【正文】 氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量 不影響住戶及環(huán)境。 13．管理用房 a) 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 b) 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理處相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處 14．新材料、新技術(shù) a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 15．管理成本測算 a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成 本。 16．與相似典型項目的比較 a) 相似點 b) 差異點 c) 優(yōu)勢 d) 劣勢 e) 改進建議 第二節(jié)、銷策劃階段介入 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。模式應(yīng)密切結(jié)合項目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。 完整的物業(yè)管理概念和模式 推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn)，并與樓盤營 銷相結(jié)合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。 1．編制程序 地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細的項目資料。 制訂編制計劃落實責(zé)任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。 報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。 根據(jù)地產(chǎn)評審意見，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后，組織實施。 簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓(xùn)工作；進行崗前考核，合格者上崗。 3．溝通：定期與營銷中心負責(zé)人進行溝通，了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況；不定時與營銷人員溝通，了解現(xiàn)有工作的不足之處，并 及時進行整改；每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當(dāng)月的工作情況及下月的工作計劃。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 1． 成立工程介入小組，一般 2~3 人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。 2．介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。 3． 實行填報前期介 入情況周報制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。 5．物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應(yīng)以書面 報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。從業(yè)主使用功能角 度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項： a) 無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。 b) 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔 時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆 注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。 3． 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì) 量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。 4． 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。 b) 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與 監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 b) 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。 c) 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理， 注意砂漿密實及查坡泄水方面。 8． 給排水工程 a) 給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。 第四節(jié) 驗收階段介入 接管驗收定義： 物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時，以物業(yè)房 屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗 收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。 2．物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容： a) 物業(yè)接管驗收項目清單； b) 小組人員分工； c) 接管日程安排； d) 其他（如提前介入在建工程驗收等）。 圖紙資料的驗收 1．應(yīng)予驗收的圖紙資料一般應(yīng)包括： a) 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）； b) 施工承包合同復(fù)印件； c) 機電設(shè)備使用說明書； d) 電梯使用許可證； e) 隱蔽工程驗收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項目）； f) 供水、供電的指標(biāo)批文； g) 供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標(biāo)批文）； h) 智能化系統(tǒng)驗收證明； i) 消防系統(tǒng)驗收證明； j) 接地電陰檢測記錄； k) 防雷引下線焊接記錄； l) 地下管網(wǎng)竣工圖； m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件； n) 其他資料。 2驗收要求 a) 房屋本體和分戶 (層 )設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。 3．公共設(shè)施驗收 a) 給排水系統(tǒng)； b) 供電系統(tǒng)； c) 燃氣系統(tǒng) ； d) 空調(diào)系統(tǒng)； e) 消防系統(tǒng)； f) 通訊系統(tǒng)； g) 安防系統(tǒng)； h) 電梯系統(tǒng)； i) 園林綠化系統(tǒng)； j) 道路、照明系統(tǒng)； k) 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。 c) 對燃氣系統(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗收合格證明。 e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。 g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。 5．