【正文】 室標(biāo)識正常運作期工作計劃正 常 運 作 期 限 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點實施時間備注1員工培訓(xùn)重點強(qiáng)調(diào)安全防范、思想品德和業(yè)務(wù)技能2005年2月2配套服務(wù)項目啟動有償服務(wù)、無償服務(wù)項目及便民措施2005年2月3物業(yè)管理報告向開發(fā)商詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況每每季度1次4財務(wù)分析報告如實向開發(fā)商反映物業(yè)管理費用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系并定期內(nèi)部評審，運作1年后認(rèn)證單位評審認(rèn)證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計劃流程圖（續(xù)表）三、 物資裝備計劃物 質(zhì) 裝 備 計 劃 表序號物質(zhì)裝備項 目內(nèi) 容 描 述1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)辦公室工作操作間倉庫員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見后附表3維修工具見后附表4安防設(shè)備消防設(shè)備見后附表5員工宿舍用品見后附表管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素?？蛻舴?wù)中心2人主管1人大專以上，3年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)助理1人大專以上，3年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。后勤1人大專以上，2年采購工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務(wù)以力強(qiáng)。維修班2人中技，3年以上工作經(jīng)驗，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。保潔員5人中學(xué)，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經(jīng)驗1年以上，有良好品德和服務(wù)意識，身體健康，能吃苦耐勞。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過培訓(xùn)加以改善。培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系圖培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計劃6 1 2培訓(xùn)績效評估組織實施培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓(xùn)原則，堅持培訓(xùn)體系不漏項，切實達(dá)到壤訓(xùn)效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；③通過培訓(xùn)制度和支作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開發(fā)和教職工材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題；⑤加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。（2）、管理培訓(xùn)（針對各級骨干）員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。管理處對員工培訓(xùn)年度課時要求：人均受訓(xùn)130課時以上，保安員受訓(xùn)260課時以上。內(nèi)部崗位培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)培訓(xùn)方式培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評估。做事先做人，正人先正己。公司要求員工深刻理解和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。而是物業(yè)管理公司要在“863”管理處開展物業(yè)管理服務(wù)所需用的依據(jù)——各類支持性文件?！队脩羰謨浴贰队脩羰謨浴肥歉鶕?jù)大廈實際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說明書的性質(zhì)?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。③按照資料載體的類型采用恰恰相反當(dāng)?shù)陌踩谋４娣绞?。檔案資料管理要求（1） 綜合部設(shè)檔案管理員（文秘兼）。（5） 對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印、等必須經(jīng)審批方可。（9） 要求全體員工樹立檔案意識、保密意識，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念，即注重財務(wù)管理中額度、平、平審核、建議等因素，使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進(jìn)行。三、管理處控制成本主要措施合理安排維修基金的使用，保證大廈物業(yè)維修、改造工程的良性運作。采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。人3000360002主管3人，工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月人1200144006技工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人140016800　加班費人均月加班3天計,日工資按月的1/2243435211610福利基金14%工會費2%%%55736687611社會保險（養(yǎng)老21%、醫(yī)療8%、%、住房13%、待業(yè)1%、住房13%）%14173170076二、辦公費1市內(nèi)交通補(bǔ)貼、差旅費200元/月20024002通訊費電話費:600元/月、 通訊補(bǔ)貼400元/月150018000網(wǎng)絡(luò)費:500元/月3書報、印刷費雜志、報刊、資料:50 元/月1001200印刷費:50元/月4辦公用品、低耗品紙張、筆、碳粉、墨合等費用：100元/月10012005辦公設(shè)備維護(hù)費 100元/月10012006服裝費管理人員1000元/2年、保安人員600元/2年7108520維修人員 300元/2年、清潔綠化 200元/2年7業(yè)務(wù)招待費綜合測算：500元/月50060008公眾責(zé)任保險擔(dān)保金額：20萬元， ‰， 2400元/年2002400三、設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費　1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)費維護(hù)材料費等共 12000元/年1000120002公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)費含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等 5000元/年41650003給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費給排水設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費 5000元/年41650004電梯維護(hù)、年審按1200元/臺每年2次506007車場維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷油漆保養(yǎng)等估算500元/年425048公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻、雨污水井清理、拉圾、站、箱等日常零星維護(hù)綜合測算1000元/月100012000四、環(huán)境管理費1綠化　　　1植物養(yǎng)護(hù)費補(bǔ)苗費、化肥、農(nóng)藥、易耗品，按500元/月50060002保潔　　?。?）保潔藥品全能除漬劑、拋光蠟、不銹鋼油、洗衣粉、酸性清潔劑、玻璃清潔劑等，按600元/月6007200（2）保潔易耗品大小拉圾膠袋50元/月、掃拖把等50 元/月1001200（3）化糞池清掏疏通費清理1200元/次（每年2次）、疏通200 元/次，每月均1次計，4004800（4）外墻清洗費每年一次， 元/平方米，外墻約16000平方米200024000（5）拉圾清運費承包地方環(huán)衛(wèi),約1500元/月1500180003消殺費（定期防治“四害”白蟻防治）消殺藥劑滴滴畏、滅蟻靈、樟腦丸、滅鼠藥。 3300900 文件柜套 215003000 電腦　臺160006000 傳真機(jī)　臺1300300 數(shù)碼照相機(jī)2000A臺1600600 溫度計　支51050 卷尺280160 安全過濾口罩100CDN高壓套1800800 連輸工具軸流板式部1200200 手推車（0、5MM16MM）套1100100 管子鉗200MM　把1120120 一字形起子150MMX400MM4MM支51050 十字形起子150MM8MM5MM支23060 5電工電工具一字咀　把13030 尖咀鉗　把430120 斜口鉗　把430120 剪線鉗　把15050 手鋸　 套　個2100200 8保安部用品值班電筒（充電式）套4100400 值班工作桌、椅　套1200200 雨具套　套1080800 對講機(jī) 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容：施工期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理其他前期準(zhǔn)備工作前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、 施工期物業(yè)管理工作盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄；設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后物業(yè)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)；對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題，及時與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改報告，提交發(fā)展商備案處理。物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進(jìn)行，也可同時進(jìn)行。現(xiàn)場驗收主要項目（1）土建工程：包括各屋面排水坡度、伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)。 （3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收 合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理體處應(yīng)該予以全部配合。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。五、 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃，管理處的員工將逐步到位。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部主管為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設(shè)備調(diào)試觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編織設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導(dǎo)書等。工作進(jìn)度根據(jù)“863”大廈實際情況和行業(yè)慣例，在入住的同時簽定《物業(yè)管理委托合同》，以便更好的開展管理服務(wù)工作。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。（8）工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運行。（2）建立大廈用水、供水管理制度。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。另外可利用電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐。二、 系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理應(yīng)盡快報告工程部主管。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。②用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物資、報警人的姓名和身份。③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅守崗位，隨時