【正文】 ~ / 月； 平均￥154 ~ 181 / （車位月） （三）建議收費(fèi)單價(jià)：① 臨時(shí)停車：￥ / （輛小時(shí)）（8：00~18：00）；￥ / （輛小時(shí)）（其余時(shí)間）；② 包月停車：普通車位立體車位購(gòu)買產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）150200單純包月費(fèi)的一半單純包月300400以上價(jià)格尚未經(jīng)過物價(jià)局批準(zhǔn)！具體操作執(zhí)行公司《停車庫(kù)操作規(guī)程》。5． 設(shè)備維保費(fèi)：~ / 車位，%，此費(fèi)用含一般耗材，對(duì)專用特種材料，如：專用鏈條、專用升降 / 橫移減速機(jī)、電磁鐵、制動(dòng)器、控制器等的更換需另計(jì)費(fèi)用（屬大修理性質(zhì)）該類費(fèi)用估計(jì)按3萬/年計(jì)提，第3年后開始使用。（二）擬采取的管理方式1． 24小時(shí)封閉管理；2． 非接觸式IC卡電腦自動(dòng)計(jì)時(shí)收費(fèi)，在兩個(gè)口各設(shè)置一臺(tái)收費(fèi)道閘，現(xiàn)金鷹地面停車場(chǎng)的設(shè)備全部移入。2） 公共水電費(fèi)：月注：委托物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)基數(shù)按（房屋建筑面積注：第⑤條特約維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與被委托方雙方議定，不在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)服務(wù)范圍之內(nèi)。2. 月福利費(fèi)、月社會(huì)保障費(fèi)：管理處員工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)：，人均：3. 管理處員工月工資總額、社會(huì)保障費(fèi)、員工福利費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)：4. 業(yè)主正式交房前三個(gè)月管理處人員配備第一個(gè)月：按管理處初期總?cè)藬?shù)的1/3配置，計(jì)：12人實(shí)際發(fā)生人員工資、員工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)：第二個(gè)月：按管理處初期總?cè)藬?shù)的2/3配置，計(jì)：24人實(shí)際發(fā)生人員工資、員工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)：第三個(gè)月：按36人配置，業(yè)主正式交房時(shí)人員配36人實(shí)際發(fā)生人員工資、員工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)：上述三個(gè)月管理處員工費(fèi)用總額：++=（二）金鷹國(guó)際花園設(shè)備材料攤銷費(fèi)用測(cè)算金鷹花園開辦期購(gòu)置資產(chǎn)及低值易耗品明細(xì)見附表。金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的ISO質(zhì)量保證體系文件（含規(guī)章制度）完全可以擴(kuò)展延伸、覆蓋南京金鷹國(guó)際花園的物業(yè)管理全過程（詳見附件匯編中ISO90012000質(zhì)量體系文件目錄一覽表）。通過ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其理念的宣貫、落實(shí)，真正把握住了物業(yè)管理的主線條，把握住了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證的核心，以充分滿足業(yè)主（客戶）的需求。8. 管理處物業(yè)管理規(guī)章制度2000年5月，我司一次性通過英國(guó)摩迪國(guó)際公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。★ 管理處員工的錄用與考核● 錄用——為保證金鷹國(guó)際花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，公司將從內(nèi)部抽調(diào)班長(zhǎng)以上的管理骨干、技術(shù)骨干，以此為基礎(chǔ)適量從社會(huì)上招聘優(yōu)秀員工；● 考核——管理處員工考核，分錄用前考核、試用期考核、季度考核、年度考核、晉升淘汰考核等，考核工作主要由總經(jīng)辦、培訓(xùn)部負(fù)責(zé)，各部門、管理處配合，考核目的：驗(yàn)證其綜合素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平是否適崗，并據(jù)此提出考評(píng)意見和建議，供人事部門用人參考。7. 員工管理物業(yè)公司員工管理指導(dǎo)思想：大力引進(jìn)優(yōu)秀人才，充分發(fā)揮每個(gè)員工的創(chuàng)造力、潛能，不斷地開發(fā)人才資源，優(yōu)化人才資源配置，真正做到科學(xué)有效利用人力資源。6. 培訓(xùn)考核：著重從四個(gè)方面對(duì)培訓(xùn)的有效性進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)：① 受訓(xùn)人員考核：主要通過筆試、面試、現(xiàn)場(chǎng)提問、填報(bào)考核調(diào)查表，進(jìn)行測(cè)評(píng)受訓(xùn)效果；② 受訓(xùn)人員實(shí)際操作能力：主要通過各項(xiàng)工作記錄來考察實(shí)際操作技能；③ 工作績(jī)效評(píng)估：主要通過公司或部門的投訴率，不合格率等綜合統(tǒng)計(jì)中評(píng)價(jià)；④ 對(duì)公司培訓(xùn)大綱（教案）課程本身評(píng)估：主要通過分別組織受訓(xùn)和講授代表座談，從教材、教師水平、教學(xué)方法等方面評(píng)價(jià)，同時(shí)及時(shí)關(guān)注國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)最新、成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)培訓(xùn)大綱（教案）不斷提升、完善。② 周期性“員工季度培訓(xùn)計(jì)劃”實(shí)施由公司培訓(xùn)部每年第四季度牽頭組織各部門對(duì)員工培訓(xùn)效果進(jìn)行全面考核評(píng)價(jià)，從而有針對(duì)性地制訂“下季度公司員工培訓(xùn)計(jì)劃”，要求在崗員工每年至少進(jìn)行一次全面的培訓(xùn)。3. 