物業(yè)接管小組在接管理驗收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進行學(xué)習(xí)和研究，在驗收組織驗收時，應(yīng)提前至少一天確定驗收時間并通知相關(guān)人員。 7．驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內(nèi)注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。 9．接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控，發(fā) 現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗收項目時，即時要求驗收責(zé)任人進行驗收。 2． 對物業(yè)進行預(yù)驗收時，責(zé)任人應(yīng)同時了解工程建設(shè)過程，小區(qū)規(guī)劃、工 程建設(shè)進度、物業(yè)交付使用（入伙）時間，房屋銷售對象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。 2． 對新建保修期內(nèi)的物業(yè)，《物業(yè)整體移交驗收表》應(yīng)一式三份，由開發(fā)商、 施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。 4．物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組 組長 (或管理處主任 )均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。 地產(chǎn)項目部按約定時間及時 第五章 入伙管理方案 入伙的定義 物業(yè)入伙，是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開發(fā)商開具的書面入住通知書，到物業(yè)公司辦理完結(jié)相關(guān)手續(xù)。 一般入住時間在 上半月的 ，從當(dāng)月 15 日開始 計收； 入住時間在 下半月的 ， 從下月起計收 。 確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。 煤氣開通費用。 門禁卡工本費。 有線電視費用。 寬頻網(wǎng)費用。 裝修類費用。物業(yè)管理項目代 收裝修稅的，需要取得政府部門的文件。 業(yè)主入住指引準(zhǔn)備 入住指引 包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時需要交納的費用，業(yè)主在驗房和裝修時的一些小常識和裝修規(guī)定等。 業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜 網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。以下資料供參考： 序號 資料 份數(shù) 備注 1 業(yè)主公約 一式三 份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份，業(yè)委會一份。 4 房屋交付驗收表 業(yè)主驗房時記錄問題的表格 4 前期物業(yè)管理協(xié)議書 一式二 份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份。 將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。 《住戶手冊》 。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項目介紹、裝修常識介紹等內(nèi)容。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。 為備業(yè)主在入住當(dāng)時辦理裝修手續(xù)，需要準(zhǔn)備一定數(shù)量的各戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等。 入住現(xiàn)場展板的準(zhǔn)備 入住展板的內(nèi)容通常包括：公司簡介、入住指引 、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。入伙展板的背景可選擇項目的實景。 入住其它工作準(zhǔn)備 準(zhǔn)備入住所需其它的物資，如入住現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、 點鈔驗鈔機（如采用 POS 機收費時，要注意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費區(qū)分刷卡收取，以便于今后核對）、公章（業(yè)務(wù)章），圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。 飲水機 /飲料、 糖果，準(zhǔn)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場的業(yè)主用。 6． 物業(yè)與地產(chǎn)的工作對接 提前兩個月對接入住的準(zhǔn)確時間，并做好提前入住的準(zhǔn)備。 （略） 對接入伙住前清潔的問題。在進行清潔工作時，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉，對玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，入戶門應(yīng)有歡迎牌，對坐便器等清潔后應(yīng)貼上封條。盡量在會所辦理入住手續(xù)，以便 同時可以向業(yè)主展示和推廣會所的服務(wù)項目。 對接入住現(xiàn)場和路線的布置（含標(biāo)識）工作。 入住問題說辭統(tǒng)一。 對接返修工作事宜。 7．入住流程和崗位安排 二、入伙流程 引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理入住手續(xù)。 物業(yè)陪同業(yè)主驗房。 售后服務(wù)部安排施工隊返修，返修完畢進行驗收，并通知業(yè)主驗房和辦理入住。 物業(yè)公司辦理 入住手續(xù) 入住各崗位的職責(zé)安排 序號 崗位 職 責(zé) 責(zé)任人 備注 1 資料發(fā)放崗 回收《入住通知書》； 核對業(yè)主身份、檢查業(yè)主資料卡填寫完整性、銀行存折和復(fù)印件齊全性； 業(yè)主資料分袋裝好； 發(fā)放需填寫的資料，交填寫資料崗； 填寫流程卡。 業(yè)主需要請求代為填寫的，其簽名處一定要求業(yè)主本人親自填寫 3 核驗資 料崗 核對顧客所填內(nèi)容是否準(zhǔn)確無誤； 將資料分袋裝好，物業(yè)管理項目保存的資料裝入檔案袋并進行標(biāo)識，另一套資料裝入資料袋，請業(yè)主保管好；代辦的資料另外單獨存放； 引導(dǎo)業(yè)主到收費處。 5 收費崗 根據(jù)辦理的相關(guān)手續(xù)收取費用； 登記已交費的住戶（事先計算并打印每戶正常情況下應(yīng)交金額）； 引導(dǎo)業(yè)主到領(lǐng)鑰匙處。 8 裝修辦理崗 接受審批裝修申請和圖紙； 查驗裝修隊的資質(zhì)； 引導(dǎo)業(yè)主交納裝修費； 辦理裝修許可證和出入證。 10 資料錄入崗 將核驗完畢的業(yè)主資料錄入電腦； 流程卡放入業(yè)主檔案袋。 各崗位的責(zé)任人在安排時注意有入伙經(jīng)驗和無入伙經(jīng)驗員工的合理搭配。 入伙工作人員需每日提前 15 分鐘到達入住現(xiàn)場，準(zhǔn)備入住工作。 每日入伙工作結(jié)束召開碰頭會，對當(dāng)天入伙工作進行總結(jié)，對不便直接處理的問題給出統(tǒng)一說辭。 入住信息的及時發(fā)布 集中入住信息時，每日物業(yè)須將入住信息發(fā)至公司。盡量避免業(yè)主在入住現(xiàn)場停留時間過長，防止惡意竄通等。 業(yè)主拒交相關(guān)費用，可視情況采取靈活變通的方式處理。 業(yè)主檔案的錄入 物業(yè)管理項目指定專人負責(zé)保管顧客提供的資料，業(yè)主的資料和信息屬保密 資料。所有工作人員都不得隨意將業(yè)主資料和其它信息透露給其它