【正文】 計劃的目的在于從全局的視覺出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題或隱患進(jìn)行一次全面的計劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的編制依據(jù) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。因為物業(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計劃才能為真正地解決存在的問題提供有效、實在的解決手段。（二）制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。根據(jù)層級管理的要義結(jié)合業(yè)務(wù)實際情況，確定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的制定流程如下：根據(jù)健康檔案經(jīng)理審核維修班長編制主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)根據(jù)使用情況根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（四）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的內(nèi)容根據(jù)小區(qū)的實際情況，我們制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案維護(hù)范圍：房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。建筑本體年維修保養(yǎng)工作計劃序保養(yǎng)項目保養(yǎng)周期保 養(yǎng) 內(nèi) 容 與 要 求屋 頂2年兩年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次對面磚破碎和裂縫較大的及時維修更換。外墻飾面1年每年對重點部位進(jìn)行檢查，特別在雨季前的檢查內(nèi)墻飾面3年每三年進(jìn)行全面維修保養(yǎng)。樓梯間3年每月用拖把進(jìn)行擦洗，樓梯間踏步每三年進(jìn)行一次保養(yǎng)。門1年對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹掉漆的應(yīng)及時修理，其它類型門每年全面保養(yǎng)一次?；▓@、圍欄1年每年除銹刷油一次。窗1年 對門窗框松動、翹曲、鉸鏈、風(fēng)勾脫落及時維修，每年全部保養(yǎng)一次。 8公共地磚3年日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每三年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次。 9吊 項3年日常發(fā)現(xiàn)有破損立即更換，三年揭開石膏板查看吊頂鋼絲、全面檢修一次。車行道 、人行道1年日常發(fā)現(xiàn)的損壞及時修補(bǔ)，每年重點養(yǎng)護(hù)一次。1管 道3年室外一樓地面的管道每年刷油一次，井道內(nèi)管道每三年一次，刷油一次。1化糞池、污水井1年每年揭蓋檢查清理污泥一次。1檔雨蓬1年每年檢修一次。1玻璃幕墻、玻璃門1年每年對玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進(jìn)行全面檢查。1公共照明系統(tǒng)半個月燈泡隨壞隨換，燈罩半個月擦一次。1水 池、水 箱半年1年每年對地下室水池清洗一次、每半年對屋頂水箱清洗一次。1 1標(biāo)識系統(tǒng)1年每年對物業(yè)的所有標(biāo)識系統(tǒng)全面檢查一次36 / 36房屋及維修管理要求：（1）房屋外觀完好、整潔；（2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達(dá)99%以上。（4）無違反規(guī)劃私搭、亂建現(xiàn)象。（5）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。（6）房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立維修和回訪記錄。（7）房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶居住檔案，住戶所在棟號、門號、房號清晰， 隨時可查。市政設(shè)施管理規(guī)定：（1）小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途。（2）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）道路暢通、路面平坦。（4）污水排放通暢。（5）建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計劃：主要周期房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，34年全面修補(bǔ)刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。道路車場：每天檢查1遍,隨時壞隨時修；路燈：每天檢查1遍，隨時壞隨時修；明暗溝：每周檢查1遍，隨時壞隨時修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，隨時壞隨時修；樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。標(biāo)識系統(tǒng)：每天檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目 、防水層 20電纜溝蓋板 .