【正文】 、平穩(wěn)運行； 2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查 27 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 1）建 筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結構安全，正常使用； 2）結構性能完好 26 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 3）標識清晰 警示牌 7 消 防 設 施 水 管 網 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結合器 8 設施及排水管道 排水管消防栓水泵室內消防器 每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修 由工程部專業(yè)維修，按相關維修規(guī)程實施。 日間巡邏 巡查、指揮 定時 指揮車輛的停放，疏導交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財 產安全。 ? 當車輛準備離開停車位置時，必須詳細登記有關數據。 ? 建立消防培訓制度，每季組織消防會議及培訓， 使秩序維護人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預案及人員疏散方案，每半年組織義務消防隊進行消防知識培訓，有條件將邀請相鄰的消防部隊領導現場知道。 ? 巡邏員應按一看、二聽、三聞的要求仔細巡邏并覆蓋所有業(yè)戶。 其他 喬灌木生長良好，樹冠完整。 施肥 按肥力、草種、生長情況及時施肥，年 2遍。 每日打撈漂浮物，每月進行水質的清理，夏季每周進行噴藥殺蟲，對池水的深淺進行控制，以防產生意外。 ? 小區(qū)滅蟲消毒工作主要由保潔部負責，可根據養(yǎng)護情況，制定出全年計劃。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度 ? 環(huán)境管理 ? 保潔操作方法 ? 防臺、防汛措施 ? 綠化藥劑的保管和使用要求 ? 綠化機械設備的操作方法 —— 實踐培訓： 財務人員、客戶服務人員、工程人員、安保人員、保潔人員、綠化人員結束各自的基礎課程和專業(yè)課程后，轉入公司其他各個小區(qū)進行實踐培訓，并在交房前一個月，提前進入小區(qū)，對該項目進行實地操作，由公司指派資深專業(yè)人員現場帶教，以最快的速度熟悉小區(qū) ，掌握小區(qū)的特點。本公司的培訓將主要從內部及外部培訓兩方面入手。 ? 中?；蛑械葘W歷，有一定的組織協調能力。 ? 從事設備管理工作五年以上，有管理賓館、商務樓設備的經驗。 （ 2）客戶主管或管理人員 —— 職位描述 配合經理作好相關工作，負責及處理業(yè)主的日常報修、接待、投訴、與各部門的協調等；完成經理交給的臨時性的其他各項管理工作；各類檔案資料收集與建立等；各項制度的建立與檢查等。 ? 保潔部 ： 做好轄區(qū)內公共部位的環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工作，保持環(huán)境整潔無污染，綠化保持完好無損。 ? 保持與 開發(fā)商、物 業(yè)管理顧問、外判 服務 方等 協作單位良好的溝通與配合，加強與物業(yè)主管部門、居委會、業(yè)委會等物業(yè)管理相關方的聯系交流。 ? 負責管理處所用各類物質消耗和各種設備設施使用情況的檢查、控制和費用審核工作，加強對各類報表和檔案資料的儲存管理。與相關各方建立友好的合作關系。 ? 夜間值班由監(jiān)控兼任，負責協調處理夜間所發(fā)生的一切事務，并認真做好值班紀錄。 項目 人員配置 崗 位 人數 No 崗位情況 經理 1 物業(yè)經理 經理助理 1 客戶服務主管 1 行政兼人事 1 會計 1 出納 1 客戶服務 4 服務接待、兼文檔內勤 小計 Subtotal 10 首席工程師 1 工程主管 1 維修工 6 強電、弱電 小計 Subtotal 8 秩序維護主管 1 領班兼巡邏 4 每班 1 人，四班輪翻 監(jiān)控 8 兩監(jiān)控室，每班 2人，四班輪翻 巡邏 12 每班 3 人，四班輪翻 門崗 C54（ 1） 8 每班 2 人，四班輪翻 5 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 精神：務實進取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現代化管理進程中不斷追求提升和 完美，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，綜合效益一流?！弊鳛槠髽I(yè)的質量方針。 四至 范圍 ： 政和路以西；國秀路以南；殷行路以北；淞滬路以東 一期（ C54） 地址：上 海市楊浦區(qū)國秀路 599弄 二、三期（ C52）地址待定 開發(fā)商：上海城投悅城置業(yè)有限公司 股東：漢斯上海新江灣開發(fā)有限公司 /上海城投置地（集團）有限公司 注冊地址：上海市楊浦區(qū)千山路 6號 305室 通訊地址：上海市浦東新區(qū)浦東南路 588號 浦發(fā)大廈 25樓（未來調整時會及時通知） 一期（ C54）地址：上海市楊浦區(qū)國秀路 599弄 1－ 15號 物業(yè)管理企業(yè)：上海上實物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理顧問： 北京漢斯物業(yè)管理有限公司上海分公司 2 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 31 火警應急措施 22 五 有償服務 2 二 管理目標 3 四 物業(yè)服務中心 內部的管理機制 17 一 物業(yè)管理區(qū)域內 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 20 四 物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維保措施 業(yè)主組成整體素質高，對物業(yè)管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務 工作很難讓業(yè)主滿意。 