【正文】 計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。管理處內(nèi)部的量化目標管理是將目標分解成各部、班組分項目標，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔(dān)大家挑，人人肩上有指標”，共同參與管理，推動總體目標的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤。財務(wù)1人大專，有會計上崗證， 3年以上財務(wù)管理經(jīng)驗，熟練使用電算化操作，業(yè)務(wù)能力強。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級重要環(huán)節(jié)。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。堅持定期限懲詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建意，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作的不足，這樣公司才能凝聚一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，取于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為公司發(fā)展做出較大貢獻。各部門作業(yè)規(guī)程清單類別編號規(guī)程名稱編號規(guī)程名稱公共事務(wù)　管理處內(nèi)部管理標準作業(yè)規(guī)程　空置房管理標準作業(yè)規(guī)程　員工績效考評作業(yè)規(guī)程　業(yè)主檔案管理標準作業(yè)規(guī)程　管理處員工培訓(xùn)標準作業(yè)規(guī)程　小件物品寄存與保管作業(yè)規(guī)程　管理處員工服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程　值班與交接班管理標準作業(yè)規(guī)程　入住管理標準作業(yè)規(guī)程　住戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程　裝修管理標準作業(yè)規(guī)程　房屋完損等級評定標準作業(yè)規(guī)程　報修管理標準作業(yè)規(guī)程　宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行管理作業(yè)規(guī)程　住戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程　社區(qū)文體活動組織實施作業(yè)規(guī)程　住戶求助服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程　有償便民服務(wù)作業(yè)規(guī)程　回訪管理標準作業(yè)規(guī)程　文體設(shè)施管理標準作業(yè)規(guī)程　鑰匙委托管理標準作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與業(yè)主委員會溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程　樓宇巡查管理標準作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與開發(fā)公司溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程保潔事務(wù)　清潔工作質(zhì)量檢查標準作業(yè)規(guī)程　地面清潔標準作業(yè)規(guī)程　室外公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　墻面清潔標準作業(yè)規(guī)程　室內(nèi)公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　地毯清潔與保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　垃圾收集與處理標準作業(yè)規(guī)程　玻璃、燈具、不銹鋼作業(yè)規(guī)程　衛(wèi)生消殺管理標準作業(yè)規(guī)程　特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)程　清潔劑使用標準作業(yè)規(guī)程　住戶有償服務(wù)作業(yè)規(guī)程　清潔設(shè)備操作與日常保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　游泳池水的消毒和凈化處理作業(yè)規(guī)程財務(wù)事務(wù)　工資、獎金發(fā)放標準作業(yè)規(guī)程　會計核算標準作業(yè)規(guī)程　工資標準管理標準作業(yè)規(guī)程　費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程　現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程　固定資產(chǎn)管理標準作業(yè)規(guī)程　員工工資與福利管理作業(yè)規(guī)程　低值易耗品管理標準作業(yè)規(guī)程　銀行存款管理標準作業(yè)規(guī)程　支票、收據(jù)、發(fā)票、裝修施工人員管理標準作業(yè)規(guī)程　安全預(yù)案編制標準作業(yè)規(guī)程　封閉小區(qū)物品人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程　消防疏散、救援、人事員工績效考評實施規(guī)程　秩序維護部員工培訓(xùn)實施規(guī)程　財務(wù)部員工績效考評規(guī)程　工程部員工績效考評規(guī)程　財務(wù)部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)部員工培訓(xùn)實施標準作業(yè)規(guī)程　公共事務(wù)部員工績效考評規(guī)程　　三、物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運作流程重要資料的接收必須指定負責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。實行成本控制的前提是專業(yè)物業(yè)管理預(yù)算。人104001248008清潔員5人，工資標準650元/月 3500015000 打印機600MM把13030 角尺300MM把13030 3安全設(shè)備高空工作安全帶　套14040 十字咀在進行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制今后設(shè)施設(shè)備的操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。（3） 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等接管驗收注意事項（1）接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等）‘同時要盡量統(tǒng)一驗收 標準，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并安排調(diào)查摸底，制定、修改出具體的“863”大廈《物業(yè)管理方案》。（2）建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運行狀態(tài)。（3）停水設(shè)備故障一般處理程序①給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。（2） 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常駐運行使用時，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。除上述事故外，其它為一般故障。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當(dāng)發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運行安全。客戶全面進駐準備在“863”大廈客戶全面進駐之前，物業(yè)管理公司將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。