【正文】 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護 1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）； 2）每年對防盜門及信箱進行一次堅固維修 1）由工程部負責實施； 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設(shè)施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實施； 公用照明維修保養(yǎng)教 程 1）線路無老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設(shè) 施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修 3）室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測 1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進行一次煙感試驗； 3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉； 4）每年對消防1）由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責實施； 消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施完好率100% 28 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）由工程部負責實施； 1）建筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫界、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負責實施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標準； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）房屋修繕標準； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水、防水層正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護； 2）導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護 5）電腦控制板等的監(jiān)督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分如一次油； 3）每季檢查一次導(dǎo) 軌、安全鉗工作情況； 4）每半年進行一次全面檢查 1）由專業(yè)電梯公司負責實施定期維護（全保）； 電梯維修保養(yǎng)主要標準 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行； 2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查 27 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 1）建 筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 26 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準 1）系統(tǒng)良好運行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內(nèi)粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次 由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施。物業(yè)管理方案 施 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標準； 2）有關(guān)電氣設(shè)備維護標準 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設(shè)垃圾集中轉(zhuǎn)運站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 3）標識清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實施。物業(yè)管理方案 5 停 車 場 地面停車場 每月檢查，對車場側(cè)局部道牙損壞部位進行修補 由工程部組織實施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標準； 2） 停車場地面施工技術(shù)標準 1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴重通過更新延長其使用壽命； 3）場地平整，無積水 地下公共停車場 6 公 用 標 志 設(shè) 施 標識牌 1）每月清潔標志一次； 2）每半年對標志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護；3）每半年對標識進行維護一次 由工程部負責實施 住宅區(qū)標識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標志清潔美觀 。物業(yè)管理方案 路 緩路徑、砼道牙 次的路面、道牙人行道板進行翻新；3)路面翻新面積應(yīng)控制在 5平方米，其他控制在 2— 3平方米，逐年遞增 自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施 2 溝 渠 池 井 雨水井 1)化糞池每半年清理一次； 2)井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3)每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4)每年全面維修完善一次 由工程部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施 1)化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2) 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3)井內(nèi)無沉積物 1)化糞池內(nèi)無沉積物； 2)井蓋正常使用； 3)流水通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對綠地、樹木剪枝養(yǎng)護一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施 綠化工作標準： 園 林工作標準 1)綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環(huán)水池 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強裝修督察，嚴禁車輛隨意進入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具；2）燈具更新由工程部自行維修或委托有關(guān)施工單位實施。 外圍 指揮、巡視、 引導(dǎo) 隨時 24小時在崗，負責車輛、人員貨物的疏導(dǎo)、引入、指揮，對可疑人物進行詢問。 日間巡邏 巡查、指揮 定時 指揮車輛的停放，疏導(dǎo)交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財 產(chǎn)安全。 崗位責任描述 項目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標準 門崗 盤查、記錄 隨時 24 小時在崗，不使外來人員隨意進出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。 ? 發(fā)現(xiàn)車輛未有鎖好，必須通知當值領(lǐng)班，并聯(lián)絡(luò)有關(guān)車主。物業(yè)管理方案 ? 密切留意車輛進出時，有否損壞其它車輛及項目設(shè)備。 ? 當車輛準備離開停車位置時，必須詳細登記有關(guān)數(shù)據(jù)。當車輛進入項目時，必須仔細驗明核對車號是否為業(yè)戶車輛。 ? 指定車輛進出路線和門口，登記所有出入車輛車牌號及出入門時間 ? 監(jiān)控安保利用監(jiān)控裝置協(xié)助車輛管理員調(diào)配車輛停放，門崗安保對出入車輛進行指揮，防止通道堵塞。 停車場及車輛管理 ? 認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生處理的各種情況應(yīng)在登記簿上作詳細記錄，在交班時有移交手續(xù)，責任明確； ? 制定小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，作好停車標示及宣傳，由車輛管理員負責作好分區(qū)停放管理。 ? 建立消防培訓(xùn)制度，每季組織消防會議及培訓(xùn)， 使秩序維護人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預(yù)案及人員疏散方案，每半年組織義務(wù)消防隊進行消防知識培訓(xùn)，有條件將邀請相鄰的消防部隊領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場知道。 ? 定期檢查各消防設(shè)施設(shè)備，并做好記錄。 消防管理措施 ? 建立完善有效的防火工作檔案。 ? 巡邏 員在巡邏中應(yīng)發(fā)揮各種感官對別墅區(qū)域內(nèi)的治安、消防和物業(yè)設(shè)施進行綜合觀察。 ? 巡邏員應(yīng)按一看、二聽、三聞的要求仔細巡邏并覆蓋所有業(yè)戶。物業(yè)管理方案 ? 物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)明確制訂巡邏的時間、部位、頻次和路線。 三、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 秩序維護管理措施 小區(qū)公共秩序維護管理 ? 區(qū)域內(nèi)應(yīng)按業(yè)戶分布的實際情況設(shè)置巡更敲更點并使各巡更點合理、均勻地覆蓋整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)。球、籬、地被生長良好，無空缺。 其他 喬灌木生長良好，樹冠完整。 病蟲害防治 防治結(jié)合，及時滅治，年適時防治 3— 4次，主要病蟲害發(fā)生低于防治指標。 中耕除草、松土 適時中耕除草年 8遍，疏松表土 8次以上，作到無成片雜草，土壤疏松。 其他 草地生長正常，綠期 250天以上，空禿 2％以下。 施肥 按肥力、草種、生長情況及時施肥，年 2遍。 清雜草 常年清除雜草 7遍以上，雜草面積少于 5％，成片雜草不超過 1 cm2。 室 內(nèi)及室外綠地于重大節(jié)日（春節(jié)、圣誕節(jié)和國慶節(jié)）進 行 布置。 20 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 每日打撈漂浮物，每月進行水質(zhì)的清理，夏季每周進行噴藥殺蟲，對池水的深淺進行控制，以防產(chǎn)生意外。 請綠化部門每年對小區(qū)進行綜合評定，提出整改意見。 實行巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。 二 、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 綠化 管理措施 按綠化內(nèi)容，責任落 實到人，并制定出具體的獎勵制度計劃。 ? 小區(qū)滅蟲消毒工作主要由保潔部負責，可根據(jù)養(yǎng)護情況，制定出全年計劃。物業(yè)管理方案 消防樓梯 扶手、梯 級及平臺、墻面、天花、燈罩、外露設(shè)施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車道、停車位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設(shè)、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、各類雕塑 設(shè)備用房、水箱 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、 墻面、頂燈、垃圾桶、水斗、門 室外娛樂區(qū) 各類娛樂設(shè)施、涼棚 門前外圍 大門、邊門、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標準 公共走道 車道 停車位 每天一