【正文】 、平穩(wěn)運(yùn)行； 2）確保順利通過(guò)安全監(jiān)督部門檢查 27 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）建 筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 26 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 3）標(biāo)識(shí)清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實(shí)施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 日間巡邏 巡查、指揮 定時(shí) 指揮車輛的停放，疏導(dǎo)交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財(cái) 產(chǎn)安全。 ? 當(dāng)車輛準(zhǔn)備離開停車位置時(shí)，必須詳細(xì)登記有關(guān)數(shù)據(jù)。 ? 建立消防培訓(xùn)制度，每季組織消防會(huì)議及培訓(xùn)， 使秩序維護(hù)人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預(yù)案及人員疏散方案，每半年組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，有條件將邀請(qǐng)相鄰的消防部隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)知道。 ? 巡邏員應(yīng)按一看、二聽、三聞的要求仔細(xì)巡邏并覆蓋所有業(yè)戶。 其他 喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整。 施肥 按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，年 2遍。 每日打撈漂浮物，每月進(jìn)行水質(zhì)的清理，夏季每周進(jìn)行噴藥殺蟲，對(duì)池水的深淺進(jìn)行控制，以防產(chǎn)生意外。 ? 小區(qū)滅蟲消毒工作主要由保潔部負(fù)責(zé)，可根據(jù)養(yǎng)護(hù)情況，制定出全年計(jì)劃。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度 ? 環(huán)境管理 ? 保潔操作方法 ? 防臺(tái)、防汛措施 ? 綠化藥劑的保管和使用要求 ? 綠化機(jī)械設(shè)備的操作方法 —— 實(shí)踐培訓(xùn)： 財(cái)務(wù)人員、客戶服務(wù)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、綠化人員結(jié)束各自的基礎(chǔ)課程和專業(yè)課程后，轉(zhuǎn)入公司其他各個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)踐培訓(xùn)，并在交房前一個(gè)月，提前進(jìn)入小區(qū)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地操作，由公司指派資深專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)帶教，以最快的速度熟悉小區(qū) ，掌握小區(qū)的特點(diǎn)。本公司的培訓(xùn)將主要從內(nèi)部及外部培訓(xùn)兩方面入手。 ? 中?；蛑械葘W(xué)歷，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 ? 從事設(shè)備管理工作五年以上，有管理賓館、商務(wù)樓設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）客戶主管或管理人員 —— 職位描述 配合經(jīng)理作好相關(guān)工作，負(fù)責(zé)及處理業(yè)主的日常報(bào)修、接待、投訴、與各部門的協(xié)調(diào)等；完成經(jīng)理交給的臨時(shí)性的其他各項(xiàng)管理工作；各類檔案資料收集與建立等；各項(xiàng)制度的建立與檢查等。 ? 保潔部 ： 做好轄區(qū)內(nèi)公共部位的環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持環(huán)境整潔無(wú)污染，綠化保持完好無(wú)損。 ? 保持與 開發(fā)商、物 業(yè)管理顧問(wèn)、外判 服務(wù) 方等 協(xié)作單位良好的溝通與配合，加強(qiáng)與物業(yè)主管部門、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等物業(yè)管理相關(guān)方的聯(lián)系交流。 ? 負(fù)責(zé)管理處所用各類物質(zhì)消耗和各種設(shè)備設(shè)施使用情況的檢查、控制和費(fèi)用審核工作，加強(qiáng)對(duì)各類報(bào)表和檔案資料的儲(chǔ)存管理。與相關(guān)各方建立友好的合作關(guān)系。 ? 夜間值班由監(jiān)控兼任，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理夜間所發(fā)生的一切事務(wù)，并認(rèn)真做好值班紀(jì)錄。 項(xiàng)目 人員配置 崗 位 人數(shù) No 崗位情況 經(jīng)理 1 物業(yè)經(jīng)理 經(jīng)理助理 1 客戶服務(wù)主管 1 行政兼人事 1 會(huì)計(jì) 1 出納 1 客戶服務(wù) 4 服務(wù)接待、兼文檔內(nèi)勤 小計(jì) Subtotal 10 首席工程師 1 工程主管 1 維修工 6 強(qiáng)電、弱電 小計(jì) Subtotal 8 秩序維護(hù)主管 1 領(lǐng)班兼巡邏 4 每班 1 人，四班輪翻 監(jiān)控 8 兩監(jiān)控室，每班 2人，四班輪翻 巡邏 12 每班 3 人，四班輪翻 門崗 C54（ 1） 8 每班 2 人，四班輪翻 5 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和 完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流?！弊鳛槠髽I(yè)的質(zhì)量方針。 四至 范圍 ： 政和路以西；國(guó)秀路以南；殷行路以北；淞滬路以東 一期（ C54） 地址：上 海市楊浦區(qū)國(guó)秀路 599弄 二、三期（ C52）地址待定 開發(fā)商：上海城投悅城置業(yè)有限公司 股東：漢斯上海新江灣開發(fā)有限公司 /上海城投置地（集團(tuán)）有限公司 注冊(cè)地址：上海市楊浦區(qū)千山路 6號(hào) 305室 通訊地址：上海市浦東新區(qū)浦東南路 588號(hào) 浦發(fā)大廈 25樓（未來(lái)調(diào)整時(shí)會(huì)及時(shí)通知） 一期（ C54）地址：上海市楊浦區(qū)國(guó)秀路 599弄 1－ 15號(hào) 物業(yè)管理企業(yè)：上海上實(shí)物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理顧問(wèn)： 北京漢斯物業(yè)管理有限公司上海分公司 2 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 31 火警應(yīng)急措施 22 五 有償服務(wù) 2 二 管理目標(biāo) 3 四 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部的管理機(jī)制 17 一 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 20 四 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維保措施 業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù) 工作很難讓業(yè)主滿意。 