【正文】 （ 2）適用范圍： 車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類異常情況，為 花園 提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、 三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將 花園 報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。 6)配合開展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 （ 5）車輛管理工作要點(diǎn) 對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查模底， 合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 （ 4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。 5)定時(shí)巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā) 現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長跑 適時(shí)決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會(huì)操 適時(shí)決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識 適時(shí)決定 全體保安 每半年 第六個(gè)月底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 3．安全管理工作要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。 樓內(nèi) 接班保安 后十分鐘 整裝，準(zhǔn)備接班 23： 00， 7： 00， 15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務(wù)會(huì) 一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。保安員是業(yè)主及外來客戶進(jìn)入 花園 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 花園 的形象。 物業(yè)管理處保安部主管對保 安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。 中班每小時(shí)、夜班每 30分鐘，向班長報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 2．保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見下頁 )。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 2．安全管理方 式 安全管理的方式以保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。 每月一次 第七章 安全與秩序維護(hù)及車輛管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保花園業(yè)主的安全。 每年二次 * 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每月一次 * 油漆室外消防栓。 每年一次 * 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門 ,應(yīng)開啟靈活。 每年一次 【圍墻大門及電動(dòng)大門】 * 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年一次 【健身設(shè)施】 * 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每年兩次 【兒童娛樂設(shè)施】 * 對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢修。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 * 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 每日一次 * 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次 * 對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每季二次 * 汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每季二次 * 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆 （油漆顏色為黑色）。 每年二次 * 油漆鐵柵欄。每年二次 【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】 * 對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 a. 區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。 每季一次 * 對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 * 對樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； c. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； c. 每季 匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； c. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； 三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 【樓道】 * 對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； c. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 ?? 電工 e. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； e. 信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次； e. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告工程主管，督促維修保養(yǎng)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； g. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； g. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表 》； g. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門 【給排水設(shè)備】 ?? 管道工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； c. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵 ?運(yùn)行 ?與 ?備用 ?每月定期啟動(dòng)后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。 【消防設(shè)備】 ?? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。 ?? 工程主管 d. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； d. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； d. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； d. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； c. 每年 12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； c. 對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； c. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好 程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)主任審核后上報(bào)公司主管部門； 【供配電設(shè)備】 ?? 電工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； c. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。 ◆管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。 ◆管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo) 準(zhǔn) 花園管理將引進(jìn) ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對服務(wù)過程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。 ◆管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制 各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。 ◆公眾管理制度 為加強(qiáng)花園的物業(yè)管理，維護(hù)全體