【正文】 防盜門對(duì)講門鈴系統(tǒng) . 根據(jù)目前所掌握情況,對(duì)個(gè)樓宇的防盜門對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行全面的檢查,發(fā)現(xiàn)概況是:長(zhǎng)期缺乏維修養(yǎng)護(hù),現(xiàn)將各樓宇存在的問題和預(yù)算費(fèi)用介紹如下: 第一期E區(qū)聚字頭樓10個(gè)樓梯大門的情況：門。7) 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。5) J7對(duì)面小橋護(hù)欄側(cè)塌。3) 1號(hào)橋缺照明。 小區(qū)其他公共設(shè)施情況1) 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺不破損需要檢測(cè)。216。 供水情況1) 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換DN200閥門 9個(gè)、DN100閥門 12個(gè)、DN50 閥門 37個(gè)2) 小區(qū)水管網(wǎng)漏水，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時(shí)）需要檢查漏水點(diǎn)，委托檢查單位檢查費(fèi)用是啟動(dòng)資金， 3) J區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點(diǎn)輸出，亦即是以上能控制一臺(tái)泵，不利于運(yùn)行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置，費(fèi)用待技術(shù)改造單位報(bào)價(jià)216。 草坪燈 120W 4盞 9W 4盞 景點(diǎn)射燈 100W 8支 400W 11支 1000W 2支 水底燈 80W 97盞 煙花燈 7000W 2組 彩虹燈 長(zhǎng)度約3000米小區(qū)內(nèi)樓宇大堂車庫(kù)照明損壞嚴(yán)重，需購(gòu)置配件才能修復(fù) 40W光管 2箱 40W鎮(zhèn)流器 20個(gè) 起輝器 30個(gè) 40W光管支架 10套 2X1平方護(hù)套線 2扎1小區(qū)內(nèi)各種燈具損壞情況 紅棉高桿燈 燈罩 24個(gè) 燈托 5個(gè) 支桿 5支 整套燈具 一套 球形高桿燈 燈罩 30個(gè) 燈托 30個(gè) 大玉蘭燈 燈罩 64個(gè) 燈托 21個(gè) 整套燈具 7套 小球形燈罩小玉蘭托 燈罩 41個(gè) 燈托 7個(gè) 支桿 11個(gè) 八角圍墻燈 燈罩蓋 60個(gè) 碗形高桿燈 燈罩 13個(gè)216。 路燈照明現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴(yán)重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。三、 綠化養(yǎng)護(hù)方面我司進(jìn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)有79處裸露現(xiàn)象。⑧ 維修綠化、用水設(shè)施，4分水龍頭10個(gè)，2寸水制1個(gè)，一寸球閥一個(gè)。⑥ 噴水池已修復(fù)，羅馬廣場(chǎng)三個(gè)，J1噴水池一個(gè)，雙龍噴水池。⑦ 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。⑤ J7對(duì)面小橋護(hù)欄側(cè)塌。③ 1號(hào)橋缺照明。 小區(qū)公共設(shè)施情況① 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。 J 區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點(diǎn)輸出，亦即是以上能控制一臺(tái)泵，不利于運(yùn)行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺破損需要檢測(cè) 現(xiàn)在傳揚(yáng)及住房部?jī)膳_(tái)電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費(fèi)用待日立公司報(bào)價(jià)，會(huì)所電梯情況未明，其余七臺(tái)電梯正常運(yùn)行，已到期年檢。 小區(qū)內(nèi)有二十個(gè)噴水池周圍長(zhǎng)期停用，水池有滲漏現(xiàn)象和缺損電機(jī)，需要重新進(jìn)行檢測(cè)補(bǔ)漏。20業(yè)/租戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%95%（對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）/參加業(yè)主評(píng)議戶數(shù)100%管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編織無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的家庭走訪，重點(diǎn)解決問題；以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。