處理方法按照某公司物業(yè)管理有限公司ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn),對輕微不合格項進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項上報經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO9001：2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。四、建筑本體維護(hù)保養(yǎng)及日常維修流程圖建筑本體維護(hù)保養(yǎng)流程示意圖巡查計劃發(fā)現(xiàn)問題未發(fā)現(xiàn)問題做好記錄費用測算不合格分析原因相關(guān)部門合格過程監(jiān)控施工隊伍評審記錄驗收通知維修單`報修意見回復(fù)意見回復(fù)回訪前臺業(yè)主報修工程領(lǐng)班維修技術(shù)員業(yè)主驗收工程領(lǐng)班前臺日常維修流程五、二次裝修管理　　樓宇接管驗收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，業(yè)主將對所購(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等，形成二次裝修。二次裝修不當(dāng)，將會引起房屋滲漏，甚至危及房屋的安全，為此，必須加強(qiáng)對房屋二次裝修的科學(xué)管理，保證業(yè)主在滿足自身需要的同時，不致?lián)p害整個房屋的正常使用?。ㄒ唬┒窝b修的特點　　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。其特點如下：符合樓宇原設(shè)計時的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；施工時應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財產(chǎn)的安全；重視施工中的防火工作。嚴(yán)禁違章搭建。（二）裝修范圍控制不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路、煤氣、上下管線等；不可擅自用大理石等超厚超重材料進(jìn)行裝修；不擅自封閉或改變陽臺用途；不擅自改變原有門窗規(guī)格及外墻面裝飾。不得有違章搭建不得擅自安裝室外空調(diào)機(jī)組、太陽能熱水器等可能影響外墻的設(shè)施和裝飾。（三）裝修管理的要點嚴(yán)格按照裝修范圍進(jìn)行裝修申請的審核，并與業(yè)主及施工方簽訂《裝修責(zé)任書》，重點在于保證房屋設(shè)施的正常使用功能、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀、裝修材料符合防火規(guī)定。在方案的審批中，我們會特別注重房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及水電氣管線、陽臺、窗臺、空調(diào)安裝、太陽能熱水器安裝管線等方面的審核。對通過審批的裝修，發(fā)放裝修許可證，并張貼于門上，便于檢查。對裝修施工對進(jìn)行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證加強(qiáng)裝修現(xiàn)場的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴(yán)禁超范圍裝修和野蠻裝修，確保社區(qū)內(nèi)無一例違章裝修。在施工中，若臨時增加項目，須經(jīng)重新審批通過后，方可開工。加強(qiáng)現(xiàn)場的消防防火監(jiān)督，不得在裝修場所使用電爐等大功率電器，施工現(xiàn)場配備消防器材，臨時使用電焊等動火器具，須提前在工程部辦理批準(zhǔn)手續(xù)后方可使用，并由安全部監(jiān)督。嚴(yán)把裝修驗收關(guān)，裝修的檢驗依據(jù)包括裝修方案、日常檢查記錄、隱蔽工程驗收記錄、衛(wèi)生間、廚房地面的防水、配電的容量、外墻面的裝飾、房屋主體結(jié)構(gòu)等，隱蔽工程須在隱蔽前由客戶服務(wù)中心組織驗收。裝修的保護(hù)。為保護(hù)墻體、電梯、走道、通道等公共設(shè)施在裝修期間不受損壞，擬將裝修戶搬運材料必經(jīng)的地下電梯入口、走道、電梯內(nèi)外及裝修戶外圍處將鋪設(shè)木制夾板，作臨時性保護(hù)。裝修垃圾的清運。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的電梯、通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。裝修材料從指定電梯運輸，嚴(yán)禁超大、超寬、超重、超長材料從電梯運輸，大型裝修物資由業(yè)主簽字、客戶服務(wù)中心驗證后，憑放行條放行。（四）裝修管理流程工程主管預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊資料，需報請消防部門審批的必須有消防部門的批復(fù)。管理處、工程部、安保部人員在日常巡查時應(yīng)對裝修施工隊的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并交管理處統(tǒng)一按規(guī)定進(jìn)行處理。管理員辦理裝修人員《出入證》。用戶提出裝修申請并填寫《裝修申請表》，提供有關(guān)裝修施工隊資料。財務(wù)人員核收用戶裝修各項應(yīng)繳費用。管理處主任對有關(guān)裝修項目進(jìn)行審批，并督促管理員做好裝修工程的監(jiān)督工作。用戶裝修完畢，管理員會同技術(shù)員對裝修工程進(jìn)行驗收，人員確定無違章現(xiàn)象后，給予辦理退回裝修押金手續(xù)。