【正文】 。堅持定期限懲詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建意，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作的不足，這樣公司才能凝聚一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，取于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為公司發(fā)展做出較大貢獻。堅持物定管理骨干自行培養(yǎng)為主，對外招聘為輔，按比例7:3的原則運作提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現企業(yè)發(fā)展目標。在公司里，經營和管理骨干是人才，為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。（4） 基礎培訓（針對新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。員工培訓是企業(yè)管理升級重要環(huán)節(jié)。熟悉ISO9000質量管理體系、并持內審員證。財務1人大專，有會計上崗證， 3年以上財務管理經驗，熟練使用電算化操作，業(yè)務能力強。監(jiān)督機制圖管理處運作的同時接受員工的監(jiān)督。管理處內部的量化目標管理是將目標分解成各部、班組分項目標，并全部以量化形式體現，使各部、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”，共同參與管理，推動總體目標的實現，并將員工收益與量化目標實現緊密掛鉤。④管理處員工日常征詢租戶意見，這是最重要的溝通渠道。（2）運作體系A、整體運作流程交接驗收日常管理組建機構擬定方案 前期介入正式入住崗位培訓 ① 整體運作流程的設計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。（3）入住一年內，配合開發(fā)商，力爭出租率達到90%以上。以確保護衛(wèi)員的素質和戰(zhàn)斗力。專業(yè)技術管理崗每月對設備設施運行情況進行審查，對技術工人打分，嚴格地進行管理。物業(yè)管理模式(1)性質上建立以業(yè)主(科技局)為主導的物業(yè)共管體制業(yè)主（科技局）領導及機關事務部，主要負責物業(yè)管理公司工作的監(jiān)管，而不參與具體的物業(yè)管理活動，使其從繁雜的事務管理中解脫出來，有精力更好地行使其它職能。大廈接管后，物業(yè)管理公司將迅速組織專業(yè)力量融入該項目之中，深入分析客戶需求，細致調整物業(yè)功能布局，從時間、市場、服務三個視角規(guī)劃和經營大廈優(yōu)質物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。現代——展示現代化、國際化的科研辦公形象。是白云區(qū)政府“863計劃”的一個重點項目。大廈擬定于2005年1月完工，并驗收交接全面投入運行使用。整體形象通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設備和公共設施的管理、周邊治安環(huán)境和交通的控制與引導、物業(yè)管理服務人員的行為規(guī)范，以及物業(yè)管理公司專業(yè)形象展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現代、高效、環(huán)保的整體形象，為發(fā)展商（科技局）和白云區(qū)樹立物業(yè)管理優(yōu)質品牌。每年定期組織召開物業(yè)管理會議，審議物業(yè)公司的年度總結及下年度計劃、審批大中維修、改造項目，使物業(yè)公司的一切活動完全符合業(yè)主（科技局）意愿，盡可能完善大廈功能。同時將每臺設備責任到人，專人保養(yǎng)、維護。在防范上采用人防和技防（監(jiān)控）相結合，確立治安重點，加大對人流、物流、車流的有效監(jiān)控，“三崗（固定崗、流動崗、）”聯合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動，并進一步密切與地方派出所的聯系，積極同工作，加大治安綜合管理力度。管理方式、工作計劃及物質裝備一、 管理方式（1） 組織機構框架圖政府業(yè)務主管部門村鎮(zhèn)、工商稅務、公安“863”大廈管 理 處物業(yè)管理公司業(yè)主（科技局） 機電工程部設備運行工程維護節(jié)能降耗消防管理物業(yè)部質量控制安全管理治安交通環(huán)境工程便民服務綜合部行政事務人力資源財務管理后勤保障客戶服務中心客 戶 服 務信 息 服 務協(xié) 調 調 度物 業(yè) 經 營說明：①管理處接受發(fā)展商（科技局）和物業(yè)管理公司領導。② 整體運作流程的具體運行，按ISO9000質量管理體系要求來進行。(4)、管理機制① 實行目標管理責任制目標管理責任制就是將所有服務項目的管理目標、經營目標、競爭性目標以量化形式為重要職責交托給予管理處的領導集體，并賦予相應的權力，同時將目標的實現與領導集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛鉤。C、效益激勵 優(yōu)秀的管理機制的重要內容之一是分配機制。組織行為管理制度政府業(yè)務主管部門監(jiān)督社會各界、發(fā)展商、租用戶監(jiān)督管理效果、服務質量物業(yè)經濟效益大華仁盛物業(yè)管理公司ISO9000體系監(jiān)督租、用戶監(jiān)督政府相關部門監(jiān)督管理處人、財、物資源，管理質量委托管理合同規(guī)定的權利、義務、責任收費標準消防、治安、納稅等二、 工作計劃 物業(yè)管理管理公司根據工作進度安排，分別制定前期籌備、入駐接管工作計劃，并依照物業(yè)管理方案的設計，制定大廈正常運作期的工作計劃。文秘1人大專，1年以上經驗，電腦熟練為務能力強。安全、車輛管理13人高中，2030歲，,體重5570公斤,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風過硬,相貌端正,，退伍軍人優(yōu)先。公司要高度重視員工的培訓工作，把員工培訓作為人力資源開發(fā)的基礎工作，每年安排周密和員工培訓、考核。年度培訓計劃物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓分務兩個階段，第一階段入伙前期培訓，采用集中、封閉、強化培訓，重點為基礎培訓和觀念培訓，配合兩輪培訓考核；第二階段為入住后培訓，采用定期、實操、教練式培訓，激發(fā)潛能，啟導信心，配合為務考核與業(yè)績評估，鞏固培訓效果。物業(yè)管理首先要管理好人，其次才能管理事。競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位，服務觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤其重要。管理制度與檔案建設一、完備的管理工具管理工具并非我們日常駐所用的手工工具和器材。管理規(guī)章制度結構圖：“863”大廈物業(yè)管理規(guī)章制度內部管理制度公眾制度財務管理客戶管理工程管理安全管理崗位職責員工考核行政管理二、物業(yè)檔案資料的建立物業(yè)檔案資料的建成立與管理是物業(yè)管理工作重要的組成部分。