思想：業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一個(gè)位。物業(yè)管理方案 ? 本企業(yè)將在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu) —— 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ，具體實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)。所有員工既是自己所在崗位的專 家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工作。 ? 負(fù)責(zé)遵照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)管理處工作實(shí)行全過(guò)程控制，以確保按規(guī)定運(yùn)作，管理處管理、服務(wù)等工作始終處于最佳狀態(tài)。 ? 負(fù)責(zé)認(rèn)真做好業(yè)戶的巡訪、回訪工作，切實(shí)處理好投訴問(wèn)題，消除不良影響，在業(yè)戶中樹立公司的良好形象。物業(yè)管理方案 到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺(tái)。 人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導(dǎo)提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，思想意識(shí)新的員工隊(duì)伍。 ? 有一定的接待和客戶接觸的經(jīng)驗(yàn)，能協(xié)調(diào)和處理一般突發(fā)和爭(zhēng)議事件，熟悉相關(guān)法規(guī)。 （ 4）秩序維護(hù)員主管任職要求 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全權(quán)負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)，以及 消防工作，負(fù)責(zé)對(duì)下屬秩序維護(hù)員人員的監(jiān)督、培訓(xùn)。 六 、物業(yè)管理專業(yè)規(guī)章及公眾制度 管理處管理規(guī)章 序號(hào) 文件名稱 1 管理處辦公環(huán)境管理規(guī)定 2 物業(yè)管理處值班管理規(guī)定 3 物業(yè)管理處印章使用管理規(guī)定 4 禮儀接待制度 5 管理處例會(huì)制度 6 物業(yè)檔案管理制度 7 物業(yè)處理投 訴制度 8 物業(yè)回訪制度 9 管理服務(wù)人員服裝使用規(guī)定 10 物品采購(gòu)管理制度 11 文件借閱發(fā)放制度 12 物業(yè)管理人事制度 13 物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃 14 物業(yè)管理各部門規(guī)章制度 15 物業(yè)文件保密制度 16 物業(yè)交付管理制度 11 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 〖漢斯國(guó)際公寓〗是一個(gè)品質(zhì)高 尚、環(huán)境幽雅的小區(qū)，管理的水準(zhǔn)和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對(duì)人員的培訓(xùn)工作尤為重要。 第三章 物業(yè)管理措施 一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要住戶的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識(shí)宣傳，加強(qiáng)住戶文明意識(shí)和自覺(jué)尊章觀念，共同維護(hù)整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。 建立綠化管理手冊(cè)，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設(shè)施、綠化動(dòng)態(tài)等。物業(yè)管理方案 小區(qū)住宅樓門廊及大堂四季綠化布置（放置盆栽）。 樹 木 修剪 喬、灌木年修剪 3次，基本作到無(wú)枯枝，萌枝 10cm以下，籬、球、造型植物及時(shí)修剪，年 6遍以上，作到枝葉緊密、圓整。 池水 清理、清潔 池水清澈無(wú)漂浮物、沉淀物、異味、浮游物，杜絕蚊蟲的孳生。 ? 巡邏員在巡邏中應(yīng)按物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)戶手冊(cè)協(xié)助客服部、工程部及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止各類違章裝修行為并將違章情況及時(shí)向管理處報(bào)告，必要時(shí)應(yīng)在自己的管理職責(zé)范圍內(nèi)開具違章整改通知單告知業(yè)戶和管理處。 ? 每天 24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事 宜。 ? 定時(shí)檢查停車區(qū)內(nèi)所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維保措 施 ? 公用設(shè)施設(shè)備的日常維修 序號(hào) 類 別 項(xiàng) 目 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 管轄區(qū) 域內(nèi) 的道 砼路面 、人行道 1)進(jìn)住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制水 泥或砂漿污染路面； 2)每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多1)管理員加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2)翻新工作由工程部門1)小區(qū)道路使用管理規(guī)定；2)人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)以上 23 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）檔土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 1）設(shè)施安全正常使用； 2）美觀完好 25 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理方案 維護(hù)檢測(cè)（智能卡識(shí)別系統(tǒng)的檢測(cè)） 5 機(jī) 電 設(shè) 備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運(yùn) 轉(zhuǎn)正常、安全 2）設(shè)備完好率100%。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設(shè)施、設(shè)