【正文】 物業(yè)管理方案 維護(hù)檢測（智能卡識別系統(tǒng)的檢測） 5 機(jī) 電 設(shè) 備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護(hù)裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備 1）由工程部負(fù)責(zé)實施； 各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運 轉(zhuǎn)正常、安全 2）設(shè)備完好率100%。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設(shè)施、設(shè)備完好 會所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護(hù) 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重應(yīng)請專家 “ 會診 ”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)商處理。 1）檔土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 1）設(shè)施安全正常使用； 2）美觀完好 25 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 2）安放穩(wěn)固。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維保措 施 ? 公用設(shè)施設(shè)備的日常維修 序號 類 別 項 目 日常維修 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 1 管轄區(qū) 域內(nèi) 的道 砼路面 、人行道 1)進(jìn)住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制水 泥或砂漿污染路面； 2)每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多1)管理員加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2)翻新工作由工程部門1)小區(qū)道路使用管理規(guī)定；2)人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)以上 23 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時 24小時在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細(xì)觀察，杜絕安全隱患。 ? 定時檢查停車區(qū)內(nèi)所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 ? 凡不是業(yè)戶及訪客車輛均不準(zhǔn)駛?cè)?，確認(rèn)車輛并作詳細(xì)登記后，應(yīng)盡快通知其他各崗協(xié)助車輛停放在指定之車位內(nèi)，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。 ? 每天 24小時巡視和協(xié)助停車事 宜。每年組織員工進(jìn)行消防演習(xí)或消防知識競賽，確保消防通道暢通，消防設(shè)施、設(shè)備完好，做好記錄。 ? 巡邏員在巡邏中應(yīng)按物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)戶手冊協(xié)助客服部、工程部及時發(fā)現(xiàn)、制止各類違章裝修行為并將違章情況及時向管理處報告，必要時應(yīng)在自己的管理職責(zé)范圍內(nèi)開具違章整改通知單告知業(yè)戶和管理處。 ? 秩序維護(hù) 主管每天應(yīng)對安保隊員巡邏的時間、部位、頻次和路線進(jìn)行檢查并做好記錄備查。 池水 清理、清潔 池水清澈無漂浮物、沉淀物、異味、浮游物，杜絕蚊蟲的孳生。 扶正加固 樹木基本無傾斜。 樹 木 修剪 喬、灌木年修剪 3次，基本作到無枯枝，萌枝 10cm以下，籬、球、造型植物及時修剪，年 6遍以上，作到枝葉緊密、圓整。 灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。物業(yè)管理方案 小區(qū)住宅樓門廊及大堂四季綠化布置（放置盆栽）。 請小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。 建立綠化管理手冊，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設(shè)施、綠化動態(tài)等。物業(yè)管理方案 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 垃圾收集 每日二次 無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味 天臺、屋頂 每月一次 無垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無灰塵、無污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、 圍墻沖洗、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細(xì)則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。 第三章 物業(yè)管理措施 一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要住戶的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識宣傳，加強(qiáng)住戶文明意識和自覺尊章觀念，共同維護(hù)整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理方案 ? 規(guī)章制度、崗位職責(zé) ? 考核、統(tǒng)計、糾正預(yù)防 ? 小區(qū)配置及概況 ? 各類設(shè)備的臺帳、巡視記錄的登記 秩序維護(hù)部： ? 安保工作總體要求 ? 重大活動的秩序維護(hù)要求 ? 車輛進(jìn)出的管理 ? 人流高峰時段的管理 ? 裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理 ? 