【正文】 ? 需要高層次的。 ? 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。 ? 接受新事物的能力強(qiáng)。 ? 見識(shí)廣，能夠接受新生事物。 （三） 周邊社會(huì)資源調(diào)研 為了君臨國際廣場(chǎng)管理工作的順利展開，我們對(duì)其周邊社會(huì)資源作了初步的調(diào)研，并將其分為： ? 管理支持體系 ? 安全支持體系 ? 生活支持體系 ? 休閑、娛樂支持體系 四個(gè)體系，通過四個(gè)支持體系的資源整合和利用，使君臨國際廣場(chǎng)的管理、服務(wù)順利開展。 金鷹國際商城 金鷹物業(yè) 管理費(fèi)： 元 /平方米 高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴(yán)密、細(xì)致。 商 業(yè) 東方商城 招商局物業(yè)管理有限公司 管理費(fèi)： 元 /平方米 高檔商城，顧客入場(chǎng)管理。 酒 店 式 公 寓 中美文化交流中心 自管 租金： 1800/床位 /月 酒店式公寓，外國留學(xué)生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高， 24小時(shí)不間斷服務(wù)。 住宅 五臺(tái) 花園 銀城物業(yè) 管理費(fèi)： 元 /平，公用面積按 20元 /月，電梯費(fèi)另計(jì)； 中檔住宅，環(huán)境、配套設(shè)施管理較好。 蘇寧環(huán)球大廈 蘇寧物業(yè)管理有限公司 7 元 /平方米； 五星級(jí)酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。 谷陽世紀(jì)大廈 谷陽物業(yè) 一至四層為商鋪 810 元 /平方米； 五層以上為寫字樓 5 元 /平方米。 雄獅電子商城 ? 電子商場(chǎng) 百腦會(huì) ? 電子商場(chǎng) 周邊客戶群體市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論： 通過對(duì)于周 邊市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)項(xiàng)目的業(yè)主構(gòu)成進(jìn)行如下初步預(yù)測(cè)： 住宅客戶群體： ? 學(xué)術(shù)界人士 ? 商界人士 ? 政界人士 ? 海外歸來人士 寫字樓主要客戶群體 ? 高科技公司 ? 科技、管理咨詢公司 42 ? 專業(yè)事務(wù)所 ? 貿(mào)易公司 酒店式單身公寓 ? 高級(jí)白領(lǐng) ? 年輕學(xué)術(shù)研究人員 ? 外籍人士 ? SOHO 一族 ? 投資型客戶 商業(yè) ? 投資租賃業(yè)主 ? 自主經(jīng)營業(yè)主 （二） 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理狀況調(diào)研 43 項(xiàng)目名稱 物業(yè)管理公司名稱 管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理狀況 寫 字 樓 新世界中心 華威物業(yè) A 座：七至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間 6 元 /平方米； B 座：八至二十八層為商住區(qū) 3 元 /平方米。 周邊 大型 企事 業(yè)單 位 企 業(yè) ? 省農(nóng)懇集團(tuán) ? 新華報(bào)業(yè)集團(tuán) 事 業(yè) 單 位 ? 省高級(jí)人民法院 ? 省高級(jí)人民檢查院 ? 省、市電力局 ? 市國土局 ? 市規(guī)劃局 ? 市房產(chǎn)局 周 邊 寫 字 樓 蘇寧 環(huán)球 大廈 主要客戶群體： ? 貿(mào)易公司 ? 醫(yī)藥保健品公司 ? 科技公司 ? 辦公用品公司 長江 貿(mào)易 大樓 主要客戶群體： ? 船務(wù)公司 ? 貿(mào)易公司 ? 醫(yī)藥經(jīng)銷公司 ? 廣告設(shè)計(jì)公司 ? 房地產(chǎn)中介代理公司 新世 界中 心 主要客戶群體： ? 通信公司 ? 網(wǎng)絡(luò)公司 ? 辦公用品公司 41 谷陽 世紀(jì) 大廈 主要客戶群： ? 通信公司 ? 網(wǎng)絡(luò)公司 ? 辦公用品公司 周 邊 住 宅 五臺(tái) 花園 ? 大型企業(yè)福利分房，如揚(yáng)子石化 ? 政府公務(wù)員 ? 商界人士 ? 高校教授 金鷹國際花園 ? 商界成功人士 ? 國外高級(jí)白領(lǐng) 酒 店 式 公 寓 中美文化交流中心 ? 南京大學(xué)留學(xué)生 ? 交流學(xué)者 錦江 麗舍 ? 中、小型公司 ? 外來公司住寧辦事處 ? 技術(shù)咨詢公司 周 邊 商 業(yè) 東方商城 ? 大型高檔綜合性商城 ? 極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。 南京 師范 大學(xué) ? 中科院院士 2 人，博士生導(dǎo)師 106 人； ? 國家及省級(jí)有突出貢獻(xiàn)的中青年專家 18 人，省級(jí)跨世紀(jì)學(xué)術(shù)帶頭人 13 人，省級(jí)優(yōu)秀中青年骨干教師 43人； ? 教師 1275 人次出國留學(xué)、訪問或進(jìn)修； ? 