日常管理文件（如管理公司通知、通報等）按照公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收，并立卷歸檔。（8） 綜合部每季度對檔案室資料管理情況進行檢查。本控制原則不能以降底服務質量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠是最高原則。四、“863”大廈有關費用測算大廈管理費用收入預測表項 目面 積（M2）收 費 標 準月收入（萬元）年收入（萬元）辦公樓150005元/月/平方米90商務經營停車場停車位?個,?元/月合計90大廈管理費用支出預測表序 號項 目計 算 依 據月支出（元）年支出（元）一工資福利見下頁表55939671268二辦公費見下頁表341040920三設備運行維保費見下頁表716786004四環(huán)境管理費見下頁表573568820五固定資產折舊總額89220元，分5年攤銷148717844六開辦費攤銷總額100000元，分5年攤銷166820016七不可預見費（2%）以上六項的2%150818096八管理者酬金（10%）以上七項的10%九法定稅費（%）%合計76914922988說明：每月負1914元大廈管理費用預測支出明細表序號項 目計 算 依 據月支出（元）年支出（元）一、工資福利1主任1人，工資標準3000元/月人3250390009綠化員2人，工資標準700元/月 　 套　臺120002000 復印機　臺380240 電流鉗式500A臺1500500 電流鉗式　套150MM臺1150150 鐵片用剪刀　把18080 六角起子4MM支51050 一字形起子支51575 一字形起子X　套13030 平咀鉗　個1300300 物料架　個1300300 工具箱包　個530150 文件柜個三、 大廈竣工驗收及接管驗收期的物業(yè)管理竣工驗收“863”大廈工程竣工并開始驗收管理處人員將參與建筑質量主管部門與開發(fā)商組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助、了解、發(fā)現施工質量問題，并作好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交管理方并報發(fā)展商。（4）給予排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網、接頭及閥門等；檢查井內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及相應供水系統(tǒng)。（2）接管驗收不僅要檢查物業(yè)的質量，而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。在室內兩次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。②派長駐施工現場管理人員，負責與施工管理方保持密切的聯系，參與施工方的后期管理工作，完成現場的物業(yè)管理前期工作。在設備管理中，本物業(yè)管理公司注重設備全過程的綜合管理，即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中，保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設備的效益潛力。（3）制定科學、嚴格的操作規(guī)程。當發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。②排污泵出現故障時，應迅速搶修，若一時不能恢復，應備臨時排污泵。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降到首層；切除火災區(qū)域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。其它設備故障處理規(guī)程（1）當設備發(fā)生故障時，應立即檢修，并盡可能把影響減到最低。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。（4）如設備或線路的電氣聯絡部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應設法將負荷倒換到其他設備線路供電或降低負荷，并繼續(xù)觀察，采取相應措施。對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現場安全措施做好。重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上，因故障引起重大停水、停電、停空調、停氣、發(fā)生火災等。當發(fā)生險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災的應及方案及時處理，確保生命財產安全。值班人員結合大廈自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發(fā)現缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。（5）對操作人員進行專業(yè)培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業(yè)街市和操作技能。一、系統(tǒng)運行及日常管理樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量，提供一個高質量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。（3）接管驗收前3個月人員安排與職責①接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往大廈的4名管理骨干將全部到位，負責物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。外部公共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在“863”大廈全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構（工商、稅務、物價、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得相應的批準。（3）針對初驗發(fā)現的問題，若屬于必須改正的，書面報請管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可；屬于無法返修的項目，報告發(fā)展商記錄備案。（6）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)，（消防控制中心報警聯動、自動溫感、警鈴及手動接鈕、防火卷簾門、廣播等）；弱電檢查井內管線、接線箱等。由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。　部415006000 棉大衣　套4100400 警棍　個450200 雨鞋（包括其它部門）　雙1030300 宿舍桌椅　套2150300 柜子　個1050500 熱水器　套2350700 9環(huán)境管理工具多功能擦地機GALAXY臺11100011000 專業(yè)型吸水機NUMATIN臺160006000 吸塵機