【正文】 6000平方米200024000（5）拉圾清運(yùn)費(fèi)承包地方環(huán)衛(wèi),約1500元/月1500180003消殺費(fèi)（定期防治“四害”白蟻防治）消殺藥劑滴滴畏、滅蟻靈、樟腦丸、滅鼠藥。 “863”大廈管理處物質(zhì)裝備表序號(hào)類別品 名型 號(hào)單位數(shù)量單價(jià)金額（元）1管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅 3300900 文件柜套 2300600 對(duì)講機(jī) 215003000 電腦 3500015000 打印機(jī)　臺(tái)160006000 傳真機(jī)　年1500500 飲水機(jī)　臺(tái)1300300 數(shù)碼照相機(jī)　套3100300 電視　套115001500 2工程部用品萬(wàn)用電表2000A臺(tái)1600600 溫度計(jì)　支51050 卷尺600MM把13030 角尺300MM把13030 3安全設(shè)備高空工作安全帶280160 安全過濾口罩100CDN眼鏡式個(gè)1150150 手套綿布打51050 手套高壓套1800800 連輸工具軸流板式部1200200 手推車　把13030 活動(dòng)扳手150MM把23060 活動(dòng)扳手200MM把15050 活動(dòng)扳手300MM把15050 梅花板身336MM套1150150 夾具大力鉗（平口)把15050 虎鉗大號(hào)把10550 剪刀　把15050 大手錘8磅把15050 斧頭（消防隊(duì)用）（0、5MM16MM）套1100100 管子鉗200MM300MM把15050 管子鉗　把1120120 一字形起子X150MM6MM支51260 一字形起子X400MM10MM支23060 十字形起子100MM4MM支51050 十字形起子150MM6MM支51260 十字形起子250MM8MM支51575 十字形起子350MM5MM支23060 5電工電工具一字咀　套14040 十字咀　把13030 尖咀鉗　把430120 斜口鉗　把430120 剪線鉗　把15050 手鋸木工600MM把1100100 手錘電工把51050 手錘5KG把250100 泥水工專用工具　套1200200 6電動(dòng)工具手電鉆　 套　張1600600 工具柜　個(gè)2100200 8保安部用品值班電筒（充電式）套4100400 值班工作桌、椅　套1200200 雨具套　套1080800 對(duì)講機(jī)B部2400800 鋁梯2M把1280280 鋁梯3M把1680680 剪草機(jī)　臺(tái)138003800 噴霧器　臺(tái)280160 高枝剪　把1100100 園藝手剪刀　把250100 鐵鋤頭　把13030 斗車　架1400400 合計(jì)　　　　　　89220 備注：以上單價(jià)只作預(yù)算參考　測(cè)算說明一、預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及“863”大廈服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算（不包含能源及房屋設(shè)備維護(hù)基金）；二、參照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)之相近辦公樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及本市的有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)測(cè)算；三、投入人民幣10萬(wàn)作為開辦費(fèi)，在管理費(fèi)中分60個(gè)月攤銷；物資裝備費(fèi)用及固定資產(chǎn)投入人民幣 萬(wàn)元由大化仁盛物業(yè)管理公司投入，在管理費(fèi)用分60個(gè)月攤銷；四、管理處收取的管理費(fèi)用僅用于上述管理成本項(xiàng)目；特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；五、“863”大廈在第一年處于設(shè)備、設(shè)施維保期，預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少，以上測(cè)算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn)，正常年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實(shí)際情況及服務(wù)要求進(jìn)行調(diào)整；六、本預(yù)算未涉及項(xiàng)目由雙方協(xié)議商定。 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容：施工期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理其他前期準(zhǔn)備工作前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、 施工期物業(yè)管理工作盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄；設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后物業(yè)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)；對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時(shí)與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告，提交發(fā)展商備案處理。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后設(shè)施設(shè)備的操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時(shí)進(jìn)行。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按住戶進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容進(jìn)行全面的外表及功能檢查?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目（1）土建工程：包括各屋面排水坡度、伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。（3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。 （3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收 合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。（3） 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）‘同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證大廈啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理體處應(yīng)該予以全部配合。消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全?？蛻羧孢M(jìn)駐準(zhǔn)備在“863”大廈客戶全面進(jìn)駐之前，物業(yè)管理公司將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。五、 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃，管理處的員工將逐步到位。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并安排調(diào)查摸底，制定、修改出具體的“863”大廈《物業(yè)管理方案》。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部主管為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設(shè)備調(diào)試觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編織設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導(dǎo)書等。②現(xiàn)階段物業(yè)管理公司已適時(shí)派出由經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員參與按管驗(yàn)收，擬訂大廈《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。工作進(jìn)度根據(jù)“863”大廈實(shí)際情況和行業(yè)慣例，在入住的同時(shí)簽定《物業(yè)管理委托合同》，以便更好的開展管理服務(wù)工作。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運(yùn)行安全。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。（6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。（8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。（2）建立大廈用水、供水管理制度。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是大廈必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。另外可利用電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開放運(yùn)行，可自由乘坐。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時(shí)末裝設(shè)）。二、 系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。除上述事故外，其它為一般故障。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部主管。最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運(yùn)行狀態(tài)。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。（3）重大事故處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。（3）停水設(shè)備故障一般處理程序①給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。發(fā)生火火警處理規(guī)程（1）大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。②用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物資、報(bào)警人的姓名和身份。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。③管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮。（2） 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常駐運(yùn)行使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備