【正文】 三、 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)參數(shù)合格。其它設(shè)備故障處理規(guī)程（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。（3）接到報(bào)警后的處理方法①中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場，如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。（2）火災(zāi)報(bào)警程序①發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。②排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能恢復(fù)，應(yīng)備臨時(shí)排污泵。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。（6）如供電局對(duì)大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保大廈的正常工作。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（4） 般故障處理職責(zé)對(duì)于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。工程部主管接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報(bào)管理處主任。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。根據(jù)表計(jì)的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。（2）故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上，因故障引起重大停水、停電、?？照{(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)按授權(quán)可到的樓層，無卡人員則操作不了電梯。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。值班人員結(jié)合大廈自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。（7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。（5）對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)街市和操作技能。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)賬。 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。一、系統(tǒng)運(yùn)行及日常管理樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。接管驗(yàn)收前，管理處全部人員已到位。（3）接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)①接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往大廈的4名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。②派長駐施工現(xiàn)場管理人員，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的后期管理工作，完成現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（1） 前期人員安排及職責(zé)①成立前期物業(yè)管理處，主任聶長青，由物業(yè)管理公司副經(jīng)理擔(dān)任，30人，包括大廈拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事頂，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定、保持良好秩序，減少對(duì)其他單位的影響。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在“863”大廈全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)。在室內(nèi)兩次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。四、 其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)“863”大廈室外綠化、停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告發(fā)展商記錄備案。（2）接管驗(yàn)收不僅要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。其它交接（1） 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等（2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察點(diǎn)布景圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（6）弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)，（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫感、警鈴及手動(dòng)接鈕、防火卷簾門、廣播等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。（4）給予排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)。（2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電器設(shè)施；外墻面（包括各種涂料、裝飾及玻璃幕墻）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對(duì)待。三、 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期的物業(yè)管理竣工驗(yàn)收“863”大廈工程竣工并開始驗(yàn)收管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與開發(fā)商組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助、了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并作好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交管理方并報(bào)發(fā)展商。二、 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，物業(yè)管理公司將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作：對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商；參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組，分別參與大廈的供配電、電梯、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試、掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)記錄。物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！〔?15006000 棉大衣　套4100400 警棍　個(gè)450200 雨鞋（包括其它部門）　雙1030300 宿舍桌椅　套2150300 柜子　個(gè)1050500 熱水器　套2350700 9環(huán)境管理工具多功能擦地機(jī)GALAXY臺(tái)11100011000 專業(yè)型吸水機(jī)NUMATIN臺(tái)160006000 吸塵機(jī)NUMATIN臺(tái)1850850 各種垃圾桶塑膠、不銹鋼個(gè)50502500 物品配置工作車Camp?！€(gè)1300300 物料架　個(gè)1300300 工具箱包　個(gè)530150 文件柜個(gè) 215003000 值班工作桌、椅　套2200400 工作臺(tái)電池式012MM把1600600 油壓電鉆　把112001200 金屬磨輪式切割機(jī)　把112001200 手提砂輪機(jī)　把1600600 電焊機(jī) 60A把1800800 7維修班配置對(duì)講機(jī)金屬450MM把15050 手鋸150MM把13030 手鋸　套13030 平咀鉗XXXXX支51575 一字形起子8MM250MMX4MM支51050 一字形起子100MM450MM把18080 拉釘鉗把13030 管子鉗　把18080 六角起子　支15050 潤滑油加油槍　把2100200 鐵筆　把1100100 界刀150MM臺(tái)1150150 鐵片用剪刀　部1200200 4機(jī)修工具木鋤皮革打530150 鋁梯把2400800 鋁梯把25001000 電工全護(hù)裝打51050 護(hù)眼罩　套1M把23060 卷尺5M把23060 鋼尺1M把13030 水平尺電子數(shù)字式臺(tái)1200200 電源測(cè)試電筆　臺(tái)380240 電流鉗式500A臺(tái)1500500 電流鉗式　臺(tái)120002000 辦公小項(xiàng)物品　臺(tái)2250500 裝訂機(jī)　臺(tái)115001500 保險(xiǎn)箱　個(gè)110001000 管理處用紙張/信封/名片　臺(tái)120002000 復(fù)印機(jī)　 套　 套　 套 　 套3003600按300 元/月4節(jié)假日擺設(shè)1000元/次，一年4次3354020五固定資產(chǎn)折舊資產(chǎn)總額 89220 元,分60個(gè)月灘銷，1487元/月148717844六開辦費(fèi)攤銷總額10萬元,分60月灘銷166820016七不可預(yù)見費(fèi)（2%）以上六項(xiàng)總和的2%150818096八管理者酬金（10%）以上七項(xiàng)總和的10%　　九　　合計(jì)　　76914922988注：每月支出：76914 元，負(fù) 1914 元，無利潤，不上稅費(fèi)。M2125015000（2）器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標(biāo)識(shí)等設(shè)施的保養(yǎng)、更換2002400