【正文】 年年檢按4臺2000元/部人9保潔員綠化、園藝工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)800元/月人7保安隊員7人，工資標(biāo)準(zhǔn)1100元/月人5保安隊長1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月人3維修主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月**公寓管理費支出明細預(yù)算序號類別支出項目計 算 依 據(jù)月 支 出年 支 出13月一人工費用1管理處主任1人，工資標(biāo)準(zhǔn)2200元/月確保使用功能正常可靠；清潔美觀；完好率達到99%以上。維修部負責(zé)組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造。維修部負責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標(biāo)識一次；每季度對標(biāo)識進行維護；中修4年，更新改造8年。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99%以上。保潔組和維修部負責(zé)巡查、維修和檢驗每半年清理一次；每半年檢查維護一次。消防栓、輕便滅火器材使用功能正常；消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象。維修部負責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每年刷一次油漆；每月試射水至少一次，檢修一次；每半年全面檢查一次；滅火器材每月檢查一次；1消防栓、消防管道中修5年，每10年進行一次大修或更新改造?！吨悄芑到y(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠；十七、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果11給排水管道及相關(guān)閥 件每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄維修部負責(zé)組織實施巡查、維修和檢查每年級各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆；每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或更新改造。車場使用功能正?？煽?；場地平整、無坑洼積水，完好率達到98%以上。維修部負責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造。保養(yǎng)期滿后，我們按本體計劃進行維護和管理。園林綠化設(shè)施使用功能正常、可靠。園藝組和維修部負責(zé)實施和檢驗。08園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。十六、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果備注07公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修和檢查維修部負責(zé)組織實施巡查維修和檢查每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進行修補或翻新維修部負責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進行改造《房屋設(shè)施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》；《公式場地使用管理規(guī)程》平整、無坑洼積水；確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患；完好率達到98%以上。每月保養(yǎng)、全面檢查一次測試各點電壓；清除各故障碼；按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗；測試按地電阻；試驗各功能。圖像清晰、穩(wěn)定、可視范圍正常；錄像機工作正常。每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性；除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇；調(diào)教焦距；云臺活動部分加油；測試接地電阻。十五、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果05可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次；出現(xiàn)故障隨時恢復(fù)。維修部負責(zé)組織實施、檢驗〈房屋設(shè)施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程〉；〈供配電設(shè)施(設(shè)備)運行管理規(guī)程〉；〈機電維修工作規(guī)程〉。風(fēng)機風(fēng)量正常；運行時電流在額定范圍內(nèi)。每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊回；各繼電器、接觸器、電機檢查；絕緣電阻、接地電阻測試；測試運行電流。各開關(guān)及保護裝置靈敏可靠；各儀表、指示燈等指示正常。每半年保養(yǎng)一次除塵；測試絕緣電阻及接地電阻；開關(guān)觸點檢查；緊固螺絲。02配電柜正常運行時，每班巡查二次；用電高峰時，二小時巡查一次。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)；《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》。67 / 67十四、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護計劃 序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果01電梯每天巡查二次電梯運行時有無異響；各照明是否正常；各指示燈是否正常指示，各按鈕是否正常；報警裝置是否正常。人力資源部門制定公司年度培訓(xùn)計劃，管理處制訂相應(yīng)培訓(xùn)計劃，嚴(yán)格按培訓(xùn)計劃實施培訓(xùn)，培訓(xùn)后進行考核。嚴(yán)格執(zhí)行入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn)規(guī)程。