【正文】 做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 工作程序、標準規(guī)范： 1）房屋公共設施的維修養(yǎng)護周期及質量標準 2）室內維修服務標準 3）室內維修服務收費標準 4）定期檢查項目一覽表 5）定期保養(yǎng)項目一覽表 質量記錄、表格： 1）故障報告單 2）維修登記表 3）定期檢查記錄表 4）公共設施保養(yǎng)計劃表 5）公共設施維修、保養(yǎng)記錄 6）汽車道閘月保養(yǎng)記 錄 十一、消防安全 組織機構、職責： 1）安全組織機構圖 2）安全領導小組職責 3）消防責任人職責 4）消防兼職干部職責 5）安全員職責 6）小區(qū)義務消防隊長職責 7）各消防隊員職責 8）防中心值班員崗位職責 9）各級人員在撲火救災中的主要職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工作程序、標準： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 1）房屋維修基金申請表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設施設備管理 組織機構、人員職責： 1）機電安裝維修工程部組織機構圖 2）機電安裝維修工程部主管職責 3）運行組人員職責 4）維修組人員職責 5）管理組人員職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機房管理規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機電安裝維修工程部動作程序 2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風機的保養(yǎng) 質量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設施設備清單 3）設備臺帳 4）設備標識卡 5）設備保養(yǎng)計劃表 6）設備（機具）外委維修申請表 7）設備維修記錄 8）設備 事故報告單 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。 （ 2）對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理。15： 30－ 16： 30 巡視 。具體管理方式如下： 每天工作安排： 上午 8： 00－ 8： 30 處理業(yè)戶申報投訴 。如果是臨 時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應按標準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。 （ 3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。 對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容： （ 1）整形造形： 6 次 /年 （ 2）施肥：春秋各一遍 （ 3）澆水： 因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。 ③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉 沙井、排水溝全面清潔，每小時循環(huán)一遍。 ②下午 13： 30－ 17： 30 擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。 （六）清潔管理 『學習改變人生 （ 3） 負責相關消防表格的記錄。 （ 5） 隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。 （ 1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。 （ 4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 ４、門衛(wèi)值班崗工作 通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ３、保安員軍事培訓 通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。 ２、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范 ，提高服務水平。 （五） 治安管理 １、保安隊管理 通過制定保安員內務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質的提高，自覺維護保安工作的正常運行。搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。 （ 3） 義務消防隊員負責火場滅火。 『學習改變人生 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內用戶的生命和財產(chǎn)安全。 中控室保安員負責中控室機電設備操作。 （ 2） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 給排水設備（設施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 （ 5） 物業(yè)主任負責向有關用戶通知停水情況。 （ 1） 機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 （ 4） 其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處轄區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)戶的人身及其生命財產(chǎn)安全。 社區(qū)文化活動管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用 『學習改變人生 （ 3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。 （ 3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表” 以外的報修內容進行評審。 （ 3） 總公司實施不定期巡檢。 三、日常管理運作階段的管理 對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種 規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。 （ 2） 物流控制 對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好「大唐世家」裝修管理的工作。 （ 4） 法律手段。 （ 3） 行政手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在 2 小時內，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點，維護好智能設施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 （ 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。 裝修審批重點如下： （ 1） 保證房屋設施的正常使用功能。擬采取的違章裝修控制流程： + 發(fā)現(xiàn)違章裝修 裝修宣傳，切實到位 為加強裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項大型活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務。 1. 查驗配套設施； 4. 查驗土建、門窗； 、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。我們采取的便利措施是： （ 1） 設立辦理入住專用接待服務室，由專職人員提供周到的一站式服務。 「 」的驗收與接管程序如下： 二、入住裝修階段的管理 （一）根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商在交房時，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù) 辦理入住手續(xù)流程 業(yè)主接房 成立驗接小組 制訂驗收標準及處理方案 接管移交手續(xù)書 審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。 利用「 」業(yè)戶講座提前對業(yè)戶裝修管理進行宣傳 為了更好地實施將來對「 」的管理，我們把對業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項重要工作。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與懲罰相結合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第四部分 日常物業(yè)管理運作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)戶服務功能的重要階段，針對「 」的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運作階段三個部分組成。 16 業(yè)戶有效投訴率 與處理率 2%以上 95%以上 1%以下 100% 以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主 /業(yè)戶投 訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 7 道路完好率 及使用率 95%以上 100% 實行個人工作責任制，監(jiān)督考核 機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責任造成堵塞、溢漫。 4 管理費收繳率 98% 98% 超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 三三 、 管理服務目標 總體目標： 在委托有效期內把「 」建設成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第 三年達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。 『學習改變人生協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 36 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 安部等部門的指導和監(jiān)督； 2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求實施管理； 3） 完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標； 4） 管理調配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作； 5） 制定設施設備保養(yǎng)維修計劃， 定期對所有的公共設施和設備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護并配置相當?shù)墓芾砣藛T。 小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)