【正文】 　76914922988注：每月支出：76914 元，負(fù) 1914 元，無利潤，不上稅費(fèi)。月年審按2000 元/臺人3600432007保安/車管13人，工資標(biāo)準(zhǔn)800元/月人6000720003助理1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中末列項(xiàng)目堅決控制或從簡。通過精確的計算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降底物運(yùn)行公其能源費(fèi)用，減少大廈的運(yùn)行開支。業(yè)管理公司的重要特征之一廉潔是有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖：發(fā)展商提供的資料的資料物業(yè)管理公司建立的資料文檔租戶提供的資料大廈管理處檔案管理其它途徑收集的資料借閱方件張貼文件作廢文件復(fù)印文件管理成本的測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及擁金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)開發(fā)商（科技局）“836”大廈物業(yè)管理（合同??？意向！？）提供的有關(guān)資料，本物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)務(wù)費(fèi)為人民幣5元/平方米（6） 綜合部主管負(fù)責(zé)審批檔案的保存數(shù)量保存期限以及是否有產(chǎn)和作廢。（2） 檔案資料則綜合部統(tǒng)一管理。④ 所有的檔案資料采用“雙檔”（電腦檔案、文本檔案）管理。針對“863”大廈情況，擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對大廈物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和管理?！?63”大廈的《管理規(guī)章制度》（1）建立一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，并引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷的完善和補(bǔ)充，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依?！队脩艄s》《業(yè)主公約》是一份用戶簽署的有法律依據(jù)的文件，訂明租戶所應(yīng)負(fù)的責(zé)任及所享受的權(quán)利，并制定了應(yīng)遵守的管理規(guī)章及條例。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要便廣大員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工的積極性，形成團(tuán)隊(duì)力量。有效管理的關(guān)鍵在于員工的全體參與，因而在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。同時要求管理處主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)息息的接班人，這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，也提高了自己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)涫紫纫吹?。二?管理人員的管理嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進(jìn)。管理處年度培訓(xùn)計劃培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4管理制度及行為規(guī)范新員工授課4崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業(yè)管理法律法規(guī)新員工授課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄相、VCD3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9000質(zhì)量管理體系全體員工外培、講課10物業(yè)管理概論全體員工授課30管理費(fèi)收支概算管理人員研討3成本控制全體員工講座4房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4計算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理全體員工授課8應(yīng)急事件處理全體員工授課10給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20電梯運(yùn)行、保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20房屋維修管理相關(guān)人員授課6保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10消防設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)人員授課20資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位資質(zhì)培訓(xùn)（取得證書）管理人員外送培訓(xùn) 培訓(xùn)方式入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)、參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等。（3）、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。基礎(chǔ)員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以能過培訓(xùn)得到解決。綠化員2人中學(xué)，35歲以下，有園藝場或?qū)I(yè)工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，身體健康，能吃苦耐勞。物業(yè)部21人主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、決策、公關(guān)能力強(qiáng)，有良好的服務(wù)意識。工程部4人（工程師主管兼）主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、決策能力。綜合部2人（其余崗位主管兼）主管1人大專以上，5年行政管理經(jīng)驗(yàn)，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，電腦熟練，有寫作功底，良好的服務(wù)意識。管理處主任需項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任，前期介入期間已經(jīng)委派公司管理、技術(shù)骨干工作人員赴現(xiàn)場配合。E、 高度重視年度租戶意見懲詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。③ 監(jiān)督機(jī)制A、 制定管理處廉潔自律基本要求。B、量化目標(biāo)激勵 實(shí)行量化目標(biāo)管理和目標(biāo)管理是公司推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。② 激勵機(jī)制物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵機(jī)制。③堅持每半年組織一次租戶座談會，廣泛了解租戶對物業(yè)管理服務(wù)臺的意見和建議，同時要強(qiáng)化服務(wù)臺系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足租戶的要求。B、內(nèi)部運(yùn)作流程大華仁盛物業(yè)管理公司 述職 授權(quán)客戶服務(wù)中心（24小時）服務(wù)需求建議業(yè)主客戶“863”大廈管理處、 考核 考核 意見、投訴 信息指令 信息 指揮 指令 反饋 協(xié)調(diào)部門主管及作業(yè)層 反饋、回訪 反饋① 客戶服務(wù)中心24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)節(jié)器工作，處理日常事務(wù)和緊急事項(xiàng)。⑥管理處實(shí)行值班主任制，由各部門主管輪值，行政總值24小時不離開大廈，授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)臺質(zhì)量。③管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下管理處目標(biāo)責(zé)任制。（2）自接管之日起，第一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。