【正文】 室標(biāo)識(shí)正常運(yùn)作期工作計(jì)劃正 常 運(yùn) 作 期 限 工 作 計(jì) 劃 表序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1員工培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、思想品德和業(yè)務(wù)技能2005年2月2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)有償服務(wù)、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目及便民措施2005年2月3物業(yè)管理報(bào)告向開(kāi)發(fā)商詳細(xì)匯報(bào)工作進(jìn)程及狀況每每季度1次4財(cái)務(wù)分析報(bào)告如實(shí)向開(kāi)發(fā)商反映物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系并定期內(nèi)部評(píng)審，運(yùn)作1年后認(rèn)證單位評(píng)審認(rèn)證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計(jì)劃流程圖（續(xù)表）三、 物資裝備計(jì)劃物 質(zhì) 裝 備 計(jì) 劃 表序號(hào)物質(zhì)裝備項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容 描 述1管理處工作場(chǎng)所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)辦公室工作操作間倉(cāng)庫(kù)員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見(jiàn)后附表3維修工具見(jiàn)后附表4安防設(shè)備消防設(shè)備見(jiàn)后附表5員工宿舍用品見(jiàn)后附表管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素?？蛻舴?wù)中心2人主管1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)助理1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。后勤1人大專以上，2年采購(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務(wù)以力強(qiáng)。維修班2人中技，3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。保潔員5人中學(xué)，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，有良好品德和服務(wù)意識(shí)，身體健康，能吃苦耐勞。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過(guò)培訓(xùn)加以改善。培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系圖培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計(jì)劃6 1 2培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估組織實(shí)施培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到壤訓(xùn)效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；③通過(guò)培訓(xùn)制度和支作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開(kāi)發(fā)和教職工材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題；⑤加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。（2）、管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。內(nèi)部崗位培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)培訓(xùn)方式培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。做事先做人，正人先正己。公司要求員工深刻理解和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。而是物業(yè)管理公司要在“863”管理處開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)所需用的依據(jù)——各類支持性文件?！队脩羰謨?cè)》《用戶手冊(cè)》是根據(jù)大廈實(shí)際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說(shuō)明書(shū)的性質(zhì)?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。③按照資料載體的類型采用恰恰相反當(dāng)?shù)陌踩谋４娣绞?。檔案資料管理要求（1） 綜合部設(shè)檔案管理員（文秘兼）。（5） 對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印、等必須經(jīng)審批方可。（9） 要求全體員工樹(shù)立檔案意識(shí)、保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平、平審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。三、管理處控制成本主要措施合理安排維修基金的使用，保證大廈物業(yè)維修、改造工程的良性運(yùn)作。采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。人3000360002主管3人，工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月人1200144006技工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人140016800　加班費(fèi)人均月加班3天計(jì),日工資按月的1/2243435211610福利基金14%工會(huì)費(fèi)2%%%55736687611社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老21%、醫(yī)療8%、%、住房13%、待業(yè)1%、住房13%）%14173170076二、辦公費(fèi)1市內(nèi)交通補(bǔ)貼、差旅費(fèi)200元/月20024002通訊費(fèi)電話費(fèi):600元/月、 通訊補(bǔ)貼400元/月150018000網(wǎng)絡(luò)費(fèi):500元/月3書(shū)報(bào)、印刷費(fèi)雜志、報(bào)刊、資料:50 元/月1001200印刷費(fèi):50元/月4辦公用品、低耗品紙張、筆、碳粉、墨合等費(fèi)用：100元/月10012005辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi) 100元/月10012006服裝費(fèi)管理人員1000元/2年、保安人員600元/2年7108520維修人員 300元/2年、清潔綠化 200元/2年7業(yè)務(wù)招待費(fèi)綜合測(cè)算：500元/月50060008公眾責(zé)任保險(xiǎn)擔(dān)保金額：20萬(wàn)元， ‰， 2400元/年2002400三、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)　1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)維護(hù)材料費(fèi)等共 12000元/年1000120002公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場(chǎng)燈更換等 5000元/年41650003給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 5000元/年41650004電梯維護(hù)、年審按1200元/臺(tái)每年2次506007車場(chǎng)維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷油漆保養(yǎng)等估算500元/年425048公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻、雨污水井清理、拉圾、站、箱等日常零星維護(hù)綜合測(cè)算1000元/月100012000四、環(huán)境管理費(fèi)1綠化　　　1植物養(yǎng)護(hù)費(fèi)補(bǔ)苗費(fèi)、化肥、農(nóng)藥、易耗品，按500元/月50060002保潔　　?。?）保潔藥品全能除漬劑、拋光蠟、不銹鋼油、洗衣粉、酸性清潔劑、玻璃清潔劑等，按600元/月6007200（2）保潔易耗品大小拉圾膠袋50元/月、掃拖把等50 元/月1001200（3）化糞池清掏疏通費(fèi)清理1200元/次（每年2次）、疏通200 元/次，每月均1次計(jì)，4004800（4）外墻清洗費(fèi)每年一次， 元/平方米，外墻約16000平方米200024000（5）拉圾清運(yùn)費(fèi)承包地方環(huán)衛(wèi),約1500元/月1500180003消殺費(fèi)（定期防治“四害”白蟻防治）消殺藥劑滴滴畏、滅蟻靈、樟腦丸、滅鼠藥。 3300900 文件柜套 215003000 電腦　臺(tái)160006000 傳真機(jī)　臺(tái)1300300 數(shù)碼照相機(jī)2000A臺(tái)1600600 溫度計(jì)　支51050 卷尺280160 安全過(guò)濾口罩100CDN高壓套1800800 連輸工具軸流板式部1200200 手推車（0、5MM16MM）套1100100 管子鉗200MM　把1120120 一字形起子150MMX400MM4MM支51050 十字形起子150MM8MM5MM支23060 5電工電工具一字咀　把13030 尖咀鉗　把430120 斜口鉗　把430120 剪線鉗　把15050 手鋸　 套　個(gè)2100200 8保安部用品值班電筒（充電式）套4100400 值班工作桌、椅　套1200200 雨具套　套1080800 對(duì)講機(jī) 總體來(lái)講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容：施工期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理其他前期準(zhǔn)備工作前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、 施工期物業(yè)管理工作盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄；設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后物業(yè)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題，與發(fā)展協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)；對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告，提交發(fā)展商備案處理。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時(shí)進(jìn)行?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目（1）土建工程：包括各屋面排水坡度、伸縮縫、地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等；消防門、通道、樓梯等。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)。 （3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收 合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理體處應(yīng)該予以全部配合。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。五、 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃，管理處的員工將逐步到位。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部主管為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設(shè)備調(diào)試觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編織設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。工作進(jìn)度根據(jù)“863”大廈實(shí)際情況和行業(yè)慣例，在入住的同時(shí)簽定《物業(yè)管理委托合同》，以便更好的開(kāi)展管理服務(wù)工作。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過(guò)制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。（8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。（2）建立大廈用水、供水管理制度。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。另外可利用電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開(kāi)放運(yùn)行，可自由乘坐。二、 系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部主管。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。②用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物資、報(bào)警人的姓名和身份。③管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)