【正文】 模式、管理目標(biāo)指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長運(yùn)承擔(dān)（1）真誠合作體現(xiàn)物業(yè)管理公司尊重客戶、依法經(jīng)營的風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意用時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，真誠為大廈客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。（3）管理運(yùn)作上，嚴(yán)格按ISO9000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。B、房屋管理方面：將物業(yè)劃分區(qū)域，責(zé)任到人，辦公樓按標(biāo)準(zhǔn)配備管理人員，明確崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)。以專業(yè)綠化隊(duì)伍為核心，選聘具有專業(yè)水平的人員對(duì)區(qū)域的綠化進(jìn)行科學(xué)、有效的管理與養(yǎng)護(hù)；管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。② 設(shè)立值班主任制由管理處主任和部門主管輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每周例會(huì)和第天工作早會(huì)，一般問題不過夜。在大廈管理處，我們將通過三個(gè)方面建成立激勵(lì)機(jī)制。B、 管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。在正式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員配合的管理隊(duì)伍。工程師1人大專以上，中級(jí)以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作，懂專業(yè)英語術(shù)語。合計(jì)31人注：各崗位配置在運(yùn)作中根據(jù)實(shí)情況進(jìn)行逐步調(diào)整，直至最佳狀態(tài)。培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。短期限研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流。倡導(dǎo)導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出明確的規(guī)定，并能過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)節(jié)器和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。當(dāng)出現(xiàn)違反及影響他人的情況（如逾期不繳納管理費(fèi)及違章改變物業(yè)用途等違反管理?xiàng)l例的事項(xiàng)），也賦予物業(yè)管理者權(quán)力及方法去禁制此類現(xiàn)象。檔案資料的建立與分類（1） 物業(yè)檔案資料建立①采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集、儲(chǔ)存資料。（3） 明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。月，每月合計(jì)人民幣（5元）(不包含能源費(fèi)和房屋設(shè)備維修基金),物業(yè)管理公司采用綜合管理服務(wù)費(fèi)包干制。物業(yè)管理公司要有豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，能自行組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)及大中修改造，減少外包項(xiàng)目，有效降低設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。人1500180004財(cái)務(wù)1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月年2733328005消防安全及安全管理　　?。?）消防設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù)、管道、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的保養(yǎng)，按 1元/年 2300600 對(duì)講機(jī)　年1500500 飲水機(jī)眼鏡式個(gè)1150150 手套綿布打51050 手套大號(hào)把10550 剪刀　把15050 大手錘8磅把15050 斧頭（消防隊(duì)用）300MM把15050 管子鉗6MM支51260 一字形起子10MM支23060 十字形起子100MM支51575 十字形起子350MM木工600MM把1100100 手錘電工把51050 手錘5KG把250100 泥水工專用工具　套1200200 6電動(dòng)工具手電鉆B部2400800 鋁梯2M把1280280 鋁梯3M把1680680 剪草機(jī)　臺(tái)138003800 噴霧器　臺(tái)280160 高枝剪　把1100100 園藝手剪刀　把250100 鐵鋤頭　把13030 斗車　架1400400 合計(jì)　　　　　　89220 備注：以上單價(jià)只作預(yù)算參考　測算說明一、預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及“863”大廈服務(wù)項(xiàng)目測算（不包含能源及房屋設(shè)備維護(hù)基金）；二、參照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)之相近辦公樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及本市的有關(guān)規(guī)定、市場價(jià)測算；三、投入人民幣10萬作為開辦費(fèi)，在管理費(fèi)中分60個(gè)月攤銷；物資裝備費(fèi)用及固定資產(chǎn)投入人民幣 萬元由大化仁盛物業(yè)管理公司投入，在管理費(fèi)用分60個(gè)月攤銷；四、管理處收取的管理費(fèi)用僅用于上述管理成本項(xiàng)目；特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；五、“863”大廈在第一年處于設(shè)備、設(shè)施維保期，預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少，以上測算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn)，正常年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實(shí)際情況及服務(wù)要求進(jìn)行調(diào)整；六、本預(yù)算未涉及項(xiàng)目由雙方協(xié)議商定。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按住戶進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容進(jìn)行全面的外表及功能檢查。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證大廈啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)?？蛻羧孢M(jìn)駐準(zhǔn)備在“863”大廈客戶全面進(jìn)駐之前，物業(yè)管理公司將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。②現(xiàn)階段物業(yè)管理公司已適時(shí)派出由經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員參與按管驗(yàn)收，擬訂大廈《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運(yùn)行安全。（6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是大廈必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。除上述事故外，其它為一般故障。（3）重大事故處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。發(fā)生火火警處理規(guī)程（1）大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2） 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常駐運(yùn)行使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。（3）停水設(shè)備故障一般處理程序①給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運(yùn)行狀態(tài)。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時(shí)末裝設(shè)）。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。（2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并安排調(diào)查摸底，制定、修改出具體的“863”大廈《物業(yè)管理方案》。消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。（3） 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）‘同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后設(shè)施設(shè)備的操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書?！?600600 工具柜　套14040 十字咀6MM支51260 十字形起子250MMX　把13030 活動(dòng)扳手150MM把23060 活動(dòng)扳手200MM把15050 活動(dòng)扳手300MM把15050 梅花板身336MM套1150150 夾具大力鉗（平口)把15050 虎鉗600MM把13030 角尺300MM把13030 3安全設(shè)備高空工作安全帶　套3100300 電視　套115001500 2工程部用品萬用電表 3500015000 打印機(jī) “863”大廈管理處物質(zhì)裝備表序號(hào)類別品 名型 號(hào)單位數(shù)量單價(jià)金額（元）1管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅人104001248008清潔員5人，工資標(biāo)準(zhǔn)650元/月同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)物業(yè)管理預(yù)算。（7） 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種題資料。各部門作業(yè)規(guī)程清單類別編號(hào)規(guī)程名稱編號(hào)規(guī)程名稱公共事務(wù)　管理處內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　員工績效考評(píng)作業(yè)規(guī)程　業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　管理處員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　小件物品寄存與保管作業(yè)規(guī)程　管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　值班與交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行管理作業(yè)規(guī)程　住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施作業(yè)規(guī)程　住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　有償便民服務(wù)作業(yè)規(guī)程　回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　文體設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與業(yè)主委員會(huì)溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程　樓宇巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與開發(fā)公司溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程保潔事務(wù)　清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　地面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　室外公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　墻面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　室內(nèi)公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　地毯清潔與保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　垃圾收集與處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　玻璃、燈具、不銹鋼作業(yè)規(guī)程　衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)程　清潔劑使用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　住戶有償服務(wù)作業(yè)規(guī)程　清潔設(shè)備操作與日常保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　游泳池水的消毒和凈化處理作業(yè)規(guī)程財(cái)務(wù)事務(wù)　工資、獎(jiǎng)金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　工資標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　固定資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　員工工資與福利管理作業(yè)規(guī)程　低值易耗品管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　支票、收據(jù)、發(fā)票、裝修施工人員管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　安全預(yù)案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　封閉小區(qū)物品人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　消防疏散、救援、人事員工績效考評(píng)實(shí)施規(guī)程　秩序維護(hù)部員工培訓(xùn)實(shí)施規(guī)程　財(cái)務(wù)部員工績效考評(píng)規(guī)程　工程部員工績效考評(píng)規(guī)程　財(cái)務(wù)部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　公共事務(wù)部員工績效考評(píng)規(guī)程　　三、物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運(yùn)作流程重要資料的接收必須指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。 （2）結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，提煉形成“863”大廈物業(yè)管理規(guī)章制度體系