【正文】 前 言 首先，十分感謝局給予這次參加花園的物業(yè)管理工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，對花園的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 我們將以物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國家政策法規(guī)和花園的實際需要，憑借物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價值，并使該項目成為市乃至山東省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。 本物業(yè)管理方案是根據(jù)花園的實際狀況，結(jié)合我公司 的企業(yè)服務(wù)理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。 若有幸接花園，我公司將秉承 “ ”的服務(wù)理念，竭誠為業(yè)主服務(wù)。 再次感謝局予我們這次機會！ 物業(yè)管理有限公司 20xx年 月 日第一章 企業(yè)基本情況 一、物業(yè)簡介 二、物業(yè)公司優(yōu)勢 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 物業(yè)公司簡介 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 第二章 前期介入、接管驗收及入住管理方案 項目概況 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管 理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對花園制訂科學、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。 建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 * 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議； * 分析物 業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； * 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； * 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； * 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； * 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； * 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； * 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定此處為花園項目概括 期碰面會等）； * 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議； * 配合設(shè)備安裝 、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； * 提出遺漏工程項目的建議； * 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 * 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案； * 發(fā)現(xiàn) 可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； * 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收； * 制訂物業(yè)驗收流程； * 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 二、項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗 收。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作； b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益； c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實物業(yè)的保修事宜。 6）接管驗收的作用 a．明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一 方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、入伙（?。┕芾矸桨? * 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。 * 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 * 即時完成入伙注記。 * 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后， 簽訂售房合同并開出入伙通知書。 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代開發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。 6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交開發(fā)商，管理處應(yīng)協(xié)助開發(fā)商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 入伙作業(yè)標準 * 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。 * 入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。 * 入伙各項收費正確，做到日 結(jié)月清、帳表相符。 * 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。 * 內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。 * 入伙按戶匯總，次月 5日前全部歸檔。 入伙作業(yè)規(guī)程 * 由房產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。 * 業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。 * 業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。 * 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房。 * 業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。 * 如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委 托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。 * 業(yè)主驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證鴻基花園入伙工作正常有序，管理處主任負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1）集中入伙時管理處主任每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月 4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實完善。 2）正常情況入伙階段，管理處主任每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記 錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。 『入伙通知書』 女士／先生： 您好 !您所認購的 小區(qū) 棟 單元 室， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格，準予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不 受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日 『入伙通知書回執(zhí)』 入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 小區(qū) 棟 單元 室，擬定于 年 ____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。 請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務(wù)。 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件： 購房預(yù)售合同； 業(yè)主身份 證（或護照）及印章； 公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； 《入伙通知書》； 已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； 未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上： 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證； 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復(fù)印件； 代理人的身份證或護照。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。 您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分?，管理處將代表業(yè)主利益向開發(fā)商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 『 入伙手續(xù)書』 入伙手續(xù)書 業(yè)主： 您認購的 小區(qū) 棟 單元 室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。 房產(chǎn)收款組 物業(yè)組 物業(yè)組 第三章 對本項目物業(yè)管理的 整體設(shè)想及策劃 一、物業(yè)管理范圍 小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理； 小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護、管理； 小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理； 小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運； 小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理；安全管理、 24小時社區(qū)巡邏。 物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建立與管理。 采取形式多樣的便民服務(wù)措施，為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。 針對小區(qū)特點安排社區(qū)文化活動，對小區(qū)的娛樂休閑 場地、設(shè)施設(shè)備進行有效管理。 二、物業(yè)管理定位 市花園將會成為市住宅的一顆靚麗新星，其高品味、高水準、高格調(diào)的建設(shè)追求必將使他成為市經(jīng)典小區(qū)。物業(yè)公司秉承 “物業(yè)， ”的服務(wù)理念，著力為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個 自然 、 尊貴 、 全方位 的居住和生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范，打造旗艦物業(yè)。 自然 花園處于市東部，生活便捷，營造清幽和自然的小區(qū)生活環(huán)境，封閉式與開放式結(jié)合，外松內(nèi)緊的社區(qū)安全管理是在 “自然、開 放 ”的生活大環(huán)境中寓以專業(yè)、嚴謹?shù)谋Ｕ洗胧? 尊貴 迎合花園 高標準、高品味的設(shè)計理念，彰顯全新的生活理念，在建設(shè)平安社區(qū)的基礎(chǔ)上，挖掘服務(wù)潛力，提升服務(wù)檔次，重視細節(jié)服務(wù)和環(huán)節(jié)控制，使每一位業(yè)主真誠體驗主人與客人的尊貴。 全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時滿足業(yè)主各方面的需求，實行足不出戶的全新呵護。 三、管理服務(wù)目標與服務(wù)承諾 物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將對花園住宅區(qū)進行全方位管理，通過各種服務(wù)，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營造一個 “安全、舒適、溫馨、親情 ”的生活環(huán)境， 讓業(yè)主安心、放心。 （一）管理服務(wù)目標 根據(jù)委托管理事項和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準》