5916 名海外留學(xué)生先后在南京師大進(jìn)修學(xué)習(xí)。 ? “國家重點(diǎn)基礎(chǔ)研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學(xué)家 2 人； ? 國家杰出青年基金獲得者 48 人； ? 來自歐、美、日等地的愈 300 名留學(xué)生、外籍講師。 君臨國際廣場(chǎng) 占據(jù)市區(qū) 中心寶地 ， 環(huán)境優(yōu)美，文風(fēng)醇厚， 鬧中取靜， 配套設(shè)施完善， 39 盡享都市風(fēng)情， 無論 辦 公、休閑、 度假 、購物等都非常便利 ， 可謂集政治、文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū) 。 ? 交通狀況： 從廣場(chǎng)出發(fā)，步行十分鐘即可達(dá)到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場(chǎng)、北京東路政府辦公區(qū)、五臺(tái)山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路 IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。 一、 君臨國際廣場(chǎng)建筑概況 君臨國際廣場(chǎng)位于南京市中心原點(diǎn)區(qū)位――廣州路與中山路交界處，是江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、 酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑。 38 君臨國際廣場(chǎng)項(xiàng)目一旦中標(biāo) ，即與江蘇恒欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂莫愁東路項(xiàng)目的物業(yè)管理委托協(xié)議，使用招商局物業(yè)品牌并按統(tǒng)一管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，其物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高于周邊同類型、同檔次物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 自君臨國際廣場(chǎng)物業(yè)全部接管入住一年內(nèi)，達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)并通過 ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證；第二年達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)；第三年達(dá)到國家示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)政府主管部門認(rèn)可。 考 查 設(shè)備 機(jī) 房設(shè) 計(jì)中 的環(huán) 境 、通 風(fēng)要求 考 查 空調(diào) 工 程是 否從 節(jié)能 和 便于 管理 角 度考慮完善 對(duì) 電 梯的 安 裝設(shè) 計(jì)及 配套 設(shè) 施提 合理 化 建議 對(duì) 消 防設(shè) 施 的設(shè) 計(jì)布 局、 產(chǎn) 品選 型等 方 面提合理建議 為 項(xiàng) 目機(jī)電設(shè)備的選型提合理建議 考 查 項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)圖紙 管 理 用房 位 置、 設(shè)計(jì) 、裝 修 提合 理建議 考 查 項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用 項(xiàng) 目 智能化協(xié)助進(jìn)行方案優(yōu)選 34 其 它 考查時(shí)所考慮到的合理建議 階段 工作內(nèi)容 物管進(jìn)度 項(xiàng)目簽約 項(xiàng)目開盤 營銷階段 設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物管公司籌備期 物業(yè)接管入伙 二前期介入 2 根 據(jù) 項(xiàng)目推廣計(jì)劃，提供相應(yīng)配合 配 合 開發(fā) 商 樓宇 營銷 推廣 工 作， 配合 物 管 相 關(guān) 服 務(wù) ,如 提 供 文 字 及 圖片 資 料 協(xié) 助 審批公約提供物管相關(guān)資料 對(duì) 項(xiàng) 目營銷人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 購 房 業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢 3 籌 建 項(xiàng)目管理公司 公 司 機(jī)構(gòu) 、 崗位 設(shè)置 工程 技 術(shù)人 員到位 各 項(xiàng) 物管文件、資料的準(zhǔn)備 人 員 進(jìn)場(chǎng)安排及培訓(xùn)工作 入 伙 方案 ， 并提 出有 針對(duì) 性 合理 化建議 實(shí) 際 管理方案 管 理 收支預(yù)算的審批或備案 