B部2400800 鋁梯2M把1280280 鋁梯3M把1680680 剪草機　臺138003800 噴霧器　臺280160 高枝剪　把1100100 園藝手剪刀　把250100 鐵鋤頭　把13030 斗車　架1400400 合計　　　　　　89220 備注：以上單價只作預(yù)算參考　測算說明一、預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費費用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及“863”大廈服務(wù)項目測算（不包含能源及房屋設(shè)備維護基金）；二、參照物業(yè)管理標準之相近辦公樓費用標準及本市的有關(guān)規(guī)定、市場價測算；三、投入人民幣10萬作為開辦費，在管理費中分60個月攤銷；物資裝備費用及固定資產(chǎn)投入人民幣 萬元由大化仁盛物業(yè)管理公司投入，在管理費用分60個月攤銷；四、管理處收取的管理費用僅用于上述管理成本項目；特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費標準》；五、“863”大廈在第一年處于設(shè)備、設(shè)施維保期，預(yù)計設(shè)備保養(yǎng)費可比正常期有所減少，以上測算均以第一年度的開支為標準，正常年度的管理費標準可根據(jù)實際情況及服務(wù)要求進行調(diào)整；六、本預(yù)算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。支51575 十字形起子350MM6MM支51260 一字形起子大號把10550 剪刀　把15050 大手錘8磅把15050 斧頭（消防隊用） 2300600 對講機人1500180004財務(wù)1人，工資標準1500元/月月，每月合計人民幣（5元）(不包含能源費和房屋設(shè)備維修基金),物業(yè)管理公司采用綜合管理服務(wù)費包干制。檔案資料的建立與分類（1） 物業(yè)檔案資料建立①采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段收集、儲存資料。堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。短期限研修，專職進修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流。合計31人注：各崗位配置在運作中根據(jù)實情況進行逐步調(diào)整，直至最佳狀態(tài)。在正式接管后，形成以主任目標管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員配合的管理隊伍。在大廈管理處，我們將通過三個方面建成立激勵機制。管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。B、房屋管理方面：將物業(yè)劃分區(qū)域，責(zé)任到人，辦公樓按標準配備管理人員，明確崗位職責(zé)、工作標準。三、 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長運承擔(dān)（1）真誠合作體現(xiàn)物業(yè)管理公司尊重客戶、依法經(jīng)營的風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽，注意用時溝通和協(xié)調(diào)，真誠為大廈客戶提供高水準專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值。這樣就對物業(yè)管理服務(wù)工作提出了更高的要求。必須實施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)是其基本要求。（2）專業(yè)保障 展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，實施ISO9000質(zhì)量管理體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系，組織專業(yè)力量、體現(xiàn)專業(yè)水準、保障專業(yè)效果。考核內(nèi)容分為配套設(shè)施（房屋本體、供電、給排水、玻璃門窗、消防器材等）的完好率、清潔綠化、應(yīng)知（物業(yè)內(nèi)業(yè)主及住戶的分布、詳細資料）應(yīng)會（專業(yè)技能）、水電表抄表的及時準確率、管理費的收繳率、服務(wù)禮儀（溝通）、投訴、質(zhì)量記錄、住戶報修處理及時率以及服從管理10項指標。④組織機構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。A、事業(yè)激勵 用大華仁盛物業(yè)管理公司確立的創(chuàng)建白云區(qū)物業(yè)管理品牌企業(yè)發(fā)展目標感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)末來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。 管理處人員配置管理處擬配置各類人員31人，具體如下表：管理處主任1人工程部4人主管1人（兼工程師）技工3人物業(yè)部22人主管1人綠化2人保潔5人保安10人車管3人綜合部2人主管1人（服務(wù)中心主管兼）財務(wù)1人文秘1人服務(wù)中心2人主管1人（兼綜合部主管）助理1人文員（助理兼）各部門人員素質(zhì)要求部門編制崗 位素 質(zhì) 要 求管理處1人主任1人大專以上，5年從業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證有較強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力；熟悉法律、法規(guī)及行業(yè)市場。二、管理人員培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源一開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持竟爭力的重要手段。激勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗，首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。②收集到的資歷料進行細分，分類標準嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈標準及有關(guān)考評驗收 工作的通知》發(fā)布后的新標準執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識物業(yè)管理公司要將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財務(wù)運作的控制原則，通過精確預(yù)算、嚴格執(zhí)行杜絕浪費，力爭使業(yè)主每一分錢都物有所值，以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。人1500180005文秘1人，工資標準1200元/月　 套　把2100200 鐵筆250MMX物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察點布景圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事頂，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定、保持良好秩序，減少對其他單位的影響。 運行管理設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。（2）故障處理通則發(fā)生故障時，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。（6）如供電局對大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備，確保大廈的正常工作。三、 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項參數(shù)合格。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。根據(jù)表計的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。（1）編制設(shè)備詳