思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一個位。物業(yè)管理方案 ? 本企業(yè)將在本項目現場設置物業(yè)管理機構 —— 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 ，具體實施物業(yè)管理服務的職責。所有員工既是自己所在崗位的專 家里手，同時又是其他崗位的多面手。 ? 綠化養(yǎng)護部負責管轄區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化工作；協助做好裝修等的監(jiān)查工作。 ? 負責遵照服務內容和標準，對管理處工作實行全過程控制，以確保按規(guī)定運作，管理處管理、服務等工作始終處于最佳狀態(tài)。 ? 負責認真做好業(yè)戶的巡訪、回訪工作，切實處理好投訴問題，消除不良影響，在業(yè)戶中樹立公司的良好形象。物業(yè)管理方案 到便捷、優(yōu)質的服務平臺。 人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導提高技術含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務能力強，思想意識新的員工隊伍。 ? 有一定的接待和客戶接觸的經驗，能協調和處理一般突發(fā)和爭議事件，熟悉相關法規(guī)。 （ 4）秩序維護員主管任職要求 —— 職位描述 向 管理處 經理和條線經理負責，全權負責管轄區(qū)內安全保衛(wèi)，以及 消防工作，負責對下屬秩序維護員人員的監(jiān)督、培訓。 六 、物業(yè)管理專業(yè)規(guī)章及公眾制度 管理處管理規(guī)章 序號 文件名稱 1 管理處辦公環(huán)境管理規(guī)定 2 物業(yè)管理處值班管理規(guī)定 3 物業(yè)管理處印章使用管理規(guī)定 4 禮儀接待制度 5 管理處例會制度 6 物業(yè)檔案管理制度 7 物業(yè)處理投 訴制度 8 物業(yè)回訪制度 9 管理服務人員服裝使用規(guī)定 10 物品采購管理制度 11 文件借閱發(fā)放制度 12 物業(yè)管理人事制度 13 物業(yè)管理人員培訓計劃 14 物業(yè)管理各部門規(guī)章制度 15 物業(yè)文件保密制度 16 物業(yè)交付管理制度 11 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 〖漢斯國際公寓〗是一個品質高 尚、環(huán)境幽雅的小區(qū)，管理的水準和人員的素質必須與之相適應，因此對人員的培訓工作尤為重要。 第三章 物業(yè)管理措施 一、 物業(yè)管理區(qū)域內 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要住戶的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識宣傳，加強住戶文明意識和自覺尊章觀念，共同維護整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。 建立綠化管理手冊，內容包括樹木位置、品種、數量、建筑小品、綠化設施、綠化動態(tài)等。物業(yè)管理方案 小區(qū)住宅樓門廊及大堂四季綠化布置（放置盆栽）。 樹 木 修剪 喬、灌木年修剪 3次，基本作到無枯枝，萌枝 10cm以下，籬、球、造型植物及時修剪，年 6遍以上，作到枝葉緊密、圓整。 池水 清理、清潔 池水清澈無漂浮物、沉淀物、異味、浮游物，杜絕蚊蟲的孳生。 ? 巡邏員在巡邏中應按物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)戶手冊協助客服部、工程部及時發(fā)現、制止各類違章裝修行為并將違章情況及時向管理處報告，必要時應在自己的管理職責范圍內開具違章整改通知單告知業(yè)戶和管理處。 ? 每天 24小時巡視和協助停車事 宜。 ? 定時檢查停車區(qū)內所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維保措 施 ? 公用設施設備的日常維修 序號 類 別 項 目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 管轄區(qū) 域內 的道 砼路面 、人行道 1)進住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水 泥或砂漿污染路面； 2)每年對局部損壞嚴重，修補多1)管理員加強裝修督察，嚴禁中高層施工車輛進入區(qū)內道路；2)翻新工作由工程部門1)小區(qū)道路使用管理規(guī)定；2)人行道鋪設技術標準 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達以上 23 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 1）檔土墻維護標準； 2）圍欄維護標準； 1）設施安全正常使用； 2）美觀完好 25 漢斯國際公寓物業(yè)服務中心 物業(yè)管理方案 維護檢測（智能卡識別系統的檢測） 5 機 電 設 備 1）發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設備一次； 2）季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機設備 1）由工程部負責實施； 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運 轉正常、安全 2）設備完好率100%。 1）相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應電氣設備維護保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設施、設