水險的救助和處理 ? 物業(yè)設(shè)備 ? 秩序維護(hù)員訓(xùn)練課程 ? 處理緊急情況 ? 火災(zāi)應(yīng)急方法 ? 禮儀、禮貌 ? 秩序維護(hù)隊列、車輛指揮手勢 ? 防身術(shù) ? 防臺、防汛措施 保 潔部： ? 保潔工作整體要求 ? 重大活動的保潔要求 ? 公共區(qū)域保 潔操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 定期保潔的要求 ? 保潔藥劑的保管和使用常識 ? 器材及物料 ? 清潔工作安排及要求 ? 各類綠化管理 17 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 〖漢斯國際公寓〗是一個品質(zhì)高 尚、環(huán)境幽雅的小區(qū)，管理的水準(zhǔn)和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對人員的培訓(xùn)工作尤為重要。物業(yè)管理方案 ? 員工培訓(xùn)概述 員工培訓(xùn)是本公司在本項目中最終是否能真正達(dá)到所承諾的管理目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的一個重要支撐。 六 、物業(yè)管理專業(yè)規(guī)章及公眾制度 管理處管理規(guī)章 序號 文件名稱 1 管理處辦公環(huán)境管理規(guī)定 2 物業(yè)管理處值班管理規(guī)定 3 物業(yè)管理處印章使用管理規(guī)定 4 禮儀接待制度 5 管理處例會制度 6 物業(yè)檔案管理制度 7 物業(yè)處理投 訴制度 8 物業(yè)回訪制度 9 管理服務(wù)人員服裝使用規(guī)定 10 物品采購管理制度 11 文件借閱發(fā)放制度 12 物業(yè)管理人事制度 13 物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃 14 物業(yè)管理各部門規(guī)章制度 15 物業(yè)文件保密制度 16 物業(yè)交付管理制度 11 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 —— 任職要求 身高 ，年齡 30～ 45 歲。 （ 4）秩序維護(hù)員主管任職要求 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全權(quán)負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)，以及 消防工作，負(fù)責(zé)對下屬秩序維護(hù)員人員的監(jiān)督、培訓(xùn)。 ? 大專以上學(xué)歷，機(jī)械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)知識。 ? 有一定的接待和客戶接觸的經(jīng)驗，能協(xié)調(diào)和處理一般突發(fā)和爭議事件，熟悉相關(guān)法規(guī)。物業(yè)管理方案 有一定的了解和管理能力； ? 工作認(rèn)真踏實，為人真誠禮貌，辦事嚴(yán)謹(jǐn)，具有良好的組織協(xié)調(diào)能力。 人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導(dǎo)提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，思想意識新的員工隊伍。 ? 秩序維護(hù)部 ： 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共秩序的維護(hù)工作；引導(dǎo)進(jìn)入小區(qū)的車輛按規(guī)定指導(dǎo)停放；對進(jìn)入轄區(qū)的外來人員根據(jù)要求進(jìn)行詢問和登記；對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻和制止；做好轄區(qū)的消防安全工作；確保轄區(qū)內(nèi)公共秩序井然。物業(yè)管理方案 到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺。定期向人力資源部提出干部考核情況和任免提議以及員工獎懲的意見與建議。 ? 負(fù)責(zé)認(rèn)真做好業(yè)戶的巡訪、回訪工作，切實處理好投訴問題，消除不良影響，在業(yè)戶中樹立公司的良好形象。正確理解和執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的工作原則，對管理處的消防安全負(fù)責(zé)。 ? 負(fù)責(zé)遵照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，對管理處工作實行全過程控制，以確保按規(guī)定運作，管理處管理、服務(wù)等工作始終處于最佳狀態(tài)。按照公司的目標(biāo)和規(guī)定實施管理。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工作。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)日常的業(yè)戶接待工作，建立和管理業(yè)主檔案，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系；處理業(yè)主的投訴和糾紛；協(xié)助做好褒優(yōu)罰懶等的監(jiān)查工作。所有員工既是自己所在崗位的專 家里手，同時又是其他崗位的多面手。 ? 公司品質(zhì)保證部將負(fù)責(zé)現(xiàn)場運行的質(zhì)量監(jiān)管，指導(dǎo)滿意度調(diào)查及日常運行中的意見收集，督導(dǎo)并及時采取改進(jìn)措施。物業(yè)管理方案 ? 本企業(yè)將在本項目現(xiàn)場設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu) —— 漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心 ，具體實施物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)。 誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。 思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一個位。 一、 物業(yè)管