【正文】 通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對(duì)綠地、樹(shù)木剪枝養(yǎng)護(hù)一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)： 園 林工作標(biāo)準(zhǔn) 1)綠草叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環(huán)水池 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁車輛隨意進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具；2）燈具更新由工程部自行維修或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。 3）標(biāo)識(shí)清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實(shí)施 1）開(kāi)啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。物業(yè)管理方案 施 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 1）建 筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 26 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù) 1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）； 2）每年對(duì)防盜門(mén)及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維修 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設(shè)施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護(hù) 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施； 公用照明維修保養(yǎng)教 程 1）線路無(wú)老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設(shè) 施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修 3）室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測(cè) 1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)； 3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉； 4）每年對(duì)消防1）由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施； 消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施完好率100% 28 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫界、間斷； 4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無(wú)積水、防水層正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護(hù)； 3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù) 5）電腦控制板等的監(jiān)督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分如一次油； 3）每季檢查一次導(dǎo) 軌、安全鉗工作情況； 4）每半年進(jìn)行一次全面檢查 1）由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)實(shí)施定期維護(hù)（全保）； 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行； 2）確保順利通過(guò)安全監(jiān)督部門(mén)檢查 27 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1）系統(tǒng)良好運(yùn)行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內(nèi)粉刷一次； 4）每年對(duì)其他建筑部分維護(hù)一次 由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設(shè)垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。物業(yè)管理方案 5 停 車 場(chǎng) 地面停車場(chǎng) 每月檢查，對(duì)車場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞部位進(jìn)行修補(bǔ) 由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)更新延長(zhǎng)其使用壽命； 3）場(chǎng)地平整，無(wú)積水 地下公共停車場(chǎng) 6 公 用 標(biāo) 志 設(shè) 施 標(biāo)識(shí)牌 1）每月清潔標(biāo)志一次； 2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次 由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施 住宅區(qū)標(biāo)識(shí)，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標(biāo)志清潔美觀 。 外圍 指揮、巡視、 引導(dǎo) 隨時(shí) 24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)車輛、人員貨物的疏導(dǎo)、引入、指揮，對(duì)可疑人物進(jìn)行詢問(wèn)。 崗位責(zé)任描述 項(xiàng)目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標(biāo)準(zhǔn) 門(mén)崗 盤(pán)查、記錄 隨時(shí) 24 小時(shí)在崗，不使外來(lái)人員隨意進(jìn)出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。物業(yè)管理方案 ? 密切留意車輛進(jìn)出時(shí)，有否損壞其它車輛及項(xiàng)目設(shè)備。當(dāng)車輛進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)，必須仔細(xì)驗(yàn)明核對(duì)車號(hào)是否為業(yè)戶車輛。 停車場(chǎng)及車輛管理 ? 認(rèn)真履行值班登記制度，值班中發(fā)生處理的各種情況應(yīng)在登記簿上作詳細(xì)記錄，在交班時(shí)有移交手續(xù)，責(zé)任明確； ? 制定小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，作好停車標(biāo)示及宣傳，由車輛管理員負(fù)責(zé)作好分區(qū)停放管理。 ? 定期檢查各消防設(shè)施設(shè)備，并做好記錄。 ? 巡邏 員在巡邏中應(yīng)發(fā)揮各種感官對(duì)別墅區(qū)域內(nèi)的治安、消防和物業(yè)設(shè)施進(jìn)行綜合觀察。物業(yè)管理方案 ? 物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)明確制訂巡邏的時(shí)間、部位、頻次和路線。球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)空缺。 病蟲(chóng)害防治 防治結(jié)合，及時(shí)滅治，年適時(shí)防治 3— 4次，主要病蟲(chóng)害發(fā)生低于防治指標(biāo)。 其他 草地生長(zhǎng)正常，綠期 250天以上，空禿 2％以下。 清雜草 常年清除雜草 7遍以上，雜草面積少于 5％，成片雜草不超過(guò) 1 cm2。 20 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 請(qǐng)綠化部門(mén)每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)定，提出整改意見(jiàn)。 二 、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 綠化 管理措施 按綠化內(nèi)容，責(zé)任落 實(shí)到人，并制定出具體的獎(jiǎng)勵(lì)制度計(jì)劃。物業(yè)管理方案 消防樓梯 扶手、梯 級(jí)及平臺(tái)、墻面、天花、燈罩、外露設(shè)施喉管、門(mén)、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護(hù)欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門(mén)、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車道、停車位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設(shè)、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、各類雕塑 設(shè)備用房、水箱 清掃地坪、門(mén)窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、 墻面、頂燈、垃圾桶、水斗、門(mén) 室外娛樂(lè)區(qū) 各類娛樂(lè)設(shè)施、涼棚 門(mén)前外圍 大門(mén)、邊門(mén)、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門(mén)牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 公共走道 車道 停車位 每天一次 所有走道、車道、停車區(qū)域徹底清掃 每周一次 2米以上 3米以下的指示牌、燈具的抹塵 每周一次 噴水池內(nèi)部清洗 電梯轎廂 循環(huán)保潔 如有地毯每日換洗一次 每周一次 門(mén)壁上光 草坪 每天一次 2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理 每周一次 3米以下的指示牌、燈具抹塵 每周一次 陰井蓋、水龍盒清洗 設(shè)備用房 每天一次 清除廢物 垃圾房 每天一次 2米以下的墻面、頂燈、門(mén)框、門(mén)及地坪等的清洗 室外娛樂(lè)區(qū) 每天一次 各類娛樂(lè)設(shè)施、涼棚 2米以上部位的抹塵 水景 每周一次 打撈漂浮物、清理池底、噴灑藥水 19 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 考核與目標(biāo)化管理的成績(jī)將作為管理處錄用員工的依據(jù)之一。物業(yè)管理方案 ? 小區(qū)的基本特點(diǎn)、情況、重點(diǎn)、注意事項(xiàng) —— 專業(yè)培訓(xùn) 財(cái)務(wù)部： ? 會(huì)計(jì)手冊(cè) ? 預(yù)算制訂 ? 保險(xiǎn)的種類 ? 財(cái)務(wù)保險(xiǎn)索賠 ? 物業(yè)管理預(yù)決算 ? 物業(yè)管理報(bào)表 客戶服務(wù)部： ? 接待人員的基本禮節(jié) ? 重要人員的接待程序 ? 各種不同的習(xí)俗和禮儀 ? 客人投訴的處理辦法和程序 ? 辦公設(shè)備的使用常識(shí)