìn)行消防演習(xí)或消防知識競賽，確保消防通道暢通，消防設(shè)施、設(shè)備完好，做好記錄。 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時(shí) 24小時(shí)在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細(xì)觀察，杜絕安全隱患。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設(shè)施、設(shè)備完好 會(huì)所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護(hù) 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重應(yīng)請專家 “ 會(huì)診 ”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請開發(fā)商處理。 1）檔土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 1）設(shè)施安全正常使用； 2）美觀完好 25 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ? 定時(shí)檢查停車區(qū)內(nèi)所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 ? 巡邏員在巡邏中應(yīng)按物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)戶手冊協(xié)助客服部、工程部及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止各類違章裝修行為并將違章情況及時(shí)向管理處報(bào)告，必要時(shí)應(yīng)在自己的管理職責(zé)范圍內(nèi)開具違章整改通知單告知業(yè)戶和管理處。 樹 木 修剪 喬、灌木年修剪 3次，基本作到無枯枝，萌枝 10cm以下，籬、球、造型植物及時(shí)修剪，年 6遍以上，作到枝葉緊密、圓整。 建立綠化管理手冊，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設(shè)施、綠化動(dòng)態(tài)等?！紳h斯國際公寓〗是一個(gè)品質(zhì)高 尚、環(huán)境幽雅的小區(qū)，管理的水準(zhǔn)和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對人員的培訓(xùn)工作尤為重要。 （ 4）秩序維護(hù)員主管任職要求 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全權(quán)負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)，以及 消防工作，負(fù)責(zé)對下屬秩序維護(hù)員人員的監(jiān)督、培訓(xùn)。 人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導(dǎo)提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，思想意識新的員工隊(duì)伍。 ? 負(fù)責(zé)認(rèn)真做好業(yè)戶的巡訪、回訪工作，切實(shí)處理好投訴問題，消除不良影響，在業(yè)戶中樹立公司的良好形象。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工作。物業(yè)管理方案 ? 本企業(yè)將在本項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu) —— 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ，具體實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù) 工作很難讓業(yè)主滿意。 3 四 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部的管理機(jī)制 2 二 管理目標(biāo) 31 火警應(yīng)急措施 ”作為企業(yè)的質(zhì)量方針。 項(xiàng)目 人員配置 崗 位 人數(shù) No 崗位情況 經(jīng)理 1 物業(yè)經(jīng)理 經(jīng)理助理 1 客戶服務(wù)主管 1 行政兼人事 1 會(huì)計(jì) 1 出納 1 客戶服務(wù) 4 服務(wù)接待、兼文檔內(nèi)勤 小計(jì) Subtotal 10 首席工程師 1 工程主管 1 維修工 6 強(qiáng)電、弱電 小計(jì) Subtotal 8 秩序維護(hù)主管 1 領(lǐng)班兼巡邏 4 每班 1 人，四班輪翻 監(jiān)控 8 兩監(jiān)控室，每班 2人，四班輪翻 巡邏 12 每班 3 人，四班輪翻 門崗 C54（ 1） 8 每班 2 人，四班輪翻 5 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 與相關(guān)各方建立友好的合作關(guān)系。 ? 保持與 開發(fā)商、物 業(yè)管理顧問、外判 服務(wù) 方等 協(xié)作單位良好的溝通與配合，加強(qiáng)與物業(yè)主管部門、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等物業(yè)管理相關(guān)方的聯(lián)系交流。 （ 2）客戶主管或管理人員 —— 職位描述 配合經(jīng)理作好相關(guān)工作，負(fù)責(zé)及處理業(yè)主的日常報(bào)修、接待、投訴、與各部門的協(xié)調(diào)等；完成經(jīng)理交給的臨時(shí)性的其他各項(xiàng)管理工作；各類檔案資料收集與建立等；各項(xiàng)制度的建立與檢查等。 ? 中?；蛑械葘W(xué)歷，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度 ? 環(huán)境管理 ? 保潔操作方法 ? 防臺、防汛措施 ? 綠化藥劑的保管和使用要求 ? 綠化機(jī)械設(shè)備的操作方法 —— 實(shí)踐培訓(xùn)： 財(cái)務(wù)人員、客戶服務(wù)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、綠化人員結(jié)束各自的基礎(chǔ)課程和專業(yè)課程后，轉(zhuǎn)入公司其他各個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)踐培訓(xùn)，并在交房前一個(gè)月，提前進(jìn)入小區(qū)，對該項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地操作，由公司指派資深專業(yè)人員現(xiàn)場帶教，以最快的速度熟悉小區(qū) ，掌握小區(qū)的特點(diǎn)。 每日打撈漂浮物，每月進(jìn)行水質(zhì)的清理，夏季每周進(jìn)行噴藥殺蟲，對池水的深淺進(jìn)行控制，以防產(chǎn)生意外。 其他 喬灌木生長良好，樹冠完整。 ? 建立消防培訓(xùn)制度，每季組織消防會(huì)議及培訓(xùn)， 使秩序維護(hù)人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預(yù)案及人員疏散方案，每半年組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，有條件將邀請相鄰的消防部隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場知道。 日間巡邏 巡查、指揮 定時(shí) 指揮車輛的停放，疏導(dǎo)交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財(cái) 產(chǎn)安全。 1）建 筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 26 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設(shè)垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。物業(yè)管理方案 ? 密切留意車輛進(jìn)出時(shí)，有否損壞其它車輛及項(xiàng)目設(shè)備。 ? 巡邏 員在巡邏中應(yīng)發(fā)揮各種感官對別墅區(qū)域內(nèi)的治安、消防和物業(yè)設(shè)施進(jìn)行綜合觀察。 其他 草地生長正常，綠期 250天以上，空禿 2％以下。 二 、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 綠化 管理措施 按綠化內(nèi)容，責(zé)任落 實(shí)到人，并制定出具體的獎(jiǎng)勵(lì)制度計(jì)劃。公司員工必須通過培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后，方可上崗。 ? 工作認(rèn)真踏實(shí)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。為此 ，在人員配置上我們將抽調(diào)一些年齡結(jié)構(gòu)佳、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，組成一支前期物業(yè)管理隊(duì)伍，力求打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ,并在通過實(shí)施管理培育出一批新人。 ? 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的征收和追收工作，認(rèn)真進(jìn) 行業(yè)戶費(fèi)用收繳情況的統(tǒng)計(jì)，分析收繳情況動(dòng)態(tài)變化的原因，確保收繳率達(dá) 90％以上。 ? 秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)、消防安全、車輛管理等工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查 工作。物業(yè)管理方案 4． 符合 ISO14001:2021 環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn) 5． 符合 GB/T28001： 1999職業(yè)健康安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 6． 在管期內(nèi)爭取獲得單項(xiàng)榮譽(yù)； 7． 社區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任安全事故和刑事案件發(fā)生，如有異常情況和業(yè)主求助，秩序維護(hù)會(huì)及時(shí)到位處置 ； 8． 全年 365天接待，每天 24小時(shí)受理報(bào)修； 9． 業(yè)主報(bào)修 20分鐘或約定時(shí)間內(nèi)到場，急修第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，一般維修在約定時(shí)間內(nèi)完成； 10． 委托方滿意度指數(shù)高于行業(yè)的平均水準(zhǔn) ； 三、物業(yè)服務(wù) 中心組織架構(gòu)和人員配置 組織架構(gòu) 客 戶 部 工 程 部 秩序維護(hù)部 環(huán)境保潔部 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 保潔主管 行政兼人事 會(huì)計(jì) 客戶接待 出納兼接待 工程主管