【正文】 化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題 。 會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于 物業(yè) 管理費(fèi)。所以在 前期介入 階段， 物業(yè) 公司為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案， 否則虧本經(jīng)營，將使會所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的 物業(yè) 水準(zhǔn)大跌。 另外在施工管理時候，開發(fā)商會派出工程師配合 工程監(jiān)理 對施工單位進(jìn)行管理，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理 有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面 ，所以工程質(zhì)量還會存在一定問題，但是 物 業(yè) 公司 維修人員介入施工現(xiàn)場管理， 絕不會通融，會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工，因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是 物業(yè) 公司 ，所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。 4．有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。 5． 前 期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行 物業(yè)管理公司通過 前 期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很 多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。 6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象 如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。并物業(yè)組成前期工作小組 。 2． 前期介入的工作內(nèi)容： 前期介入主要分五個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，驗收階段，項目入伙交付業(yè)主使用。 規(guī)劃設(shè)計評估的程序： 1．地產(chǎn)提前 1 個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與 某項具體項目規(guī)劃設(shè)嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 21 頁 共 96 頁 計的評估，并提供評估報告。 3．開發(fā)資料包括：企劃文件（市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料）；設(shè)計文件（規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等）。 5．物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。 7．物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告 3 日內(nèi)，組織公司評審組對 《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》 進(jìn)行評審。 9．經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司 相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公 司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 11．項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點(diǎn)： 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 22 頁 共 96 頁 靠完善。 安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全 及消防配置充分。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點(diǎn)： 1．安保布局 a) 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 c) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。 e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。 b) 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。 b) 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車 余地。非機(jī)動車位配置充分（一 般住宅不少于戶數(shù) 1： ，以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整），便于停放。 4．生活配置 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 96 頁 a) 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用 房。 c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè) 經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。 d) 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨(dú)立設(shè)計。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加 10 萬平方米會所面積增加 200 平方米。 b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 d) 公共照明、樓道照明配置合理。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。 b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配 置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系 統(tǒng)。 d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心 的距離和由此造成的信號衰減。 7．房屋單體 a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其 特殊要 求。 c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不 宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、 起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔 應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。 l) 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 25 頁 共 96 頁 n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件 距小于 ，防止兒童攀爬。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。 e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 g) 當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理 ，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。 j) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜 并行設(shè)置。 l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流 自然匯聚。 d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 10．景觀配置 a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 c) 水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。如利用自然河 道水系超過 米 ,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 f) 泛光照明不 影響住戶，不造成光污染。 b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。 g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置 相應(yīng)保護(hù)措施 。 12．生態(tài)環(huán)保 a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。 c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 27 頁 共 96 頁 g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量 不影響住戶及環(huán)境。 13．管理用房 a) 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料 室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 b) 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理處相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處 14．新材料、新技術(shù) a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 15．管理成本測算 a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 16．與相似典型項目的比較 a) 相似點(diǎn) b) 差異點(diǎn) c) 優(yōu)勢 d) 劣勢 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 28 頁 共 96 頁 e) 改進(jìn)建議 第二節(jié)、銷策劃階段介入 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管 理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。模式應(yīng)密切結(jié)合項目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，