因此，對整體物業(yè)實(shí)施環(huán)境綠色計劃，從室內(nèi)外及周邊綠化、排污排水，垃圾處理、噪音處理、自然景觀的營造是環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)，具體構(gòu)思：設(shè)立專人對環(huán)境進(jìn)行管理，除開展正常的環(huán)境清潔、美化工作外，配合政府環(huán)保部門對大廈噪音、水源、空氣等環(huán)境要素進(jìn)行監(jiān)察、管理，及時反饋大廈業(yè)主及租戶對環(huán)境工作的意見與建議；C、治安保衛(wèi)方面：在管理上按高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)；建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制；半年末尾淘汰制等有效措施。以保證設(shè)備設(shè)施的正常發(fā)揮其功能，并延長使用期限。從而指導(dǎo)各管理人員全面細(xì)致地觀察設(shè)備運(yùn)行、提高維修保養(yǎng)質(zhì)量。使其成為名符其實(shí)的物業(yè)管理專業(yè)公司；增加社會知名度，為公司拓展業(yè)務(wù)、發(fā)展壯大奠定基礎(chǔ)。有階段計劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。物業(yè)管理公司在前期介入期間已全面參與了設(shè)備的安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備的特性，掌握了運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)（？）、通訊網(wǎng)絡(luò)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。二、 工作重點(diǎn) 全方位整體經(jīng)營大廈集科研、辦公于一體，要滿足客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司要保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、餐飲服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)等?？蛻舴治龃髲B客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、顧客等，這些客戶主要是政府行政人員、民營企業(yè)家、科研人員、白領(lǐng)一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識較強(qiáng)，對物業(yè)管理服務(wù)臺需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所不同?？偨ㄖ娣e15000平方米，樓高9層，一層設(shè)有展廳、會議廳，樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn)，配套設(shè)施完善。整座大廈建筑形象充滿現(xiàn)代氣息、壯觀。服務(wù)要求大廈物業(yè)管理的總體要求是：（1） 創(chuàng)造高效、有序、嚴(yán)肅、尊貴、舒適的科研辦公環(huán)境；（2） 整體設(shè)備運(yùn)行可靠，物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良：（3） 提供商務(wù)、會務(wù)、信息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足大廈客戶的需求。項(xiàng)目定位大廈的整體定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、便利。高效——塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的氣氛。便利——提供方便快捷的客戶服務(wù)平臺。樓宇設(shè)備管理大廈設(shè)備先進(jìn)，自動化程度高，使用功能多樣化，要求24小時全天候保障設(shè)備萬無一失，這對物業(yè)管理公司管理的技術(shù)實(shí)力是重大的考驗(yàn)。（3）長運(yùn)承擔(dān) 注重合作的即效性，亦更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。（2）大華仁盛物業(yè)管理有限公司“863”大廈管理處根據(jù)大廈的工作性質(zhì)，在管理上要予以高度重視，聘請品行和技術(shù)兼優(yōu)的人員擔(dān)任管理工作，并要賦予管理處較大自主權(quán)，使其圓滿地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)，充分展示本物業(yè)管理公司良好的企業(yè)形象及管理水平。其中巡視維護(hù)、維修保養(yǎng)工作量化，具體做法是編制出巡視維護(hù)表，維修保養(yǎng)表，將每項(xiàng)工作分解成若干小項(xiàng)，工作完成情況用百分制進(jìn)行考核，完成規(guī)定工作量記滿分，工資獎金對應(yīng)于工作量完成情況?！邦A(yù)防為主”貫穿設(shè)備管理全過程，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。以百分制對應(yīng)工資總額，每月底由部門負(fù)責(zé)人打分、主任審核、經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。D、環(huán)境文化方面：生態(tài)環(huán)境是二十一世紀(jì)人類關(guān)注的主題，綠色辦公環(huán)境是業(yè)主建設(shè)大廈的理念。管理目標(biāo)承諾（1）接管之日起，兩年內(nèi)達(dá)到省級、三年內(nèi)達(dá)到國家級城市優(yōu)秀示范大廈要求，樹立大廈品牌形象。②管理處作為專門機(jī)構(gòu)，財務(wù)相對獨(dú)立，在物業(yè)管理公司的授權(quán)下，履行《“863”大廈物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。⑤管理處突出以服務(wù)臺客戶為中心，建立以客戶服務(wù)為重點(diǎn)的組織流程。③ 重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保大廈的社會形象和經(jīng)濟(jì)效益。②管理處每季度向開發(fā)商（科技局）作正式匯報，提交管理報告，并公布管理處物業(yè)管理費(fèi)的收支情況，征詢各方面的意見和建議。這種管理機(jī)制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理、共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。實(shí)行管理處各級崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)全的優(yōu)良素質(zhì)和活力。D、 重視租戶意見懲詢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時跟蹤解決。 前期籌備工作計劃前 期 介 入 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注1擬定物業(yè)管理方案針對“863”大廈特點(diǎn)制定2擬定財務(wù)核算針對“863”大廈特點(diǎn)制定3簽定《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主（科技局）商定4組建“863”大廈管理處確定物業(yè)管理辦公場所簽《合同》之日起辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)完善管理處辦公設(shè)備5前期籌備及前期物業(yè)管理施工欺有、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)參與設(shè)備運(yùn)行，熟悉各類設(shè)備設(shè)施，提供專業(yè)意見制定接管計劃收集各類工程資料擬定交方案接物業(yè)管理供應(yīng)商評審、確定6導(dǎo)入物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式導(dǎo)入物業(yè)管理理念成立管理處之日起導(dǎo)入各項(xiàng)規(guī)章制度7物業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收，接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度移交資料問題備忘接管驗(yàn)收工作計劃接 管 驗(yàn) 收 及 入 住 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注1接管理驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和疫備資料的接收、建檔2005年1月大廈設(shè)施設(shè)備的交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行問題備忘檔神機(jī)妙算的建立、分類、管理清潔開荒2入住二次裝修管理完善入住、計劃2005年2月模擬實(shí)操備齊入住資料入伙儀式及辦理入住手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3首次征詢租戶意見征求大廈合理化建議2005年3月上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果、改進(jìn)物業(yè)管理方案4建成立完善的標(biāo)識制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識2005年2月制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公