【導(dǎo)讀】嘉宏集團(tuán)------世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第1頁(yè)共96頁(yè) 膁節(jié)蟻袈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆袁裊羋莈螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆罿膈蕿薂罿莁蒂袀羈肀芄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肅腿蒆蠆肅莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇螅膀莄蒃螄節(jié)薀螂螃莂螈螂膄蚈蚄螁芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻袈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆袁裊羋莈螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆罿膈蕿薂罿莁蒂袀羈肀芄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肅腿蒆蠆肅莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇螅膀莄蒃螄節(jié)薀螂螃莂螈螂膄蚈蚄螁芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻袈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆袁裊羋莈螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆罿膈蕿薂罿莁蒂袀羈肀芄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肅腿蒆蠆肅莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇螅膀莄蒃螄節(jié)薀螂螃莂螈螂膄蚈

　　

【正文】 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加 10 萬平方米會(huì)所面積增加 200 平方米。（指標(biāo)供參考） 5．設(shè)備配套 a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要， 并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。 b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜 采用 節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。 6．智能化配置 a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡 更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配 置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系 統(tǒng)。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 24 頁(yè) 共 96 頁(yè) c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn) 行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心 的距離和由此造成的信號(hào)衰減。 e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可 靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 7．房屋單體 a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其 特殊要 求。 b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 c) 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。 d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不 宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。 f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在 2— 3米，燃?xì)鉄崴? 位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。 g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、 起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便 于檢修。 i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔 應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回 流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。 k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。 m) 有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措 施。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 25 頁(yè) 共 96 頁(yè) n) 陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件 距小于 ，防止兒童攀爬。 8．室內(nèi)配 置 a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。 b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。 c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò) 開，與鄰套住宅機(jī)座相 d) 鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地 米左右，向外傾 斜 10 度左右。 g) 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 h) 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機(jī)位置。 i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理 ，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電 箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 j) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜 并行設(shè)置。 k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。 l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 9．綠化配置 a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造 型優(yōu)美。 b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流 自然匯聚。 c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高， 抗病蟲性好。 d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 26 頁(yè) 共 96 頁(yè) g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 10．景觀配置 a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。 b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過 1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河 道水系超過 米 ,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、 破舊的材料。 f) 泛光照明不 影響住戶，不造成光污染。 11．公共空間 a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。 c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。 d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。 e) 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。 f) 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置 相應(yīng)保護(hù)措施 。 h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 12．生態(tài)環(huán)保 a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。 b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。 c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 d) 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 e) 宜采用對(duì)太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技 術(shù)處理。 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 27 頁(yè) 共 96 頁(yè) g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量 不影響住戶及環(huán)境。 h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。 13．管理用房 a) 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料 室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理處用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 /（指標(biāo)供參考） 位置：住宅區(qū)中央，底層。 b) 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理處相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 14．新材料、新技術(shù) a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 b) 試驗(yàn)性新材料、 新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。 c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 15．管理成本測(cè)算 a) 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。 b) 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng) 知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 16．與相似典型項(xiàng)目的比較 a) 相似點(diǎn) b) 差異點(diǎn) c) 優(yōu)勢(shì) d) 劣勢(shì) 嘉宏集團(tuán) 世紀(jì)豪庭前期物業(yè)管理方案 第 28 頁(yè) 共 96 頁(yè) e) 改進(jìn)建議 第二節(jié)、銷策劃階段介入 營(yíng)銷策劃階段包括： 物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管 理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。 物業(yè)管理模式研究： 通過對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析，以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招