處理率95%95%處理的有效投訴/有效投訴100%18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計(jì)100%人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。16違章發(fā)生率1‰‰違章項(xiàng)目/發(fā)生項(xiàng)目總計(jì)100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法管理。有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改；竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；管理員加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；每三年進(jìn)行一次外觀全面整改、粉刷。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)100%指定管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。11停車場(chǎng)、單車場(chǎng)完好率95%95%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)100%依規(guī)劃使用停車場(chǎng)地；停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。8化糞池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化糞池、雨水井、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；化糞池每年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢查一次。保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；治安管理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；保潔監(jiān)督機(jī)制健全。4管理費(fèi)收繳率98%以上95%以上管理費(fèi)實(shí)際收繳額/管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額100%入伙同時(shí)實(shí)行辦理各種費(fèi)用銀行托收；管理員及時(shí)到住戶家中提示按時(shí)交納管理費(fèi)5綠化完好率95%95%完好綠地/總綠化面積100%綠化制度、工作計(jì)劃行之有效有執(zhí)行力度；保安員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常維護(hù)、宣傳；治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，提示住戶愛護(hù)環(huán)境；管理員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問題進(jìn)行反饋；發(fā)動(dòng)住戶熱愛綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。2房屋零修、急修及時(shí)率98%95%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)100%人力配備充足；崗位培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；技術(shù)人員有過硬的水平；強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。并且，我處將嚴(yán)格按照我司物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)、模式，完善各項(xiàng)的規(guī)章制度和操作規(guī)程，更好地為業(yè)/租戶提供高品質(zhì)、高品位的物業(yè)管理服務(wù)。故此，憑借多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我處已制訂了一套行之有效的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及管理標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)承諾與管理措施及指標(biāo)：常言道：“無規(guī)矩何以成方圓”，不規(guī)范怎能有發(fā)展。 其它方面：1） 遇到老、弱、病、殘業(yè)/租戶要主動(dòng)攙扶，扶老攜幼、尊老愛幼；2） 定期拜訪業(yè)/租戶，根據(jù)業(yè)戶的生活習(xí)慣，生活規(guī)律的環(huán)境，讓業(yè)主感覺到“廣地花園”是他們真正的“家”，是生活的“港灣”。每項(xiàng)收費(fèi)開具正規(guī)發(fā)票。216。（七） 勸喻行人、車輛不要踐踏草地，在各個(gè)綠化地方設(shè)置各種警示標(biāo)語。（五） 隨時(shí)處理樹林底下的落葉，保持綠化常青、常綠、清潔美觀。