【導(dǎo)讀】首先，十分感謝××局給予這次參加××花園的物業(yè)管理工作。依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合××地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，對××花園的物業(yè)管。理模式、組織機構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以××物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國家政策法規(guī)和××花。足的人才，為××花園的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價值，并使該項目成為××市乃至山東省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。若有幸接××花園，我公司將秉承“××××××××××××”的服務(wù)理。再次感謝×××局予我們這次機會！若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對××花園制訂科學(xué)、*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益；理處應(yīng)協(xié)助開發(fā)商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。*由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房。

　　

【正文】 區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。 * 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年二次 * 油漆鐵柵欄。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 * 對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次 * 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆 （油漆顏色為黑色）。 每年一次 * 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次 * 汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月 【屋頂避雷帶】 * 對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在 12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。 每年一次 * 對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補油漆。 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 * 夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次 * 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次 * 檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 * 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每季一次 * 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次 * 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每年兩次 【兒童娛樂設(shè)施】 * 對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每月一次 * 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次 【健身設(shè)施】 * 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次 * 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次 【圍墻大門及電動大門】 * 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。 每年兩次 * 大門除銹、油漆。 每年一次 * 檢查保養(yǎng)電動大門 ,應(yīng)開啟靈活。 每月一次 【樓道、室外消防栓】 * 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次 * 油漆室外消防栓。 每年一次 * 檢查消防帶完好無損。 每年二次 * 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次 * 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次 第七章 安全與秩序維護及車輛管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確?；▓@業(yè)主的安全。 二、安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動順利進(jìn)行 4．突發(fā)事件迅速得到解決 5．交通 事故處理率 100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合 ”的原則。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常生活、娛樂休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 3）交通管理： 維護花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 2．安全管理方 式 安全管理的方式以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員為主，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補技防 “盲點 ”為準(zhǔn)則，根據(jù)花園的實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 五、組織建設(shè) 1．保安隊伍的組建 成立保安部，設(shè)主管 1名，下轄保安班長、 保安員。 2．保安隊伍的管理 （ 1）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見下頁 )。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 （ 3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。 （ 4）實行值班人員報崗制度。 中班每小時、夜班每 30分鐘，向班長報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。 （ 5）實行監(jiān)管機制。 物業(yè)管理處保安部主管對保 安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。 （ 6）注重形象。保安員是業(yè)主及外來客戶進(jìn)入 花園 看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護、提升 花園 的形象。 保安員訓(xùn)練、考核安排表 時 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項目 內(nèi)容 地點 參加人員 每天 接班前 半小時 前二十分鐘 班前安全會 各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。 樓內(nèi) 接班保安 后十分鐘 整裝，準(zhǔn)備接班 23： 00， 7： 00， 15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務(wù)會 一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。 管理處 值班室 非值班保安 周三 業(yè)務(wù)知識學(xué) 習(xí) 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長跑 適時決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會操 適時決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識 適時決定 全體保安 每半年 第六個月底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 3．安全管理工作要點 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 （ 2）門崗控制工作要點 1)發(fā) 現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。 （ 3）車輛疏導(dǎo)工作要點 1)按市 花園管理處 車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源 與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 （ 4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括 花園內(nèi) 所有區(qū)域等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中， 做到 “看、聽、聞、問 ”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造小區(qū)環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進(jìn)行巡視檢查。 （ 5）車輛管理工作要點 對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查模底， 合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保 花園 有序的生活、居住、娛樂環(huán)境。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記 等。 4)實施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無控制盲點。 5)規(guī)范化的人性管理 關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 6)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 （ 6）消防管理 貫徹 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的工作方針，實 行人防、技防的有效結(jié)合，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將 花園 報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、 三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為 花園 提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。 （ 1）反應(yīng)時間限定 各類反應(yīng)人員 接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間 一級反應(yīng)力量 3分鐘趕到現(xiàn)場 二級反應(yīng)力量 5分鐘 三級反應(yīng)力量 5分鐘 四級反應(yīng)力量 5分鐘 當(dāng)班維修人員 5分鐘 七、突發(fā)事件處理 1．突發(fā)事件的處理 （ 1） 目的： 迅速、果斷進(jìn)行處理，保護人身財產(chǎn)安全。 （ 2）適用范圍： 車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系