采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制度。加強室內(nèi)裝飾裝修管理條例、法規(guī)的宣傳，對裝修申請、審批、現(xiàn)場裝修，驗檢全過程實行事務(wù)、護管、維修、保潔員工立體交叉式監(jiān)管，及時糾正施工人員違規(guī)作業(yè)項目和不良行為。實施“陽光操作”使業(yè)主商戶知曉物業(yè)管理運作。所有設(shè)施設(shè)備功能房配備不少于二臺以上的平推式滅火器。開展安全周，安全月主題活動，使消防意識深入民心。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的滅火器材。定期開展各種形式的安全用電，用氣和防火宣傳，提高業(yè)主(商戶)的消防意識，公寓業(yè)主(商戶)每戶配備1只以上滅火器。實行全員消防員制，建立一支快速反應(yīng)義務(wù)消防分隊。十一、火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0承諾指標(biāo)0測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)1000‰=0保證措施建全公司安全組織網(wǎng)絡(luò)，管理處安全網(wǎng)絡(luò)；制定應(yīng)急分隊工作職責(zé)、義務(wù)消防隊工作職責(zé)，消防管理員職責(zé)；確定應(yīng)急分隊組織架構(gòu)、義務(wù)消防隊組織架構(gòu)。維修部主管制訂各設(shè)施設(shè)備《 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，相應(yīng)設(shè)備崗位人員依《 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》安排，對應(yīng)相應(yīng)規(guī)程的要求對設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》中。嚴(yán)格執(zhí)行《工程維修工作規(guī)程》、《維修值班工作規(guī)程》。每周管理處分管領(lǐng)導(dǎo)對設(shè)施設(shè)備運行及維修保養(yǎng)狀況進行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題(如：運行狀況、維修和保養(yǎng)狀況)及時處理。每日維修部主管根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀況進行工作安排。十、大型及重要機電設(shè)施設(shè)備完好率國家指標(biāo)99％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)完好、基本完好的設(shè)備數(shù)量/設(shè)備總數(shù)100％≥99％保證措施制定《設(shè)備管理控制程序》，各設(shè)備系統(tǒng)制定運行、操作、維修和保養(yǎng)規(guī)程，設(shè)備的運行根據(jù)季節(jié)的交替啟停設(shè)備，嚴(yán)格按程序操作，設(shè)備的維修和保養(yǎng)按照“計劃、實施、檢查、總結(jié)”的過程進行，側(cè)重設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)。部分文體場所損壞較嚴(yán)重的，每半年集中檢修一次。部分文體設(shè)施損壞較嚴(yán)重的，及時維修或更換。九、公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施以及小品雕塑完好率國家指標(biāo)95％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)設(shè)施使用正常數(shù)/設(shè)施總數(shù)100％≥99％保證措施每兩年粉刷室內(nèi)墻一次。維修人員按《房屋設(shè)施，養(yǎng)護修繕計劃》實施維護。雨水井、污水井蓋每3年刷新漆一次。八、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率(一)化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)設(shè)施功能正常數(shù)/設(shè)施總數(shù)100％=100％保證措施每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。每月清潔燈具一次，每季檢修線路一遍，每年對于破損燈具及老化線路進行更換。每3年對道路，停車場路牙，車位線刷新一次，每5年對道路，停車場設(shè)施進行一次維護，每10年進行一次大修。維修部制訂《道路、停車場設(shè)施養(yǎng)護計劃》并嚴(yán)格執(zhí)行。定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。室外綠化春、夏季按天氣不同，每2—3天澆一次水，秋冬季每1—2天澆一次水。每3個月施肥一次。綠籬、花球缺苗，在1周內(nèi)補種。保證春夏季草皮不長于15CM，冬春兩季不長于10CM。對于欠交管理服務(wù)費的行為，采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。財務(wù)人員在當(dāng)月5日前將管理費通知單交派發(fā)(或網(wǎng)上發(fā)送)業(yè)主商戶，12日財務(wù)人員通過銀行扣款，15日財務(wù)人員對未扣到款戶催款，20日再行通過銀行扣款。掌握業(yè)主商戶網(wǎng)址、Email地址，將物業(yè)管理活動，物業(yè)管理條例和法規(guī)等摘要發(fā)送，同時利用宣傳欄，公告欄張貼和業(yè)主商戶聯(lián)誼活動，讓業(yè)主商戶在潛移默化中提高對物業(yè)管理消費意識。管理處提供的維修服務(wù)實行100％回訪制，采用電話、面談、書面問卷等方式進行。對維修材料，備件進行嚴(yán)格驗證，確保維修安裝使用的材料、配件為“合格品”。實行業(yè)主商戶維修項目完畢后，請業(yè)主商戶試用驗收，合格后業(yè)主商戶在《維修單》上簽名認可的規(guī)程。每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。實行“首問責(zé)任制”，維修項目完成后，經(jīng)“首問人”簽字確認后返回存檔。三、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)100％=100％保證措施設(shè)立業(yè)主報修專線電話，實行24小時值班。