【正文】 管理合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等二、 工作計劃 物業(yè)管理管理公司根據(jù)工作進(jìn)度安排，分別制定前期籌備、入駐接管工作計劃，并依照物業(yè)管理方案的設(shè)計，制定大廈正常運(yùn)作期的工作計劃。 前期籌備工作計劃前 期 介 入 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注1擬定物業(yè)管理方案針對“863”大廈特點(diǎn)制定2擬定財務(wù)核算針對“863”大廈特點(diǎn)制定3簽定《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主（科技局）商定4組建“863”大廈管理處確定物業(yè)管理辦公場所簽《合同》之日起辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)完善管理處辦公設(shè)備5前期籌備及前期物業(yè)管理施工欺有、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)參與設(shè)備運(yùn)行，熟悉各類設(shè)備設(shè)施，提供專業(yè)意見制定接管計劃收集各類工程資料擬定交方案接物業(yè)管理供應(yīng)商評審、確定6導(dǎo)入物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式導(dǎo)入物業(yè)管理理念成立管理處之日起導(dǎo)入各項(xiàng)規(guī)章制度7物業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收，接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度移交資料問題備忘接管驗(yàn)收工作計劃接 管 驗(yàn) 收 及 入 住 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注1接管理驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和疫備資料的接收、建檔2005年1月大廈設(shè)施設(shè)備的交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行問題備忘檔神機(jī)妙算的建立、分類、管理清潔開荒2入住二次裝修管理完善入住、計劃2005年2月模擬實(shí)操備齊入住資料入伙儀式及辦理入住手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3首次征詢租戶意見征求大廈合理化建議2005年3月上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果、改進(jìn)物業(yè)管理方案4建成立完善的標(biāo)識制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識2005年2月制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識正常運(yùn)作期工作計劃正 常 運(yùn) 作 期 限 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注1員工培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、思想品德和業(yè)務(wù)技能2005年2月2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動有償服務(wù)、無償服務(wù)項(xiàng)目及便民措施2005年2月3物業(yè)管理報告向開發(fā)商詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況每每季度1次4財務(wù)分析報告如實(shí)向開發(fā)商反映物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系并定期內(nèi)部評審，運(yùn)作1年后認(rèn)證單位評審認(rèn)證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計劃流程圖（續(xù)表）三、 物資裝備計劃物 質(zhì) 裝 備 計 劃 表序號物質(zhì)裝備項(xiàng) 目內(nèi) 容 描 述1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)辦公室工作操作間倉庫員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見后附表3維修工具見后附表4安防設(shè)備消防設(shè)備見后附表5員工宿舍用品見后附表管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。管理處主任需項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任，前期介入期間已經(jīng)委派公司管理、技術(shù)骨干工作人員赴現(xiàn)場配合。在正式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員配合的管理隊伍。 管理處人員配置管理處擬配置各類人員31人，具體如下表：管理處主任1人工程部4人主管1人（兼工程師）技工3人物業(yè)部22人主管1人綠化2人保潔5人保安10人車管3人綜合部2人主管1人（服務(wù)中心主管兼）財務(wù)1人文秘1人服務(wù)中心2人主管1人（兼綜合部主管）助理1人文員（助理兼）各部門人員素質(zhì)要求部門編制崗 位素 質(zhì) 要 求管理處1人主任1人大專以上，5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力；熟悉法律、法規(guī)及行業(yè)市場?？蛻舴?wù)中心2人主管1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)助理1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。綜合部2人（其余崗位主管兼）主管1人大專以上，5年行政管理經(jīng)驗(yàn)，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，電腦熟練，有寫作功底，良好的服務(wù)意識。財務(wù)1人大專，有會計上崗證， 3年以上財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練使用電算化操作，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。文秘1人大專，1年以上經(jīng)驗(yàn)，電腦熟練為務(wù)能力強(qiáng)。后勤1人大專以上，2年采購工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務(wù)以力強(qiáng)。工程部4人（工程師主管兼）主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、決策能力。工程師1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作，懂專業(yè)英語術(shù)語。運(yùn)行班1人中技，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，熟悉ISO9000體系。維修班2人中技，3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。物業(yè)部21人主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、決策、公關(guān)能力強(qiáng)，有良好的服務(wù)意識。熟悉ISO9000質(zhì)量管理體系、并持內(nèi)審員證。安全、車輛管理13人高中，2030歲，,體重5570公斤,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,，退伍軍人優(yōu)先。保潔員5人中學(xué)，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，有良好品德和服務(wù)意識，身體健康，能吃苦耐勞。綠化員2人中學(xué)，35歲以下，有園藝場或?qū)I(yè)工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，身體健康，能吃苦耐勞。合計31人注：各崗位配置在運(yùn)作中根據(jù)實(shí)情況進(jìn)行逐步調(diào)整，直至最佳狀態(tài)。二、管理人員培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源一開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持竟?fàn)幜Φ闹匾侄?。管理處大多?shù)管理障礙，可以通過培訓(xùn)加以改善。基礎(chǔ)員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以能過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級重要環(huán)節(jié)。公司要高度重視員工的培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密和員工培訓(xùn)、考核。培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系圖培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計劃6 1 2培訓(xùn)績效評估組織實(shí)施培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓(xùn)原則，堅持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到壤訓(xùn)效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；③通過培訓(xùn)制度和支作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開發(fā)和教職工材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題；⑤加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。培訓(xùn)內(nèi)容（1）、觀念培訓(xùn)（針對全體人員）服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及公司的企業(yè)文化。（2）、管理培訓(xùn)（針對各級骨干）員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。（3）、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。（4） 基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。年度培訓(xùn)計劃物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓(xùn)分務(wù)兩個階段，第一階段入伙前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入住后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合為務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。管理處對員工培訓(xùn)年度課時要求：人均受訓(xùn)130課時以上，保安員受訓(xùn)260課時以上。管理處年度培訓(xùn)計劃培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4管理制度及行為規(guī)范新員工授課4崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業(yè)管理法律法規(guī)新員工授課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄相、VCD3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9000質(zhì)量管理體系全體員工外培、講課10物業(yè)管理概論全體員工授課30管理費(fèi)收支概算管理人員研討3成本控制全體員工講座4房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4計算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理全體員工授課8應(yīng)急事件處理全體員工授課10給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20電梯運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20房屋維修管理相關(guān)人員授課6保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10消防設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)人員授課20資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位資質(zhì)培訓(xùn)（取得證書）管理人員外送培訓(xùn) 培訓(xùn)方式入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)、參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等。短期限研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流。激勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。內(nèi)部崗位培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)培訓(xùn)方式培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評估。二、 管理人員的管理嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管理好人，其次才能管理事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)涫紫纫吹?。倡?dǎo)導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出明確的規(guī)定，并能過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)節(jié)器和主動投入的工作態(tài)度。注重員培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。同時要求管理處主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)息息的接班人，這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊實(shí)力，也提高了自己。堅持物定管理骨干自行培養(yǎng)為主，對外招聘為輔，按比例7:3的原則運(yùn)作提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤其重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工的全體參與，因而在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評，實(shí)行員工隊伍每年10%換崗，首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要便廣大員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工的積極性，形成團(tuán)隊力量。堅持定期限懲詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建意，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作的不足，這樣公司才能凝聚一批熱愛