（三） 隨時(shí)觀察草木生長(zhǎng)情況，保持草木消殺工作的質(zhì)量。四、 綠化管理（一） 在綠化管理方面，現(xiàn)時(shí)首要的任務(wù)就是補(bǔ)種祼露地。 應(yīng)急事故處理應(yīng)急事故處理由工程主管統(tǒng)一組織和調(diào)度各級(jí)工程人員、搶修設(shè)備和必要的資源，按應(yīng)急預(yù)案，采取正確、及時(shí)、有效、安全的措施，在最短的時(shí)間內(nèi)，將事故影響范圍和損失控制在最小程度，在處理應(yīng)急事故的同時(shí)，管理處主任必須向公司本部匯報(bào)。觀察備注：工程應(yīng)急事故處理方案 應(yīng)急事故定義火災(zāi)、停電、電梯故障困人、跑水、自然災(zāi)害等危及小區(qū)正常運(yùn)作的事件。觀察與試機(jī)地面停車場(chǎng)室內(nèi)衛(wèi)生、照明、道閘、監(jiān)控設(shè)備、風(fēng)機(jī)風(fēng)管、風(fēng)閥、卷閘門工作、噴淋、煙感、消防器材等完好狀態(tài)、標(biāo)識(shí)完好情況，保養(yǎng)記錄。觀察樓層設(shè)施設(shè)備墻面地面、樓梯、天花板、門窗、消防設(shè)備與器材、強(qiáng)弱電井設(shè)備及衛(wèi)生、照明、開關(guān)安全指示燈、水表井設(shè)備與管道，風(fēng)柜設(shè)備等完好狀態(tài)、公共衛(wèi)生間。觀察電梯機(jī)房室內(nèi)及設(shè)備衛(wèi)生、通風(fēng)降溫設(shè)備工作情況、照明是否完好、機(jī)電設(shè)備工作溫度、齒輪箱及電機(jī)潤(rùn)滑情況、鋼繩磨損、機(jī)械電氣響聲。觀察與試機(jī)電梯廳門外呼按鈕、樓層顯示、轎廂內(nèi)呼按鈕、警鈴、電梯對(duì)講機(jī)、轎廂清潔、門機(jī)工作情況、井坑清潔故障記錄。工程部日工作表工程主管日工作時(shí)間安排8：00～8：30向值班室查看值班記錄和處理住戶申報(bào)、投訴；9：00～10：00跟蹤監(jiān)督、檢查；公共設(shè)施：10：00～11：30日常管理工作；14：00～15：30指導(dǎo)維修、養(yǎng)護(hù)；15：30～17：00回訪、檢查；～17：30班后會(huì)培訓(xùn)、總結(jié)工作情況。 故障設(shè)備檢修程序出現(xiàn)重大設(shè)備重大故障后，工程主管除迅速派員前往現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)故障外，還應(yīng)將搶修方案和措施向管理處主任報(bào)告，管理處主任立即貼出緊急通告受影響的客戶并到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督搶修工作，搶修完畢，管理處主任還需通知受影響的客戶，并填寫重大事故報(bào)告表，向片區(qū)經(jīng)理匯報(bào)。中修兩天內(nèi)回音，憑票收費(fèi)，不索小費(fèi)，100%回訪住戶，征詢其對(duì)工程服務(wù)的意見。（流程圖如下） 客服務(wù)維修流程前臺(tái)管理人員在接受客戶電話或書面請(qǐng)示后，按照下列的流程處理，并記錄在案及存檔。（五） 、“廣地花園”工程設(shè)備的程序管理為了提高工作效率，縮短相應(yīng)的工作時(shí)間，我處將日常工作加以程序化，亦就是將每天必須進(jìn)行工作的順序，以制度，流程等形式加以固定和強(qiáng)化，使一線的人員工作目標(biāo)清晰，過程程序化，從而保證工程質(zhì)量，省掉許多不必要的運(yùn)作，降低成本。房屋及其設(shè)施1） 客戶報(bào)修或管理處員工在日常工作中檢查房屋設(shè)施的狀況，發(fā)現(xiàn)問題填寫《工程維修單》，由工程部統(tǒng)一維修。攝像機(jī)圖像清晰，焦距準(zhǔn)確、位置合理，云臺(tái)控制正常。消防系統(tǒng)對(duì)各類消防設(shè)備如消防水箱，性能達(dá)到消防規(guī)范要求，保證設(shè)備功能正常。平時(shí)檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無間斷及銹蝕。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)查明原因，立即處理解決，確保正常運(yùn)行。3） 每季度對(duì)照明柜，動(dòng)力柜內(nèi)的線路，銅排以及總開關(guān)的下樁頭，分開關(guān)的上樁頭等設(shè)施進(jìn)行檢查，確保無短路、拉弧、線路無過熱、無變色現(xiàn)象，熱繼電器等整定值正確無誤。（四） 、檢查與考核對(duì)容易產(chǎn)生重大事故的項(xiàng)目須進(jìn)行定期的檢查與考核，考核的指標(biāo)為設(shè)備完好率達(dá)95%，重點(diǎn)設(shè)備完好率100%，維修及時(shí)率100%，維修質(zhì)量返修率不高于1%，并且將維修記錄建檔在案照明及動(dòng)力系統(tǒng)1） 變壓器、高低壓開關(guān)上無浮塵，每年定期清灰二次，保持變配電房?jī)?nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。5） 按設(shè)備系統(tǒng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，設(shè)備編號(hào)與設(shè)備圖號(hào)相一致，并建立設(shè)備檔案。