按 啟 動(dòng)費(fèi)測(cè)算列出采購計(jì)劃 4 樓 宇 交接、驗(yàn)收方面 35 參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測(cè) 試 工作 ， 對(duì)不 合格 處提 整 改建 議交 開 發(fā)商，并整改后再行復(fù)驗(yàn) 參 與 工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收 入 伙 前細(xì)致、全面的驗(yàn)收 工 程 資料收集、整理、歸檔 36 四、前期介入服務(wù)費(fèi)用及報(bào)價(jià) （一） 前期介入服務(wù)費(fèi)測(cè)算 人員費(fèi)用測(cè)算 崗位 人數(shù) 月工資（元） 介入時(shí)間 費(fèi)用 備注 經(jīng)理（深圳） 1 3000 0371~0491(14 個(gè)月 ) 8400 經(jīng)理、副經(jīng)理定期赴現(xiàn)場(chǎng)，按每人每月 6 天計(jì)算 經(jīng)理助理 1 2200 0371~0491(14 個(gè)月 ) 6160 安保 2 750 0371~04101(15 個(gè)月 ) 11250 保潔 1 500 0371~04101(15 個(gè)月 ) 7500 安保 1 750 0481~04101(2 個(gè)月 ) 1500 保潔 1 500 0481~04101(2 個(gè)月 ) 1000 安保 1 750 0511~0541(3 個(gè)月 ) 2250 保潔 1 500 0511~0541(3 個(gè)月 ) 1500 合計(jì) 39560 福利及保險(xiǎn)：（按工資總額 40﹪計(jì)算） 15824 人員費(fèi)用總計(jì) 55384 其它費(fèi)用測(cè)算 項(xiàng)目 每月費(fèi)用 介入期（月） 合計(jì) 交通費(fèi) 經(jīng)理（深圳） 2500 14 35000 經(jīng)理助理 150 14 2100 通訊費(fèi) 經(jīng)理 400 14 5600 經(jīng)理助理 150 14 2100 其它辦公費(fèi)用 200 14 2800 總計(jì) 47600 37 （ 1）、（ 2）兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為： 102984 元 注：以上測(cè)算不含定期前往現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)人員費(fèi)用 以上費(fèi)用未計(jì)入品牌使用費(fèi) （二）前期介入服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 根據(jù)以上測(cè)算，本著合作的誠意，我們的前期服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為： 人民幣壹拾萬元整（ 100， 000 元） 其中：經(jīng)理為深圳總公司派駐，經(jīng)理助理為南京公司派駐，經(jīng)理及經(jīng)理助理每月定期去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 入伙前五天，管理公司各類入住資料宣傳單準(zhǔn)備完畢，協(xié)助發(fā)展商準(zhǔn)備入伙儀式。 入伙前五天，驗(yàn)收程序完成后進(jìn)入大廈全面接管的階段，所有人員進(jìn)出大廈開始接受登記。 入伙前半個(gè)月，顧問組協(xié)助組織人員對(duì)社區(qū)房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收不合格工程向發(fā)展商反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準(zhǔn)備交接手續(xù)。 參與政府對(duì)房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場(chǎng)的分項(xiàng)驗(yàn)收。該手冊(cè)所涉及的內(nèi)容包括： ? 管理公司名稱、管理控制、管理費(fèi)、投訴及查詢、管理處辦公時(shí)間及管理職員 ? 樓宇交接 ? 裝修摘要 31 ? 物業(yè)管理與守則、保安事項(xiàng)、防火安全、清潔服務(wù)、停車場(chǎng)管理服務(wù) ? 遷入及搬運(yùn) 須知 ? 緊急程序 其它管理文件包括《裝修指南》、《承諾書》、《業(yè)主 /租戶委派裝修承辦商登記表》及《各類服務(wù)簡介》、操作規(guī)程等。 入伙文件包括 《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修指南》 及相關(guān)表格，是社區(qū)實(shí)施公共管理的依據(jù)： 《業(yè)主手冊(cè)》 旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)各種服務(wù)、設(shè)備、守則及安全設(shè)施等。 （六）定期或不定期舉辦“君臨國際廣場(chǎng)”準(zhǔn)業(yè)主懇談會(huì)。 （五）施工現(xiàn)場(chǎng)、施工人員管理咨詢： ? 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的隔離方案提供建議 。