【正文】 理工作。 （ 3） 管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。 （ 1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 （ 3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修 服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)戶的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 （ 4） 其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。 （ 2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （ 1） 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 （三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 （ 4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。 （ 1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2） 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 1） 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 （ 3） 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 對(duì)「大唐世家」公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 運(yùn)行組： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄 。搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房 。 （五） 治安管理 １、保安隊(duì)管理 通過(guò)制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺(jué)維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。 （ 2） 保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 ２、保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范 保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范 ，提高服務(wù)水平。 （ 2） 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ３、保安員軍事培訓(xùn) 通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。 （ 2） 保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。 ４、門(mén)衛(wèi)值班崗工作 通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。 （ 2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （ 4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 （ 6） 在大門(mén)做好人、車(chē)分道的把關(guān)工作。 （ 1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。 （ 3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。 （ 5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。 （ 1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。 （ 3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。 （ 5） 保障消防電話的暢通。 （六）清潔管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排： ①早晨 6： 00－ 10： 00 清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。 ②下午 13： 30－ 17： 30 擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。 ③對(duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉 沙井、排水溝全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。 （七）園林綠化管理 對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排： （ 1）每天上午 6： 30－ 9： 30 澆水。 對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容： （ 1）整形造形： 6 次 /年 （ 2）施肥：春秋各一遍 （ 3）澆水： 因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。 （ 5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 方式如下： 車(chē)輛進(jìn)崗： （ 1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車(chē)器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車(chē)輛，向司機(jī)立正行舉手禮。 （ 3）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后，聲明為外來(lái)車(chē)輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡，并在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車(chē)輛情況后，引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。 車(chē)輛出崗： （ 1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)道口擋車(chē)器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。如果是臨 時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí)，開(kāi)啟道閘放行，如果超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行。 （ 3）若后面有車(chē)緊跟，應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行。具體管理方式如下： 每天工作安排： 上午 8： 00－ 8： 30 處理業(yè)戶申報(bào)投訴 。9： 30－ 11：30 跟蹤監(jiān)督 。15： 30－ 16： 30 巡視 。 房管服務(wù)內(nèi)容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時(shí) /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時(shí) /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理。 C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。 抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司各部門(mén)（崗位）代碼使 用規(guī)定 2）培訓(xùn)檢查制度 3）保密工作制度 4）辦公室檔案管理規(guī)定 5）公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定 6）辦公環(huán)境管理規(guī)定 7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定 8）印章使用管理規(guī)定 9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范： 1）各類(lèi)公文辦理程序和時(shí)限要求 2）公文處理辦法 3）管理處人員定編規(guī)定 4）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn) 5）公司文明禮貌用語(yǔ)及各專(zhuān)業(yè)服務(wù)語(yǔ)言流程規(guī)范 質(zhì)量記錄、表格： 1）員工花名冊(cè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1）房屋維修基金申請(qǐng)表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設(shè)施設(shè)備管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖 2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé) 3）運(yùn)行組人員職責(zé) 4）維修組人員職責(zé) 5）管理組人員職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序 2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術(shù)性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 質(zhì)量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設(shè)施設(shè)備清單 3）設(shè)備臺(tái)帳 4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡 5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表 6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表 7）設(shè)備維修記錄 8）設(shè)備 事故報(bào)告單 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2）保安員儀容儀表規(guī)定 3）保安員培訓(xùn)規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）巡邏崗保安工作規(guī)范 2）常見(jiàn)的幾種可疑情況及處理措施 3）緊急集合方案 4）保安應(yīng)急計(jì)劃和措施 質(zhì)量記錄和表格 1）保安員交接班記錄表 2）月崗位安排表 3）來(lái)訪登記表 4）小區(qū)治安巡邏登記表 七、小區(qū)清潔 規(guī)章制度、規(guī)定 1）清潔主管 職責(zé) 2）清潔員職責(zé) 3）清潔員紀(jì)律 4）清潔員日工作程序 5）清潔員工作應(yīng)急措施 6）房屋樓道清潔規(guī)定 質(zhì)量記錄和表格 1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單 2）小區(qū)室外清潔日檢表 3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表 4）清潔員崗位安排表 八、園林綠化 規(guī)章制度、規(guī)定 1）綠化主管職責(zé) 2）綠化員職責(zé) 3）綠化員紀(jì)律 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）花卉栽培管理規(guī)定 2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定 3）中耕除草管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 36 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6）汽車(chē)道閘保養(yǎng)規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范： 1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 3）室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4）定期檢查項(xiàng)目一覽表 5）定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表 質(zhì)量記錄、表格： 1）故障報(bào)告單 2）維修登記表 3）定期檢查記錄表 4）公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表 5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄 6）汽車(chē)道閘月保養(yǎng)記 錄 十一、消防安全 組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)： 1）安全組織機(jī)構(gòu)圖 2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 3）消防責(zé)任人職責(zé) 4）消防兼職干部職責(zé) 5）安全員職責(zé) 6）小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé) 7）各消防隊(duì)員職責(zé) 8）防中心值班員崗位職責(zé) 9）各級(jí)人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級(jí)”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報(bào)警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?83