包括人員保障，資金保障，材料和備配件保障等供應(yīng)。3） 實(shí)行重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)管理：劃定重點(diǎn)設(shè)備，確定管理和維修方法，實(shí)行定人操作，維護(hù)保養(yǎng)、維修，優(yōu)先安排預(yù)防性檢修活動(dòng)。（三） 、各系統(tǒng)設(shè)備管理要求：1） 設(shè)備設(shè)施實(shí)行目標(biāo)管理，并在管理過程中實(shí)現(xiàn)計(jì)劃、檢查、總結(jié)與提高，設(shè)備管理要不斷對(duì)管理思想，管理方式，管理手段和管理流程進(jìn)行調(diào)整，注意新技術(shù)和新材料的應(yīng)用。4） 明確掌握機(jī)電設(shè)備的性能，發(fā)揮設(shè)備的最高效能。（二） 、日常工程管理方法：實(shí)施規(guī)范、科學(xué)的管理意念，做到規(guī)范操作、精心維護(hù)、認(rèn)真巡視、如實(shí)記錄、迅速處理、及時(shí)反饋、有效控制、確保安全，我司將根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)和使用要求，重點(diǎn)突出“預(yù)防為主，安全第一”的管理思想，采取運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)并重，工作計(jì)劃，技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理相結(jié)合的方式，建立完善的工程設(shè)備管理體系，在人員技術(shù)力量、物資材料、管理方案等方面作好充分的準(zhǔn)備，用專業(yè)化管理手段來組織和控制工程管理體系的有效運(yùn)行。③ 修復(fù)加裝停車場(chǎng)、廁所公共照明。9. 樓宇的防盜門對(duì)講系統(tǒng)長(zhǎng)期缺乏維修養(yǎng)護(hù),以致百分之九十的系統(tǒng)都不能正常使用.另：經(jīng)我司對(duì)廣地花園公共設(shè)施修復(fù)后現(xiàn)時(shí)情況：① 路燈已修復(fù)80%，尚余J區(qū)路燈，會(huì)所路燈，待查線路，靠塘西村及別墅圍墻路燈，北大門圍墻路燈等材料。⑥ J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。④ 2號(hào)橋裝飾柱損壞8個(gè)。② 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。7. 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測(cè)。3. 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換，而且小區(qū)水管網(wǎng)存在漏水現(xiàn)象，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時(shí)）需要檢查漏水點(diǎn)。（一）、現(xiàn)時(shí)小區(qū)基本情況但是廣地花園小區(qū)現(xiàn)時(shí)的設(shè)施損壞較嚴(yán)重，大部分已不能使用需要投入資金維修（附表）,現(xiàn)時(shí)小區(qū)公共設(shè)施問題如下：1. 現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴(yán)重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。三、 工程管理工程管理在物業(yè)管理中處于非常重要的地位，能否合理運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段修繕技術(shù)對(duì)小區(qū)建筑及其配套設(shè)備、設(shè)施、公共環(huán)境進(jìn)行精心的維護(hù)、修繕和管理，是工程管理重中之重，由于“廣地花園”配套的設(shè)備損壞 ，我司將根據(jù)此損壞情況組織工程部對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修繕，對(duì)不能修繕的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，再向公司及產(chǎn)權(quán)交易所匯報(bào)，并收集和整理有關(guān)小區(qū)管網(wǎng)布置及電路圖的資料。 有害垃圾——如各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐、藥劑及藥品。 清潔垃圾箱、煙灰盅及花槽外表面 清潔所有告示牌窗櫥及指示牌 清潔所有花盆及植物 清潔所有出口大門 清除所有手印及污漬，包括樓梯墻壁，防煙門 清潔所有扶手、欄桿及玻璃表面 清潔所有通風(fēng)窗口 打掃所有調(diào)風(fēng)口百葉及照明燈片1 拖擦地臺(tái)表面，包括花崗巖、大理石等1 抹凈積聚塵埃包括電燈箱、燈罩及風(fēng)口1 清潔所有樓梯、走廊及窗戶1 清洗所有燈飾每天2次每天4次每天4次每天2次每天2次每天4次每天2次每天4次每天1次每周1次每周2次每季1次每月2次每日1次每月2次（二）公共區(qū)域的