建立事務(wù)、維修、護管、保潔員工、立體交叉式的二次裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入公寓的施工人員實行全程跟蹤管理，防止損壞房屋結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 二、房屋及設(shè)施完好率國家指標(biāo)98％承諾實現(xiàn)的指標(biāo)98％計算公式完好、基本完好房面積/建筑物面積100％≥98％保證措施客戶服務(wù)中心、維修部負責(zé)對房屋及配套設(shè)施進行巡查，做到日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)異常狀況及時養(yǎng)護或修繕，確保良好狀態(tài)。(二)為了確保承諾指標(biāo)的實現(xiàn)，在服務(wù)達標(biāo)中采用“P—計劃、D—實施、C—檢查、A—總結(jié)”的管理模式，對提供服務(wù)的各個過程及其相互作用進行識別和管理，籍此持續(xù)改進和不斷提高服務(wù)與管理質(zhì)量。第九章 管理指標(biāo)承諾及實施措施一、提要(一)管理指標(biāo)的承諾依據(jù)國家建設(shè)部之標(biāo)準(zhǔn)，在指標(biāo)的承諾上就高不就低。(12)如風(fēng)暴持續(xù)晝夜不停，員工需輪流當(dāng)值，無論任何時刻管理處應(yīng)有值班員工撥聽電話。(10)非當(dāng)值員工須與管理處主任或本部門主管聯(lián)絡(luò)，聽候指示。(8)加固所有樹林或用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。(6)搬離放在圍墻頂及其他高處之各類可動物件；將安裝在擋風(fēng)處燈罩、指示牌等綁好或移走；檢查天臺、平臺下水道及各水渠確保其暢通。(4)用緊急廣播提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的預(yù)防措施(1)檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好(2)檢查急救箱，確定各項基本藥物備齊。(3)觀察現(xiàn)場附近的電掣。(2)抵達現(xiàn)場后，立刻查找出水的來源，檢查出水閥位置，并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥。(3)立即進行人工急救，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。觸電事故的應(yīng)急處理(1)發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場關(guān)閉電源。(3)在有可能的情況下，通知用戶的單位及家屬。遇急癥病人的處理(1)第一時間趕到病人所在現(xiàn)場。(2)及時通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領(lǐng)回。(4)在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不可動粗，或惡言相向。(2)制止原則A、勸阻雙方住手、住口；B、爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場；C、持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；D、有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。(9)安全主管做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報上及主管部門。(7)若是運動過程作案，無固定現(xiàn)場的，對犯罪分子遺留下的各種物品，作案工具等，應(yīng)用鉗子或其他工具提取，然后放進塑料袋內(nèi)妥善保存公安機關(guān)處理，切不可將安全管理員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。(5)有案發(fā)現(xiàn)場的(包括在偷盜、搶動現(xiàn)場)要保持現(xiàn)場、任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前，不得離開。(3)所有持對講機的安全管理員在聽到求援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知監(jiān)控中心并封鎖出事大堂出口或各出口并錄像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。四、突發(fā)事件應(yīng)急處理盜竊、匪警應(yīng)急處理(1)隊員在執(zhí)勤中遇有(或接報)公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取或毀壞商戶區(qū)和商戶財物或威脅商戶人身安全的犯罪行為的，要切實履行安全管理員職責(zé)，迅速制止犯罪。地震、臺風(fēng)、暴雨期間，閉路電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)出現(xiàn)損壞導(dǎo)致不能正常工作的，應(yīng)急小組應(yīng)迅速檢查，迅速檢查；若商戶家智能化系統(tǒng)紅外線探測器極易出現(xiàn)誤報頻繁的情況，應(yīng)急小組配合安全管理部出動查明原因，對有可能引致系統(tǒng)損壞全力搶修，確保系統(tǒng)運作正常。三、自然災(zāi)害應(yīng)急方案發(fā)生地震時，監(jiān)控中心應(yīng)將電梯停用。根據(jù)火警情況及時撥打“119”按報警區(qū)域發(fā)布火警應(yīng)急指令，迅速調(diào)動人力、啟動相關(guān)設(shè)備，將火勢撲滅在萌芽狀態(tài)，杜絕火情的蔓延。備用電源不起作用時，應(yīng)急小組出動檢查。閉路監(jiān)視系統(tǒng)配置備用電源。非機動車場地若有專人管理，其收費按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主、使用人的機動車及外來來訪機動車的停放收費按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(2)非機動車出入公寓憑**公寓管理處非機動車專用卡出入。車輛交通停放管理(1)創(chuàng)造公寓優(yōu)美環(huán)境、井然有序的安全秩序，不僅依托公寓硬件設(shè)施的形象