培訓(xùn)目的：實(shí)施“公司培訓(xùn)教案”，定期對(duì)公司各類人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其意識(shí)到本職工作對(duì)公司整體運(yùn)作的重要性，不斷灌輸團(tuán)隊(duì)意識(shí)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，培育敬業(yè)精神，側(cè)重投訴處理，從而為全面履職、提高業(yè)務(wù)技能并積極尋求滿足公司高效運(yùn)作的最佳工作績(jī)效，推動(dòng)公司的持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)金鷹國(guó)際花園的管理人員和服務(wù)人員，將率先引入酒店式的培訓(xùn)計(jì)劃，著重在服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技巧、危機(jī)公關(guān)、投訴處理上予以全面加強(qiáng)、深化、提高。4. 機(jī)構(gòu)設(shè)置圖七、管理處員工培訓(xùn)與員工管理、管理處物業(yè)管理制度1. 員工培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)：南京金鷹國(guó)際物業(yè)管理公司把員工培訓(xùn)工作作為公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)發(fā)展的重要管理過程，以金鷹國(guó)際商城龐大體量的、智能化多系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施為基地，以公司多年來吸取、積累的國(guó)內(nèi)外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)務(wù)為雄厚資源，形成了一套系統(tǒng)、規(guī)范的物業(yè)管理各崗位、工種培訓(xùn)大綱（教案）。2. 機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備原則：（1） 根據(jù)金鷹國(guó)際花園物業(yè)性質(zhì)、規(guī)模、檔次和客戶對(duì)物業(yè)管理需求，本著精干、高效、實(shí)用的原則設(shè)置管理機(jī)構(gòu)；（2） 金鷹國(guó)際花園管理處員工的配備將根據(jù)實(shí)際需要，經(jīng)過測(cè)算后，定崗、定編、考核、錄用，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，以實(shí)現(xiàn)合理配置人力資源。加強(qiáng)溝通，互相了解，聽取意見，改進(jìn)工作。俱樂部、會(huì)所服務(wù)根據(jù)配備的設(shè)備設(shè)施情況另行制定。十一、其余服務(wù)業(yè)主其余額外需求，視物業(yè)公司能力及服務(wù)范圍情況予以個(gè)案處理。4. 大堂內(nèi)當(dāng)日主要報(bào)紙免費(fèi)閱讀。2. 一次繳清6個(gè)月物管費(fèi)，可免半個(gè)月費(fèi)用。物業(yè)公司所有委托服務(wù)均有分值。十、實(shí)惠服務(wù)1. 積分。4. 美食。2. 艦船知識(shí)、航空知識(shí)、航天知識(shí)、電腦使用、游戲。3. 裝修顧問咨詢、流行裝修材料介紹，家具顧問，家電選擇講座。八、經(jīng)營(yíng)服務(wù)1. 物業(yè)咨詢、中介代理。4. 市內(nèi)新開各類特色店（餐飲、服飾）的介紹。2. 院線主要（重點(diǎn)）影視、節(jié)目的票務(wù)代理，最新國(guó)內(nèi)外影片介紹。3. 投資理財(cái)顧問講座。六、金融服務(wù)1. 股市分析。4. 聯(lián)系中考、高考輔導(dǎo)班，可請(qǐng)著名學(xué)校派代表進(jìn)行廣告宣傳，并辦理入學(xué)、入班手續(xù)。3. 留學(xué)、簽證指導(dǎo)。五、培訓(xùn)1. 與著名的培訓(xùn)公司聯(lián)系（途錦）對(duì)其開辦的各類培訓(xùn)設(shè)代辦點(diǎn)。四、禮儀服務(wù)1. 鮮花、植物租擺。6. 美容按摩及其他（美發(fā)）講座。4. 簡(jiǎn)單的醫(yī)療服務(wù)。主要針對(duì)裝潢后的室內(nèi)環(huán)境處理予以安排。每?jī)稍乱淮巍?．健身講座（廣告性質(zhì)）側(cè)重于器械、游泳、球類、拳術(shù)等項(xiàng)目。三、健康服務(wù)1．醫(yī)療講座（各制藥公司介紹產(chǎn)品為主的專題講座）。9．報(bào)刊訂閱。7．各類印務(wù)安排，廣告策劃等。5．代辦定車，人員接送（機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車站）。2. 代發(fā)信函。12． 免費(fèi)公用工具箱（常用工具）。下雨時(shí)方便雨具提供。9． 洗衣接受、代送。7． 金鷹酒店部分冷菜的成品供應(yīng)（周五、六、日）。6． 凈菜供應(yīng)。4． 送桶裝飲用水、新鮮牛奶。業(yè)主事先通知，任何項(xiàng)目均可。緊密聯(lián)系3家搬家公司作為合作方，優(yōu)先提供電梯支持。因而管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率?！　》?wù)效率快速 高效　　服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限?！　》?wù)制度健全穩(wěn)定　　物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)?！　》?wù)收費(fèi)合理公平　　物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。　　服務(wù)程序規(guī)范有序　　服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上也是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一?！　》?wù)項(xiàng)目—一應(yīng)俱全 　　除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。　　服務(wù)技能嫻熟過硬 　　服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯、給排水、消防、強(qiáng)電等）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。 我們提倡和追求的高水平的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面 ：　　服務(wù)態(tài)度熱情真誠(chéng) 　　物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、